Đây là chia sẻ của TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam với MarketTimes xung quanh câu chuyện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
MarketTimes: Thưa ông, có thực trạng hiện nay là khi người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đối mặt với chi phí tăng vọt, vượt quá khả năng chi trả, đặc biệt là khi áp dụng bảng giá đất mới theo giá thị trường tại Luật Đất đai 2024. Ông đánh giá như thế nào về thực trạng này?
TS. Trần Xuân Lượng: Đây là một vấn đề rất đáng quan tâm. Theo Luật Đất đai 2024, việc định giá đất theo giá thị trường là đúng hướng, nhưng trên thực tế quá trình triển khai đã phát sinh nhiều vấn đề. Việc định giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện đang vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Theo tôi, có một số nguyên nhân dẫn đến việc này:
Thứ nhất là vấn đề đấu giá đất và định giá thị trường. Chúng ta đang có xu hướng mang đất đai đi đấu giá, mà đấu giá thì chỉ có xu hướng đi lên chứ không thể xuống được. Điều này dẫn đến việc xác lập một mức giá đất rất cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân bình thường. Đất đai không phải là một loại hàng hóa tiêu dùng thông thường mà là một loại hàng hóa đặc biệt, chịu sự quản lý của nhà nước, ảnh hưởng đến an sinh xã hội, an ninh quốc phòng và kinh tế.
Thứ hai, giá trị đất bị thổi phồng. Giá đất cao không phải do kết tinh từ sức lao động hay quá trình hình thành tự nhiên, mà dường như được tạo ra từ "tâm lý con người bằng một cái chiêu trò gì đó". Trong vòng vài tháng, giá đất có thể tăng gấp đôi, gấp ba, không phản ánh đúng giá trị thực của nó.
“Việc định giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện đang vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân”.
Thứ ba, khan hiếm giả tạo và lệch cung cầu. Nhà nước đang tạo ra "sự khan hiếm giả tạo" trong quy hoạch và bán các thửa đất, làm cho cung cầu bị lệch. Cùng với tâm lý "đất đai vẫn là nhất", điều này đẩy giá lên cao, khiến toàn bộ nền kinh tế gần đây cứ xoay quanh giá đất. Khi giá đất tăng, nó kéo theo sự tăng giá của các mặt hàng khác như gạo, thịt, ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực kinh tế.
Thứ tư, định nghĩa sai về giá thị trường. Chúng ta đang vội vàng coi mức giá do một vài người đấu giá đưa ra là giá thị trường. Tuy nhiên, giá thị trường thực sự phải được xây dựng qua thời gian, kết tinh của sức lao động, giá trị thực, và giá trị sử dụng, dòng tiền và thu nhập của đất tạo ra... Nó phải thể hiện khả năng thanh toán của đa số người dân, không phải chỉ của một nhóm nhỏ nhà đầu tư. Đất đai đang bị định giá sai bản chất và vai trò của nó; nó không còn là tư liệu sản xuất mà được ví như kim cương, hàng quý hiếm. Điều này tạo ra một nền thị trường méo mó.
Thứ năm, chi phí chuyển đổi cao. Chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp (ví dụ 500.000 VNĐ/m2) và đất ở (ví dụ 50 triệu VNĐ/m2) quá lớn, khiến người dân phải đóng một khoản tiền khổng lồ, như trường hợp ở Nghệ An phải đóng lên đến 4,5 tỷ đồng và ở Ba Vì là 900 triệu đồng. Cách tính này không khách quan, nó không phản ánh đúng vấn đề của thực tiễn và gây bất bình cho người dân. Nhiều người dân đã ở trên đất nông nghiệp bao đời nhưng vẫn không thể chuyển đổi vì không đủ tiền, tạo ra sự không phù hợp giữa thực tế sử dụng và pháp lý.
MarketTimes: Bộ Tài chính đang xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 103 về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trong đó có điều chỉnh việc tính phí chuyển đổi. Theo ông, việc sửa đổi này đã thỏa đáng chưa?
TS. Trần Xuân Lượng: Tôi đánh giá rằng dự thảo sửa đổi Nghị định 103 đã giải quyết được một phần "thực trạng". Cụ thể, nó đã điều chỉnh việc người dân không phải đóng 100% tiền chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở, mà thay vào đó nâng giá đất nông nghiệp lên 70% giá đất ở để tính toán. Đây là một bước tiến nhằm giảm bớt gánh nặng tức thời cho người dân.
Tuy nhiên, tôi cho rằng cách điều chỉnh này vẫn không giải được bài toán của xã hội một cách triệt để. Để giải quyết vấn đề một cách toàn diện, chúng ta cần xem xét thêm nhiều yếu tố khác.
