Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài từ năm 2022 đến 2025, thị trường chung cư Hà Nội đang có diễn biến trái ngược. Ở thị trường sơ cấp, giá bán các giỏ hàng mới từ chủ đầu tư vẫn tiếp tục tăng, trong khi sức mua có dấu hiệu chững lại. Ngược lại, thị trường thứ cấp đã bắt đầu điều chỉnh khi lần đầu tiên ghi nhận hiện tượng giảm giá sau thời gian dài tăng nóng.
Theo dữ liệu thị trường của CBRE cho thấy, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình toàn thị trường căn hộ Hà Nội đạt xấp xỉ 95 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), cao hơn 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm ngoái.
Ở chiều ngược lại, giá bán thứ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt 60 triệu đồng/m² tại thời điểm cuối quý 2/2026, ghi nhận mức giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức điều chỉnh giảm kể từ giai đoạn cuối năm 2022. Tốc độ tăng trưởng theo năm cũng thu hẹp đáng kể, đạt 13%, gần bằng một nửa mức đỉnh 24–26% trong giai đoạn 2024–2025.
“Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu có sự điều chỉnh trước diễn biến lãi suất ở mức cao và nguồn cung sơ cấp dồi dào”, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội nhận định.
Thị trường đảo chiều, nhiều chủ nhà tiếc nuối
Khảo sát thực tế cho thấy, nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá chào bán từ 3-10% để gia tăng khả năng giao dịch. Tuy nhiên, không phải cứ giảm giá là có thể bán được ngay khi tâm lý người mua đã chuyển từ "sợ lỡ cơ hội" sang thận trọng chờ giá hợp lý hơn.
Một môi giới chuyên giao dịch căn hộ khu vực Nam Từ Liêm cho biết, những câu chuyện "tiếc nuối" đang xuất hiện ngày càng nhiều trên thị trường thứ cấp.
Đơn cử, trước Tết Nguyên đán, một căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực phía Tây Hà Nội được khách trả 5,2 tỷ đồng nhưng chủ nhà không đồng ý vì vẫn muốn bán ở mức giá cao hơn. Tuy nhiên, chỉ sau vài tháng, diễn biến thị trường đã đảo chiều. Chủ nhà buộc phải giảm giá chào xuống còn khoảng 4,8 tỷ đồng, thấp hơn tới 400 triệu đồng so với mức khách từng hỏi mua trước đó. Dù vậy, căn hộ đến nay vẫn chưa thể giao dịch thành công.
"Tâm lý người mua bây giờ khác hẳn đầu năm. Họ không còn vội xuống tiền vì nghĩ giá có thể còn điều chỉnh. Trong khi đó, nguồn hàng trên thị trường cũng nhiều hơn nên khách có rất nhiều lựa chọn", môi giới này cho biết.
Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại một dự án ở khu vực Mễ Trì, Đại Mỗ. Theo môi giới T. đang phân phối sản phẩm tại đây, trước Tết có khách chấp nhận trả 8 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ nhưng chủ nhà quyết định giữ lại vì kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục lập mặt bằng giá mới.
Đến nay, chính căn hộ này được rao bán quanh mức 7,5 tỷ đồng, tức thấp hơn khoảng 500 triệu đồng so với mức giá từng được khách đề nghị. Dù đã điều chỉnh đáng kể, giao dịch vẫn chưa thể chốt do lượng khách mua để ở và đầu tư đều giảm so với giai đoạn cao điểm.
"Khi thị trường sôi động thì người mua sợ giá tăng nên quyết rất nhanh. Còn khi thị trường chững lại, người mua lại có tâm lý chờ thêm vì cho rằng thị trường chưa tạo đáy. Chủ nhà muốn bán phải chấp nhận giảm giá hoặc thương lượng nhiều hơn trước", môi giới T. chia sẻ.
Hiện tượng giảm giá xuất hiện chủ yếu ở nhóm căn hộ đã tăng mạnh trong hai năm qua hoặc những chủ nhà có nhu cầu bán gấp để xoay dòng tiền. Với các căn hộ có vị trí đẹp, pháp lý đầy đủ và mức giá hợp lý, thanh khoản vẫn được duy trì nhưng thời gian tìm khách đã kéo dài hơn trước.
Giá vẫn trong xu hướng tăng nhưng tốc độ sẽ chậm lại
Đánh giá về triển vọng thị trường trong nửa cuối năm 2026, bà Nguyễn Hoài An cho rằng đợt điều chỉnh của thị trường thứ cấp hiện nay chưa phản ánh xu hướng giảm giá trên diện rộng mà chủ yếu là sự điều chỉnh theo quý sau giai đoạn tăng quá nhanh.
Theo bà An, giá bán sơ cấp hiện vẫn duy trì ở ngưỡng khoảng 95 triệu đồng/m², trong khi giá thứ cấp dù giảm nhẹ gần 3% so với quý I nhưng vẫn cao hơn khoảng 13% so với cùng kỳ năm 2025.
Mặt bằng giá chung cư Hà Nội nhìn chung vẫn đang nằm trong xu hướng đi lên nếu xét theo năm.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội
Dự báo thị trường trong 6 tháng cuối năm, bà An cho rằng, mặt bằng giá nhìn chung vẫn sẽ tiếp tục đi lên. Tuy nhiên, nếu nhìn từ năm 2026 trở đi thì cả đường giá sơ cấp và thứ cấp đều có xu hướng tăng chậm lại, không còn dốc như giai đoạn 2023-2025.
“Trước đây, giá nhà có thời điểm tăng tới 24-25% mỗi năm. Còn trong năm 2026, nhiều khả năng mức tăng vẫn ở hai con số bởi hiện tại giá thứ cấp đã tăng khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước. Nếu từ nay đến cuối năm giá không tăng thêm thì mức tăng cả năm vẫn là 13%. Ngược lại, nếu thị trường tiếp tục có sự điều chỉnh trong quý III và quý IV thì tốc độ tăng trưởng cả năm có thể giảm xuống dưới 13%”, bà An phân tích.
Ở tầm nhìn dài hạn hơn, đại diện CBRE cho rằng mặt bằng giá chung cư Hà Nội nhiều khả năng sẽ quay về quỹ đạo tăng trưởng ổn định, dao động khoảng 3-5% mỗi năm thay vì tăng nóng như giai đoạn vừa qua. Tuy nhiên, triển vọng này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nguồn cung mới, diễn biến lãi suất, chính sách điều hành, môi trường kinh tế vĩ mô, quan hệ kinh tế quốc tế cũng như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam.
