Chia sẻ tại tọa đàm "Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc", ông Huấn cho rằng giai đoạn hiện nay đòi hỏi người mua phải tính toán kỹ dòng tiền, chi phí vốn, khả năng trả nợ, biên an toàn cũng như kịch bản nắm giữ dài hạn trước khi xuống tiền.
Theo chuyên gia FIDT, điều quan trọng nhất là xác định rõ mục tiêu mua bất động sản để ở, đầu tư hay tích lũy tài sản. Đồng thời, người mua cần chủ động xây dựng các kịch bản lãi suất khác nhau để đánh giá khả năng trả nợ, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, duy trì quỹ dự phòng và ưu tiên những tài sản có tính thanh khoản tốt, đáp ứng nhu cầu sử dụng thực.
Không chỉ chỉ ra những phân khúc cần thận trọng, FIDT còn cho rằng giai đoạn 2026-2030 sẽ là cuộc cạnh tranh để giành niềm tin của dòng vốn. Theo đó, dòng tiền sẽ không còn chảy theo tâm lý đám đông mà ưu tiên những tài sản có nền tảng cơ bản tốt, khả năng khai thác thực và thanh khoản bền vững.
Theo phân tích của FIDT, 5 nhóm bất động sản đang bị dòng tiền "né tránh" gồm đất nền xa khu dân cư, bất động sản chỉ dựa vào quy hoạch, dự án có pháp lý kéo dài, tài sản không tạo ra dòng tiền và các khoản đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao.
Trong đó, đất nền xa khu dân cư được đánh giá phụ thuộc gần như hoàn toàn vào chu kỳ tăng giá và thiếu nhu cầu sử dụng thực. Sau giai đoạn sốt nóng 2021-2022, thanh khoản tại nhiều khu vực đã giảm từ 70-90%.
Những bất động sản chỉ dựa vào câu chuyện quy hoạch cũng đang mất dần sức hút khi nhiều khu vực từng "nóng sốt" đã đi ngang nhiều năm dù thông tin quy hoạch đã được công bố. Trong khi đó, các dự án có pháp lý chưa hoàn chỉnh tiếp tục gặp khó trong việc mở bán và hấp thụ, khiến dòng tiền ngày càng thận trọng.
FIDT cũng cho rằng những tài sản không tạo được dòng tiền như cho thuê hoặc khai thác kinh doanh sẽ chịu áp lực lớn khi chi phí vốn tăng. Cùng với đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao vẫn là rủi ro lớn nhất đối với nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi đồng đều.
Ở chiều ngược lại, FIDT nhận định 5 xu hướng lớn sẽ định hướng dòng vốn trên thị trường bất động sản giai đoạn 2026-2030.
Đầu tiên là làn sóng FDI tiếp tục tăng mạnh khi Việt Nam duy trì vị thế là trung tâm sản xuất mới của khu vực. Với dòng vốn FDI thực hiện năm 2025 đạt khoảng 25-27 tỷ USD - mức cao nhất từ trước đến nay - nhu cầu đối với bất động sản khu công nghiệp, logistics và nhà ở dành cho chuyên gia được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng.
Xu hướng thứ hai đến từ quá trình đô thị hóa. Khi tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam tiến gần mốc 45% và mỗi năm có hàng triệu người dịch chuyển vào các đô thị, dòng tiền được dự báo sẽ ưu tiên các dự án căn hộ đô thị và nhà ở vừa túi tiền tại những khu vực có tốc độ gia tăng dân số cơ học cao.
Bên cạnh đó, sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp cũng sẽ tạo động lực cho phân khúc nhà ở trung cấp và các đô thị vệ tinh. Theo FIDT, nhiều năm qua nguồn cung căn hộ vừa túi tiền liên tục suy giảm, trong khi nhu cầu ở thực vẫn rất lớn.
Một xu hướng khác là dòng vốn ngày càng chọn lọc. Sau giai đoạn biến động 2022-2025, ngân hàng, nhà đầu tư và các tổ chức tài chính đều nâng cao tiêu chuẩn đánh giá rủi ro. Điều này đồng nghĩa dòng tiền sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, dòng tiền rõ ràng, hiệu quả sử dụng vốn cao và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Cuối cùng, FIDT cho rằng nhà đầu tư đang trưởng thành hơn sau những bài học của chu kỳ trước. Thay vì chạy theo các cơn sốt đất, tiêu chí thanh khoản đang trở thành yếu tố được đặt lên hàng đầu. Những bất động sản tại khu vực đô thị, có khả năng tạo dòng tiền, dễ mua bán khi cần sẽ có nhiều lợi thế trong việc thu hút dòng vốn.
Theo ông Ngô Thành Huấn, thị trường bất động sản đang bước sang một giai đoạn mới, nơi dòng tiền không còn chạy theo những kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà ưu tiên các tài sản có nền tảng vững chắc.
"Không nên xem bất động sản chỉ là cơ hội tăng giá. Mỗi quyết định đầu tư cần được đặt trong tổng thể tài sản cá nhân, với kế hoạch tài chính đủ an toàn để có thể nắm giữ dài hạn", ông Huấn nhấn mạnh.
.png "Đô thị hóa và Du lịch: \"Cú hích\" định hình tương lai bất động sản Việt Nam")
.png "Chê châu Âu hè nóng 40 độ “không mua nổi điều hòa” khác gì nói Việt Nam đông rét mà “không có tiền lắp lò sưởi”?")
