Mới dây, tại dự thảo lần 2 của Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng chỉ đề cập cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, thực hiện giao dịch theo pháp luật về dân sự, công chứng và phải kê khai nộp thuế theo đúng quy định.
Theo đó, so với dự thảo trước đó, Bộ Xây dựng đã bỏ 3 phương án xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Trong đó có một phương án là cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai 3-5 nhà ở hoặc căn hộ chung cư trong một năm. Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê công trình xây dựng có sẵn, hoặc hình thành trong tương lai từ 5-10 công trình hoặc 5-10 phần diện tích sàn tại công trình trong một năm.
Thông tin với báo chí, một đại diện Bộ Xây dựng cho biết ban soạn thảo mới họp để góp ý, biên tập lại dự thảo nghị định. Ba phương án xác định điều kiện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới ở bước đề xuất, "nếu không phù hợp có thể đưa ra phương án hoàn toàn khác".
Cũng theo phía Bộ Xây dựng, quá trình từ dự thảo đến thẩm định, ban hành nghị định cần nhiều thời gian chỉnh lý thay đổi nên những phương án đưa ra trong dự thảo chưa phải quy định cuối cùng.
Sau khi đề xuất này được công bố, một số chuyên gia đánh giá việc này có thể phần nào giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng bất động sản. Tuy nhiên, nó cũng có thể tạo tình trạng lách luật và không dễ để cơ quan quản lý giám sát số lượng bất động sản mà cá nhân giao dịch trong một năm.
Đề xuất khiến giới đầu tư nhà đất “té ngửa”
Trước đó, trong dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được lấy ý kiến góp ý đến hết ngày 27/4, Bộ Xây dựng đề xuất phương án cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có thể chỉ được bán, cho thuê 3-5 nhà, căn hộ trong một năm, nếu vượt phải lập doanh nghiệp.
Cụ thể, 1 trong 3 phương án được Bộ Xây dựng đề xuất theo hường “cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai 3-5 nhà ở hoặc căn hộ chung cư trong một năm. Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê công trình xây dựng có sẵn, hoặc hình thành trong tương lai từ 5-10 công trình hoặc 5-10 phần diện tích sàn tại công trình trong vòng 1 năm”.
Theo Bộ Xây dựng, quy định này nhằm đưa ra các tiêu chí để xác định rõ hơn cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Bởi theo khoản 3, điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Sau khi đề xuất trên được đưa ra, các thành viên tham gia thị trường, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân, hoạt động tự do bày tỏ lo ngại sẽ bị ảnh hưởng đến hoạt động.
Anh Đỗ Văn Thành, một nhà đầu tư chuyên mua đi bán lại và cho thuê căn hộ tại khu đô thị Vinhome Smart City (Nam Từ Liêm - Hà Nội) cho rằng nếu áp dụng quy định như đề xuất của Bộ Xây dựng về việc chỉ được cho thuê tối đa 5 căn hộ trong 1 năm thì hàng trăm nhà đầu tư như anh sẽ phải bỏ nghề.
“Chúng tôi hoạt động đầu tư, mua bán, cho thuê đều theo quy định của pháp luật, khi mua bán cũng đều đã đóng thuế đầy đủ cho nhà nước, nếu hạn chế như đề xuất của Bộ Xây dựng thì có thể quyền tự do kinh doanh của chúng tôi sẽ bị ảnh hưởng. Nếu mỗi năm chỉ được môi giới 3-5 căn thì chắc chúng tôi lại phải tìm cách lách như nhờ người đứng tên nhưng sẽ rất phiền hà”, anh Thành cho biết.
Dưới góc độ chuyên gia pháp lý đánh giá về tác động của đề xuất trên đối với các cá nhân sở hữu bất động sản, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, việc xác định phạm vi kinh doanh bất động sản của cá nhân là quy mô lớn hay nhỏ có thể xem xét kết hợp cả yếu tố nguồn gốc và quy mô bất động sản. Theo đó, cá nhân sử dụng đất, nhà ở có nguồn gốc từ thừa kế, tặng hoặc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có thể được tự do giao dịch dù sở hữu quy mô lớn.
Ở chiều ngược lại, những cá nhân sở hữu quy mô lớn (về số lượng và diện tích) trong thời gian ngắn (có yếu tố đầu cơ, lướt sóng) thì có thể xem xét áp dụng tiêu chí về điều kiện kinh doanh bất động sản (cần thành lập doanh nghiệp).
Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng đây là việc không dễ triển khai, để thực hiện cần cơ chế liên thông, kiểm soát giao dịch giữa nhiều cơ quan liên quan, tuy nhiên nếu làm được việc này sẽ là cơ sở quan trọng để ngăn các cá nhân kinh doanh bất động sản núp bóng, nhưng không ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người sở hữu bất động sản.
.jpg "Đế chế Google 2.000 tỷ USD gặp nguy hiểm: Bị yêu cầu bán Chrome, hệ sinh thái Android nguy cơ bị phá vỡ")
