Bong bóng đến từ đầu cơ
Chia sẻ tại tọa đàm “Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023” vừa diễn ra tại Hà Nội, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng cho rằng xảy ra bong bóng bất động sản là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên.
Theo đó, ông Hùng đặt câu hỏi, tại sao lại có những người mua cả toà nhà, mua nửa toà nhà? Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường "đóng băng" thì toàn bộ những khoản nợ đấy nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất lớn.
Trả lời cho câu hỏi bong bóng bất động sản xảy ra có phải do vốn tín dụng không, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng cho rằng cho rằng tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng hằng năm bình quân có con số rất rõ và không có gì gọi là "nóng" cả. Những dự án nào đầy đủ pháp lý đều được cho vay, những dự án liên quan đến nhà ở tiêu dùng phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được.
“Chúng ta đang để bong bóng bất động sản cũng như thị trường chứng khoán, không phải cứ đầu tư vào là có lãi mà tập trung vay vốn huy động, vốn của bạn bè… để đầu cơ kinh doanh và đẩy giá lên. Khi thị trường đóng băng sẽ ảnh hưởng đến việc không thể tiêu thụ sản phẩm”, ông Hùng nhận định.
Cũng theo ông Hùng, việc có những người dân ở nơi này nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng có thể là do tính pháp lý, như việc không đảm bảo khả năng trả nợ hay vượt khả năng tài chính của họ.
Dưới góc độ các ngân hàng, ông Hùng cho biết dưới sự điều hành của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng đã đặt vấn đề lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực rủi ro. Khi cho vay phải xem xét rất thận trọng. Dự án phải đảm bảo tính pháp lý, đầy đủ pháp lý thì đảm bảo tiếp cận được vốn tín dụng. Người dân có nhu cầu tiếp cận vốn mua nhà ở thì gần như tất cả đều tiếp cận được để mua nhà. Với những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý thì Ngân hàng không khuyến khích.
Đối với vấn đề đặt ra là tỉ lệ cho vay ngắn hạn và cho vay trung dài hạn so với thông lệ quốc tế, ông Hùng cho biết, tính đến tháng 10/2023 sẽ đưa về 30% để phù hợp với thực tiễn nếu không sẽ ảnh hưởng đến tính an toàn của hệ thống ngân hàng.
Doanh nghiệp bất động sản cần làm gì?
Đối với vấn đề thiếu vốn của các doanh nghiệp bất động sản, theo ông Hùng, vừa qua có giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu. Khi đó áp lực vốn tín dụng với ngân hàng rất lớn. Như vậy, khi thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ thì các doanh nghiệp hoạt động bình thường.
Tuy nhiên, cũng theo ông Hùng, khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ là không hợp lý vì bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung dài hạn và vốn ngắn hạn.
Từ thực tế trên, trả lời câu hỏi doanh nghiệp bất động sản phải làm gì, theo ông Hùng, bản thân các các doanh nghiệp bất động sản cũng phải tự hỏi mình một số câu hỏi như: Doanh nghiệp đã làm gì để tự tháo gỡ khó khăn? Giá bán các sản phẩm đã hợp lí chưa? Người dân thực sự có nhu cầu ở đã tiếp cận được nhà chưa? Điểm an toàn vốn của các doanh nghiệp có thể chấp nhận được là gì để có sản phẩm tiêu thụ được ra thị trường? Doanh nghiệp có chấp nhận lãi trước kia 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần thôi, còn 7 phần để cho người dân hưởng, lúc đó dòng vốn sẽ luân chuyển.
“Tôi cho rằng chính các doanh nghiệp cũng phải nắm bắt các giải pháp của bản thân để từ đó có kiến nghị với ngân hàng, với các tổ chức tài chính, Bộ ngành… chứ không thể đưa ra vấn đề tôi có 10 dự án nhưng chỉ có 2 dự án đầy đủ pháp lý, 8 dự án đang hoàn thiện vốn nằm đấy. Như thế thì Ngân hàng cho vay thế nào? Với 8 dự án chưa đầy đủ pháp lý thì làm sao phát hành được trái phiếu?”, ông Hùng nêu vấn đề.
Đối với tín dụng cho bất động sản, theo ông Hùng không phải các ngân hàng không cho vay mà tất cả các ngân hàng đều quan tâm đến những dự án đầy đủ tính pháp lý, đầu vào đầu ra hợp lý.
“Các tổ chức tín dụng cũng đã đặt ra vấn đề là giá sản phẩm bất động sản có hợp lý để đưa ra tính hiệu quả dự án hay không. Giá bán quá cao thì sao tiếp cận được vốn. Giá cao như vậy ngân hàng có dám cho vay khi không có dòng tiền không?”, ông Hùng đặt vấn đề.
Để giải quyết các vấn đề trên, theo ông Hùng, hiện Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước,… đã có kế hoạch sau Tết gặp các doanh nghiệp bất động sản bàn về giải pháp tháo gỡ. Đây là những vấn đề trong thời gian tới cần có những giải pháp, những chỉ đạo của Chính phủ, các bộ ngành để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, cũng theo ông Hùng, việc tháo gỡ chỉ cho các dự án đã đầy đủ tính pháp lý và có hiệu quả, và giá cũng hợp lý với thị trường, sản phẩm đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân thì mới lành mạnh được thị trường bất động sản.
