Theo báo cáo thị trường tháng 11 của DKRA Việt Nam mới phát hành, thị trường TP HCM và các tỉnh lân cận vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực bên cạnh các mảng màu xám.
Cụ thể, phân khúc đất nền có 115 nền mới được đưa ra thị trường, giảm 84% so cùng kỳ năm trước. Trong số này tiêu thụ được 59 nền, giảm 88% so năm trước. Tỷ lệ hấp thụ đạt 51%.
Trong khi đó, tháng trước, phân khúc đất nền có nguồn cung mới đạt 203 nền, tập trung 100% tại huyện Trảng Bom của tỉnh Đồng Nai. Tiêu thụ được 29 nền. Theo DKRA, nguồn cung và lượng tiêu thụ trong tháng 10/2023 ghi nhận tín hiệu khởi sắc, lần lượt gấp 3,8 và 4,8 lần so với tháng trước.
Hồi tháng 9, con số bán ra của loại hình bất động sản này không được khả quan như hai tháng trên.
Theo báo cáo tháng 11 của DKRA, nguồn cung đất nền mới tập trung tại khu vực Bình Dương, các tỉnh thành còn lại không ghi nhận nguồn cung mới. Đặc biệt, mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8% - 10% so với lần mở bán trước đó, các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận,... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.
Thị trường thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước, mức giảm tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá trị cao, nhóm dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý... Thanh khoản thị trường vẫn ở mức trung bình.
Loại hình bất động sản thứ hai có tín hiệu tích cực là căn hộ. Theo DKRA Việt Nam, nguồn cung mới đã tăng so với cùng kỳ năm ngoái 27%, đạt 740 căn. Tiêu thụ cũng gấp 3,1 lần năm ngoái, với 681 căn bán thành công. Tỷ lệ tiêu thụ ở mức khả quan: 92%.
Báo cáo cho biết: Nguồn cung mới tập trung tại TP. HCM, các tỉnh giáp ranh không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong tháng.
Tại TP HCM, nguồn cung mới chủ đạo là phân khúc căn hộ hạng B tại khu Tây với mức giá dao động phổ biến từ 52 - 57 triệu đồng/m2 (gồm VAT).
Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán... tiếp tục được phần lớn chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.
Mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động, thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng nhanh chóng tạo niềm tin nơi người mua.
Trước đó, từ tháng 8 đến tháng 10/2023, phân khúc căn hộ tại TP HCM và lân cân có cả cung cầu đều tăng. Cụ thể, hồi tháng 8/2023, nguồn cung đạt 253 căn, tiêu thụ chỉ vỏn vẹn 84 căn. Đến tháng 9, cả hai số này đều nhích lên. Và tháng 10/2023, lượng căn được tung ra thị trường là 960 căn, bán được 549 căn.
Phân khúc nhà phố, biệt thự không bán được căn nào, cung mới 34 căn - tức giảm 88% so cùng kỳ năm ngoái. Khu vực Bình Dương giữ chủ lực nguồn cung mới, các khu vực còn lại như TP HCM, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu... tiếp tục tình trạng khan hiếm nguồn cung.
Sức cầu thị trường ở mức rất thấp, các giao dịch phát sinh ở các dự án đã mở bán trước đó. Thị trường sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 3% - 7% so với cùng kỳ năm 2022, các chính sách chiết khấu, ưu đãi, hỗ trợ ngân hàng... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.
Mặt bằng giá thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước, thanh khoản thị trường ở mức trung bình.
HoREA đề nghị giảm giá nhà
Từ đầu năm đến nay, Thủ tướng đã nhiều lần có ý kiến về việc doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm. Mục tiêu để người dân có khả năng tiếp cận nhà ở và gỡ khó cho thị trường.
Tuy nhiên, theo văn bản mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), các doanh nghiệp địa ốc đến nay chưa triển khai tích cực yêu cầu trên. Đối với các dự án nhà ở trung và cao cấp, một số chủ đầu tư đã giảm giá bán thông qua chính sách chiết khấu, khuyến mãi, hậu mãi có lợi cho khách hàng nhưng không đáng kể. Giải pháp này cũng nhằm "cố neo giữ giá" cho dự án.
HoREA cho biết giá nhà tăng, ngoài các khoản chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, quản lý đều tăng, còn có thêm những khoản không tên để dự phòng. Giá trị các khoản dự phòng không hề nhỏ, do không hợp lệ nên không được tính vào chi phí đầu tư. Tuy nhiên, khoản này chủ đầu tư vẫn tính vào giá bán và người mua nhà phải gánh chịu.
Ngoài ra, có trường hợp dự án theo mục tiêu ban đầu là nhà ở bình dân hoặc trung cấp, sau đó lại được chủ đầu tư chuyển sang phân khúc cao hơn, thậm chí "thổi phồng" là nhà ở cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Hệ quả là tình trạng lệch pha nghiêm trọng ở TP HCM trong 5 năm trở lại đây. Kể từ năm 2020, phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm hơn 70%, trong khi nhà ở bình dân gần như biến mất ba năm gần đây.
"Giá nhà tăng liên tục nhiều năm qua, trên dưới 10% mỗi năm, dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ, làm méo mó thị trường và tiêu tốn nguồn lực lớn của xã hội", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nêu trong văn bản.
Lãnh đạo HoREA đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản giảm giá nhà, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi kích cầu tiêu dùng trên thị trường. Điều này sẽ tạo dòng tiền và thanh khoản cho chủ đầu tư dựa trên kinh nghiệm "thà bán lỗ còn hơn vay lời".
Một số giải pháp cụ thể được ông Châu nêu ra là giảm chi phí không tên, tăng cường nguồn lực tài chính, nâng cao quản trị doanh nghiệp, áp dụng công nghệ thông tin, số hóa, trí tuệ nhân tạo, quản lý dự án theo quy trình khoa học (BIM)...
Ngoài ra, HoREA cho rằng thị trường cần bổ sung nguồn cung nhà vừa túi tiền để tăng tính cạnh tranh cho thị trường nhà ở, góp phần giảm giá nhà. Theo đó, cơ quan quản lý cần tháo gỡ nút thắt lớn nhất là pháp lý để bổ sung nguồn cung mới.
.png "Thước đo lạm phát then chốt sắp được công bố trong tuần này: Fed liệu có tạm hoãn cắt giảm lãi suất?")
.png "Hãng taxi điện mạnh tay chốt đơn 1.000 chiếc Wuling, hé lộ giá cước Bingo khoảng 9.000 đồng/km")
