Chuyên gia bất ngờ dự báo về giá đất nền khi bước vào chu kì mới

Từng được dự báo sẽ phục hồi gần như chậm nhất trong thị trường bất động sản, sớm nhất là phải vào cuối năm 2024. Thế nhưng, gần đây thị trường đất nền ghi nhận sự sôi động với nhu cầu tìm mua cũng như giao dịch tăng mạnh.

Theo Báo cáo quý 1/2024 của Batdongsan.com.vn, thị trường đất đền đã bắt đầu “rã băng”. Mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023, chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý 1/2024 đã tăng lên mức 48%. Ở phía Bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành. Ở phía Nam, mức độ quan tâm đất nền đã ngừng đà giảm.

So với quý 1/2023, hiện tại lực cầu đất nền tại Quận 9, Quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn tăng từ 13% - 25%. 

Chuyên gia Batdongsan.com.vn dự báo, thị trường đang dần đi vào chu kỳ mới. Khoảng đầu năm 2025, thị trường sẽ đi vào giai đoạn củng cố. Hiện tại còn nhiều khoản nợ mắc kẹt trong trái phiếu, ở giai đoạn củng cố, nếu có các biện pháp tốt đẩy được dòng tiền vào thị trường thì hầu hết các loại hình bất động sản sẽ khởi sắc và tiến vào giai đoạn phát triển ổn định vào khoảng đầu năm 2026.

Đại diện đơn vị này cũng nhấn mạnh, đất nền đã cho thấy sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” quay trở lại. Loại hình dưới 2 tỷ đang được quan tâm nhiều nhất. Từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng. 

Những dữ liệu trên phần nào phản ánh nhu cầu sở hữu bất động sảntăng trở lại, mặc dù thị trường không còn xảy ra sốt đất như đầu năm 2022. Báo cáo chỉ số về tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan chỉ ra, có đến 65% người được hỏi có dự định mua bất động sản trong 1 năm tới. Trong đó, tỷ trọng mua để đầu tư chiếm 60% và đất nền vẫn là loại hình được người mua tương lai quan tâm nhiều nhất.

Trước đó, trong báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, giao dịch đất nền đã có sự tăng trưởng tích cực nửa cuối năm ngoái. Cụ thể, quý 4/2023, cả nước có khoảng 27.590 giao dịch đất nền thành công, lũy kế 6 tháng cuối năm 2023, lượng giao dịch đất nền tăng 28,4% so với nửa đầu năm.

Có 3 động lực thúc đẩy sự phục hồi về nhu cầu lẫn giá của phân khúc đất nền.

Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền, vào tháng 3 (sau Tết âm lịch)​, nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên.

Thứ hai là giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh phía Nam như Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm từ 12% - 19% so với đầu năm 2023.

Thứ ba là làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025. Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm ý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên.

Chia sẻ về phân khúc này, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group nhận định, Việc Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) chắc chắn sẽ mang lại những tác động nhất định đến thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng.

Điển hình như theo khoản 6 Điều 31 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sẽ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Việc mở rộng phạm vi áp dụng so với quy định hiện hành (tại các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương).

“Quy định này nhiều khả năng sẽ góp phần gia tăng áp lực lên nguồn cung mới phân khúc đất nền phân lô cung ứng ra thị trường trong thời gian tới. Từ đó tác động đến mặt bằng giá của phân khúc này”, ông Thắng nhấn mạnh.

Báo cáo quý 1/2024 của đơn vị này cũng chỉ ra, giá thứ cấp đất nền vừa qua có dấu tăng khoảng 1% - 3% so với cuối năm. Thanh khoản có nhiều chuyển biến tích cực sau Tết âm lịch, giao dịch tập trung ở nhóm sản phẩm - dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường. Như vậy để thấy đà giảm giá đất nền đã ngưng; dấu hiệu tăng giá đã bắt đầu từ cuối quý 1/2024.

Cùng với những dấu hiệu tích cực của nền kinh tế - xã hội trong quý 1/2024, lãi suất tín dụng đang ở mức thấp, độ ngấm chính sách pháp lý,... được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng cho sự hồi phục của thị trường đất nền trong thời gian tới.

Tuy vậy, theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, đất nền khó sốt trở lại trong một sớm một chiều. Thị trường vẫn ở giai đoạn điều chỉnh giá và dưới sự tác động của các yếu tố khác như niềm tin, kinh tế vĩ mô.

“Đất nền từng bị thổi giá sau những cơn sốt đất trước đó, cho nên người mua vẫn còn tâm lý hoài nghi, sợ mua hớ. Nhìn chung, tâm lý của nhà đầu tư vẫn cẩn trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư khiến cho thị trường đất nền 2024 vẫn cần thêm thời gian để hồi phục”, một chuyên gia trong ngành chia sẻ.