Đất nền phía Nam: Từ thời “hoàng kim” tăng giá đến mất cả tỉ đồng sau một năm trầm lắng

Từ giai đoạn 2015 đến 2021, đất nền phía Nam, bao gồm cả Tp.HCM và vùng lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Bình Thuận…liên tục thiết lập mặt bằng giá mới theo từng năm. Đặc biệt, trong giai đoạn từ 2016-2017, giá đất nền biến động tăng mạnh nhất, mức tăng đạt 30-50%/năm, thậm chí có một số khu vực giá tăng 60% trong vòng một năm. Đây được xem là thời điểm “hoàng kim” tăng giá của thị trường đất nền.

Quận 9, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi (Tp.HCM); Định Quán, Cẩm Mỹ, Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai); Đất Đỏ, Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu); Chơn Thành, Đồng Xoài (Bình Phước)… là các khu vực ghi nhận sự biến động về giá đất nền mạnh nhất tại thị trường nhà đất phía Nam. 

Cùng với đó, từ năm 2015 đến 2019, thị trường chứng kiến những cơn sốt đất cục bộ diễn ra âm ỉ ở các địa phương. Sau mỗi đợt sốt, giá đất nền lại biến động tăng bằng lần. Rất nhiều nhà đầu tư đã kiếm hàng trăm đến hàng tỉ đồng nhờ “lướt sóng” trong cơn sốt  chóng vánh. Trong đó, không ít nhà đầu tư “tay ngang” vào thị trường với vốn ít ỏi nhưng vẫn thắng đậm.

Tại các khu vực tỉnh lân cận, thời điểm sốt nóng nhiều người từ nông dân, giáo viên đến nhân viên văn phòng… cũng trở thành môi giới, nhà đầu tư. Người người, nhà nhà “quay cuồng” trong cơn sốt đất.

Nếu so với 2015 giá bán bất động sản hiện nay tăng trung bình 2 – 3 lần, tùy theo từng khu vực. Thậm chí nhiều nơi mức tăng 7 – 10 lần (phần lớn rơi vào những dự án đất nền mang tính đầu cơ ở vùng xa). Đáng nói, khách mua chủ yếu là nhà đầu tư, chiếm tỷ lệ lớn 70% - 80% và đa số sử dụng đòn bẩy tài chính tỉ lệ lớn. Khi thị trường bất ổn, những nhà đầu tư này sẽ bán tháo tài sản để thu hồi vốn.

Kể từ thời điểm giữa năm 2022 đến nay, đất nền khu vực phía Nam ghi nhận mức độ giảm giá thứ cấp từ 15-30% (tuỳ khu vực). Cùng với đó, mức độ tiêu thụ thấp kỷ lục trong vòng 8 năm trở lại đây (tính từ năm 2015). Bức tranh hiện tại hoàn toàn trái ngược với thời điểm đầu năm 2022 và giai đoạn trước đó. 

Trong báo cáo mới đây của DKRA Group chỉ ra, thị trường thứ cấp đất nền phía Nam tiếp tục ghi nhận mức giảm giá so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó thanh khoản khá thấp, phần lớn tập trung ở nhóm dự án chưa hoàn thiện pháp lý.

Hiện tại, nhà đầu tư ôm đất nền rao bán khắp nơi với thông điệp như “đất ngộp”, “đất nền giá rẻ”, “đất giảm giá sâu”… Dù giảm giá, sức cầu vẫn rất thấp.

Ghi nhận tại các khu vực như quận 9, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi, huyện Bình Chánh, huyện Cần Giờ (Tp.HCM) và một số khu vực tại tỉnh lân cận cho thấy, hiện rất nhiều nhà đầu tư rao bán với giá giảm dao động từ 10-30% so với giá đầu năm 2022. Cá biệt, có một số lô đất, nhà đầu tư giảm giá đến 40-50% để ra hàng nhanh.

