“Cần ít nhất 18 tháng để giá bất động sản quay trở lại bằng thời điểm sốt đất”

Thanh khoản gần như “ngủ đông” kéo dài suốt gần 2 năm qua đã khiến nhiều phân khúc bất động sản buộc phải cắt lỗ. Đã có những thời điểm, tại nhiều khu vực, dù bất động sản đã cắt lỗ sâu nhưng vẫn khó thanh khoản.

Đơn cử như ở Hà Nội, môi giới tên Việt Anh cho biết, thời điểm cuối năm 2022, nhiều căn nhà trong ngõ ở Nam Từ Liêm cắt lỗ tới 300-500 triệu đồng so với đầu năm 2022 nhưng không tìm được người mua. Trong khi đó, đối với đất thổ cư, đặc biệt là đất ven đô, tình trạng thanh khoản còn chậm hơn dù cắt lỗ sâu.

Chị Bùi Lê Thiên Hương (làm việc tại CenLand Miền Trung) cũng cho biết, nhà phố, đất nền ở Đà Nẵng cũng cắt lỗ sâu nhưng không có giao dịch. “Không có ai mua nên không thể xác định chính xác giá đã giảm bao nhiêu”, chị Hương nói. Theo chị Hương, khoảng vài tháng trở lại đây, giao dịch bắt đầu hồi trở lại nhưng túc tắc.

Chị Mạnh Phạm, nhân viên kinh doanh bất động sản ở Bình Dương cũng cho biết, nhiều đất lô, đất ruộng cắt lỗ 50% cũng không ai mua. Nhà đầu tư có tiền đều tập trung vào bất động sản đánh vào nhu cầu ở thực. Thanh khoản đã xuất hiện nhưng cũng chỉ xảy ra nhiều phân khúc để ở, hoặc có thể kinh doanh tạo ra dòng tiền.

Theo ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư cá nhân giàu kinh nghiệm đến từ TPHCM, so với đỉnh cuối 2021, hiện tại, các bất động sản đầu cơ ở xa đã phải giảm giá 30%-40%. Các bất động sản lớn khó thanh khoản cũng đã phải giảm giá 20% - 25%. Trong khi đó, bất động sản có nhu cầu sử dụng thực ở gần nếu cần bán nhanh cũng đã phải giảm giá 10%-15%.

Ông Kiên phân tích: “Từ thời điểm tháng 5/2023, lúc lãi suất ngân hàng bắt đầu giảm, thị trường đã có giao dịch trở lại. Theo kinh nghiệm, thời điểm bắt đầu giảm lãi suất cũng là lúc thị trường có thể không xấu hơn. Tuy nhiên, cần phân biệt “không xấu hơn nữa” và “có giao dịch trở lại” không đồng nghĩa với việc thị trường “đã hồi phục”.

Ví dụ định lượng dễ hiểu, cuối 2021 mức độ giao dịch là 10 điểm, Giai đoạn giữa 2022 đến giữa 2023 đứng yên toàn tập: mức độ giao dịch là 1 điểm, thì hiện tại, thị trường mới quay về 3 điểm”.

Ông Kiên lấy ví dụ, một bất động sản tại thành phố Thủ Đức, trải qua thời gian hơn một năm trầm lắng có thể giảm giá từ 6,2 tỷ xuống 5,5 tỷ. Khi thị trường bắt đầu điều chỉnh giảm lãi suất, thì mức giảm giá có thể không xuống sâu hơn nữa, nhưng cũng không đồng nghĩa với việc hồi phục tăng trở lại các mức giá cao hơn 5,5 tỷ, mà chỉ là tăng cơ hội thanh khoản với mức giá 5,5 tỷ đang được duy trì.

“Mức giá này có lẽ sẽ tiếp tục giằng co trong quý IV năm nay và quý I năm sau. Đây là mức giá giằng co giữa bên bán - đang chờ giá xuống thêm nữa - và bên mua - đang gồng để không phải giảm thêm. Tất cả sẽ cùng chờ mức độ hồi phục của nền kinh tế, túi tiền của nhà đầu tư, sự quay trở lại thị trường của các chủ đầu tư lớn, việc tái khởi động trở lại của các dự án đang dở dang, quá trình thực thi của các chính sách sắp tới như luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, đặc biệt là chính sách cấp vốn của ngân hàng cho chủ đầu tư lớn và nhà đầu tư nhỏ lẻ,... để đánh giá mức độ phục hồi niềm tin của thị trường. Đây là điểm quan trọng nhất nhưng đang thiếu trầm trọng”, ông Kiên phân tích thêm.

Vị này cũng nhận định: “Để mức giá có thể quay trở lại thời điểm trước khi thị trường bắt đầu trầm lắng, có thể cần ít nhất 18 tháng kể từ thời điểm bắt đầu giảm lãi suất, vì sẽ cần thời gian để niềm tin, nhu cầu, và đặc biệt là túi tiền của các nhà đầu tư dần hồi phục. Do đó, nếu kiếm được những sản phẩm phù hợp nhu cầu với mức giá tốt thì nhà đầu tư cân nhắc tham gia lại thị trường”.