MarketTimes: Vậy theo ông, chúng ta cần sửa đổi Nghị định theo hướng nào để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp, cũng như thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững?
TS. Trần Xuân Lượng: Để có một giải pháp toàn diện và bền vững, chúng ta cần có những thay đổi mang tính cách mạng hơn, không chỉ là những điều chỉnh nhỏ.
Tôi đề xuất một số hướng sửa đổi quan trọng:
Theo đó, Nhà nước cần chấn chỉnh lại hoạt động đấu giá đất và quy hoạch. Chính quyền địa phương dừng các cuộc đấu giá đất hiện tại và quy hoạch lại toàn bộ đất đai. Nhà nước cần đóng vai trò là "trọng tài" cùng với các tổ chức định giá độc lập có chuyên môn thực hiện việc định giá như các nước phát triển trên thế giới, thay vì để doanh nghiệp, chính quyền tự tạo ra các cuộc đấu giá không minh bạch và tự xác định giá.
Tăng nguồn cung đất một cách dồi dào thông qua quy hoạch lại. Khi cung dồi dào, giá đất sẽ trở về giá trị thực của nó. Nếu trong trường hợp vẫn tiếp tục đấu giá, phải áp dụng giá trần, giá sàn như đối với các mặt hàng thiết yếu cần bình ổn như gạo, xăng, thuốc… Đất đai là tài sản đặc biệt, không thể thả nổi giá.
Một mức giá mà đa số người dân không có khả năng tiếp cận hoặc khai thác giá trị sử dụng thì không phải là giá thị trường đúng nghĩa.
Xác định lại "giá thị trường" đúng nghĩa. Giá thị trường không phải là giá do một vài người đầu cơ giao dịch tạo ra. Nó phải được hình thành dựa trên nghiên cứu, thống kê và sự chấp thuận của đại đa số người dân. Giá trị sử dụng của đất phải được tính đến; một mức giá mà đa số người dân không có khả năng tiếp cận hoặc khai thác giá trị sử dụng thì không phải là giá thị trường đúng nghĩa.
Bên cạnh đó, Nhà nước cần có chính sách phân hóa đối tượng và mục đích chuyển đổi. Cụ thể:
Chính quyền cần xem xét quá trình hình thành đất, nguồn gốc đất và hạn mức chuyển đổi của từng đối tượng. Chính sách phải giống như "đo nhiều đôi giày cho các cỡ chân khác nhau", không thể áp dụng một mức chung cho tất cả.
Đối với đất có trước năm 1993, những trường hợp người dân đã bỏ công sức khai hoang, kiến thiết (như ở Thái Bình, Nam Định cũ) và sinh sống ổn định từ trước năm 1993, nhà nước nên hợp pháp hóa quyền sử dụng đất cho họ gần như miễn phí, chỉ thu các phí hành chính cơ bản. Việc bắt họ đóng khoản tiền lớn gần như mua lại chính đất của mình là không thỏa đáng.
Đối với đất mới chuyển đổi gần đây, những trường hợp mới chiếm đất, san lấp, chuyển đổi mục đích trong vài năm gần đây mà không có công sức cải tạo đáng kể, thì cách tính hiện tại có thể được chấp nhận.
Nếu việc chuyển đổi nằm trong hạn mức đất ở quy định (ví dụ đồng bằng 80m2, miền núi 150m2), người dân có thể được miễn hoặc giảm phí. Ngoài hạn mức, có thể áp dụng mức phí cao hơn.
Chính sách phải giống như "đo nhiều đôi giày cho các cỡ chân khác nhau", không thể áp dụng một mức chung cho tất cả.
Ngoài ra, cần phân loại đối tượng chính sách và mục đích phi kinh doanh. Theo đó, cần có chính sách ưu đãi cho gia đình thương binh, liệt sĩ, người neo đơn hoặc những trường hợp chuyển đổi đất không nhằm mục đích kinh doanh.
Còn riêng đối với doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất để kinh doanh, mục tiêu là lợi nhuận, thì nhà nước có quyền thu thuế theo mục tiêu đó.
MarketTimes: Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!
.png "Nhà đầu tư chứng khoán nên hành động thế nào sau phiên giảm sốc 64 điểm từ đỉnh lịch sử?")
.png "Lịch sự kiện và tin vắn chứng khoán ngày 30/7/2025")
.png "Một khi Fed cắt giảm lãi suất, loại tài sản kinh điển này dự kiến sẽ lập kỷ lục chưa từng có trong lịch sử: Rất quen thuộc với thói quen tích trữ của người Việt")