Đáng nói, thị trường nhà đất phía Nam đã xuất hiện nhiều sản phẩm giảm giá từ 500 triệu đến 1 tỉ đồng, thậm chí có căn nhà giảm trên 2 tỉ đồng. Đây là mức giảm giá chưa từng xuất hiện trên thị trường nhà đất vùng ven Tp.HCM.

Riêng tại khu vực quận 9 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) vốn là “điểm nóng” tăng giá đất nền, hiện làn sóng cắt lỗ, bán tháo diễn ra liên tục từ cuối năm 2022 đến nay. Cá biệt có một số nhà đầu tư đã rao bán sản phẩm bằng mọi giá khi không đủ sức để gồng khoản vay ngân hàng hoặc thiếu hụt dòng tiền mặt.

Cùng với đó, phía người mua liên tục vào trả giá thấp khiến giao dịch chưa diễn ra. Sự giằng co về giá giữa bên bán và bên mua vẫn tiếp diễn từ đầu năm 2023 đến nay.

Mới đây, tại huyện Củ Chi, một nhà đầu tư rao bán cắt lỗ lô đất 700m2 với giá 4,2 tỉ đồng (đã giảm 20% so với thị trường). Thế nhưng, người mua vào trả giá xuống còn 2,3 tỉ đồng. Tình trạng rao bán lỗ, và trả giá thấp cũng diễn ra tương tự tại huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn và các khu vực khác.

Như vậy, sau một năm thị trường biến động, cả nguồn cung lẫn sức cầu đất nền đã giảm nhiệt rõ nét. Nhiều nhà đầu tư và môi giới nhận định, đây là thời điểm khó khăn chưa từng thấy của thị trường đất nền phía Nam. Thế nhưng, chính trong bối cảnh này lại xuất hiện các cơ hội đầu tư giá hời hiếm thấy trước đó.

Từ giữa năm 2022 đến quý 1/2023, thị trường đất nền phía Nam được miêu tả bằng các cụm từ như “bất động” “ngủ đông”. Xu hướng giảm giá chưa có dấu hiệu dừng lại, thậm chí đang lan ra diện rộng.

Cùng với xu hướng giảm giá thứ cấp, tâm lý e dè của người mua vẫn bao trùm thị trường đất nền. Trong đó có cả nhà đầu tư “mạnh vốn”. Họ chờ thị trường giảm giá sâu hơn nữa, chờ tín hiệu của nền kinh tế, chờ động thái tiếp theo của cơ quan quản lý nhà nước,… rồi mới đưa ra quyết định đầu tư.

Trong số các bất động sản rao bán cắt lỗ, có sản phẩm giảm thực so với giá mua vào, có sản phẩm nhà đầu tư đang cắt lời. Theo những người trong cuộc, dù thị trường nhà đất phía Nam đã có những tín hiệu trở lại từ cuối quý 2/2023 nhưng phân khúc đất nền sẽ khó “bật dậy” trong ngắn hạn.

Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers (Việt Nam) cho hay, thị trường nhà ở phía Nam đang trải qua một đợt điều chỉnh giá, dự kiến sẽ dần ổn định từ nửa sau năm 2023 khi lãi suất hạ nhiệt, các vấn đề pháp lý được tháo gỡ, cũng như các luật và quy định được cập nhật.

Chia sẻ về nguồn cơn trầm lắng của thị trường đất nền nói riêng, bất động sản nói chung, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group cho rằng có 3 nguyên nhân chính.

Thứ nhất, sự phát triển nóng và bất cấn đối của thị trường đất nền trong những năm trước. Sau giai đoạn khủng hoảng 2008 – 2012 thị trường bất động sản bắt đầu chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới. Giai đoạn 2015 – 2019 thị trường đất nền chứng kiến sự tăng nóng cả nguồn cung, tiêu thụ lẫn mặt bằng giá. Điều này đã khiến nhiều người bỏ tiền vào đất nền với “dòng tiền dễ dãi”.

“Sốt đất là điều thị trường bất động sản không mong muốn. Những hệ lụy sau đó là rất lớn. Hiện rất nhiều nhà đầu tư đang gặp vấn đề về dòng tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Đất nền theo dạng phân lô hộ lẻ mang tính chất đầu cơ tại các tỉnh lân cận Tp.HCM, giá rao bán giảm đến hơn một nửa vẫn khó có giao dịch”, ông Thắng nhấn mạnh.

Thứ hai, việc kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản còn nhiều bất cập. Việc nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu ồ ạt để thâu tóm quỹ đất, một số doanh nghiệp sử dụng vốn sai mục đích, khi thị trường khó khăn sẽ dẫn đến nguy cơ đỗ vỡ, mất khả năng thanh toán. Từ đó, nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường, nguy cơ gây nên bất ổn xã hội.

Thứ ba, lãi suất liên tục tăng cao, khó tiếp cận vốn vay ngân hàng khiến người mua bất động sản thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền. Hiện lãi suất đã hạ nhiệt nhưng thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn mất niềm tin khiến thanh khoản chưa phục hồi rõ nét.

Cùng quan điểm, ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản cho hay, sự đi xuống của thị trường đất nền hiện nay một phần đến từ việc xem bất động sản là công cụ để thực hiện “cuộc chơi tài chính”.

Cụ thể, giai đoạn thị trường nóng sốt, không ít nhà đầu tư “tay không bắt giặc”. Họ dùng đòn bẩy 6 tỉ đồng, trong đó lấy 5 tỉ mua đất còn 1 tỉ dành đóng lãi vay trong 1-2 năm, chờ tài sản tăng giá bán. Thế nhưng, họ lại luôn thắng đậm, hơn cả nhà đầu tư có sẵn dòng tiền. Đó là nghịch lý của thị trường địa ốc đã âm thầm diễn ra nhiều năm qua.

“Việc giá bất động sản tăng liên tục trong thời gian dài đã làm rất nhiều tiền bạc của cải của xã hội dồn vào “cuộc chơi tài chính”. Trong khi nhu cầu sử dụng cuối không nhiều. Điều này gây ra mất cân đối nghiêm trọng giữa lao động, làm việc, sản xuất kinh doanh - hoạt động tạo ra của cải vật chất cho xã hội, với đầu cơ bất động sản- chỉ mua để không chờ tăng giá”, ông Kiên bày tỏ quan điểm.

Và, hệ luỵ để lại cho chính nhà đầu tư, cho xã hội là không hề nhỏ. Đó là lý do tạo nên sự trầm lắng rõ rệt của thị trường bất động sản hiện tại.

Theo các chuyên gia trong ngành, thị trường đất nền đang trở về giá trị thực sau khoảng thời gian bất ổn về giá. Thị trường “đứng sóng” ngay khi hàng loạt giải pháp vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước. Đó là việc siết chặt lại pháp lý bất động sản. Đặc biệt tình trạng phân lô bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan tại các tỉnh, thành. Tiếp đến là siết room tín dụng, kiểm tra chặt chẽ nguồn tiền từ ngân hàng vào bất động sản.

Ngay khi các biện pháp được triển khai đã khiến thị trường địa ốc lao đao. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đã lộ rõ sự “đuối sức”. Tình trạng nhà đầu tư bỏ cọc, bán cắt lỗ để thu tiền mặt, thu hồi vốn ngày càng phổ biến trên thị trường.

Hiện, thị trường đất nền đã và đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Là sân chơi dành cho các nhà đầu tư sử dụng vốn thật, tiền nhàn rỗi, tiền từ thu nhập ổn định của hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Các sản phẩm bất động sản phải hướng đến nhu cầu sử dụng thật, có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. Đây cũng là yếu tố mang lại niềm tin cho người mua bất động sản và sự bền vững lâu dài của thị trường địa ốc.