Bộ Tài chính: Nhiều doanh nghiệp bất động sản nguồn lực hạn chế nhưng vẫn được cấp phép dự án

Trong báo cáo gửi tới Hội nghị thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, Bộ Xây dựng cho biết, nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản cũng rất lớn và đa dạng, bao gồm vốn tự có của doanh nghiệp; vốn tín dụng ngân hàng; vốn từ thị trường cổ phiếu, trái phiếu; vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; các quỹ đầu tư... 

Trong thời gian qua, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) từng bước trở thành kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng cho doanh nghiệp, trong đó có cả các doanh nghiệp bất động sản. Hiện số dư trái phiếu lưu hành khoảng 1,2 triệu tỷ đồng, quy mô thị trường TPDN riêng lẻ đạt khoảng 12,6% GDP, trong đó trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản chiếm gần 36%. 

Từ tháng 10/2022, thị trường TPDN bị tác động mạnh sau vụ việc liên đến tập đoàn Vạn Thịnh Phát và Ngân hàng SCB, thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu gặp khó khăn về thanh khoản và niềm tin. Thực hiện chỉ đạo của Lãnh đạo Chính phủ, trên cơ sở tổng hợp ý kiến các Bộ, ngành, chuyên gia, nhà khoa học, một số tổ chức quốc tế và ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính đang trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Nghị định 65 về phát hành TPDN. Việc sửa đổi Nghị định sẽ góp phần giải quyết khó khăn hiện tại của thị trường, cho phép các doanh nghiệp bất động sản có thêm thời gian cơ cấu lại, xử lý những khó khăn về nguồn vốn, dòng tiền. 

Theo Bộ Tài chính, việc phát triển thị trường TPDN thời gian vừa qua đã tạo điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn trung, dài hạn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã lựa chọn kênh phát hành trái phiếu để huy động vốn cho hoạt động kinh doanh bên cạnh kênh tín dụng ngân hàng. Hiện nay đã có trên 280 doanh nghiệp bất động sản phát hành TPDN. 

Năm 2022, khi cơ quan chức năng tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động phát hành, cung cấp dịch vụ liên quan đến TPDN nhằm minh bạch thị trưởng, một số doanh nghiệp phát hành thuộc lĩnh vực bất động sản (liên quan đến vụ Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát) đã bị xử lý. Niềm tin của nhà đầu tư đối với các doanh nghiệp phát hành TPDN bị suy giảm. Trong năm, tổng khối lượng TPDN riêng lẻ do doanh nghiệp bất động sản phát hành trong nước đạt 95,5 nghìn tỷ đồng (giảm 53% so với năm 2021); khối lượng TPDN phát hành ra công chúng là 18,6 nghìn tỷ đồng và TPDN phát hành ra thị trường quốc tế là 14,4 nghìn tỷ đồng (625 triệu USD). 

Theo Bộ Tài chính, dư nợ trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành riêng lẻ đến cuối năm 2022 là 402.600 tỷ đồng, chiếm gần 36% dư nợ toàn thị trường; trong đó 77% trái phiếu được bảo đảm bằng tài sản, 11% được bảo lãnh thanh toán bởi bên thứ ba, 16% không có bảo đảm. 

Trong năm 2023, trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản đáo hạn khoảng 110.000 tỷ đồng, chiếm 42% khối lượng TPDN đáo hạn cả năm. Trong tháng 1/2023, có 01 doanh nghiệp bất động sản phát hành TPDN với khối lượng là 70 tỷ đồng. 

Bộ này cho biết, số dư nợ TPDN bất động sản hiện tượng đương khoảng 15,6% so với dư nợ tín dụng bất động sản của các NHTM, nhưng rủi ro trên các thị trường này có sự liên thông; sự đổ vỡ của một thị trường sẽ dẫn đến hệ lụy đối với các thị trưởng liên quan. Do đó, việc điều hành các chính sách trên thị trường bất động sản, tín dụng, chứng khoán, TPDN cần được đánh giá toàn diện để đảm bảo vừa nhằm tăng minh bạch, giảm thiểu rủi ro của thị trường, nhưng cũng cần lưu ý tránh việc thay đổi chính sách đột ngột, làm đứt gãy các dòng vốn, ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp. 

Trong thời gian tới, Bộ Tài chính tiếp tục triển khai các giải pháp để ổn định và phát triển thị trường TPDN công khai, minh bạch, an toàn, bền vững nhằm khơi thông nguồn vốn trung và dài hạn cho đầu tư và phát triển, tập trung vào một số nhóm giải pháp. Cụ thể, đối với việc ổn định kinh tế vĩ mô, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các Bộ, ngành liên quan thực hiện chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ và các chính sách vĩ mô khác để giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế, ổn định môi trường đầu tư, đảm bảo sự nhất quán, ổn định chính sách để nhà đầu tư yên tâm tham gia hoạt động, đầu tư trên thị trường. 

Về hoàn thiện khung pháp lý và thể chế, Bộ Tài chính sẽ triển khai đồng bộ các giải pháp về hoàn thiện chính sách theo hướng tăng cường quản lý giám sát thị trường TPDN, nâng cao chất lượng hàng hóa, cải thiện chất lượng của các tổ chức cung cấp dịch vụ. 

Bên cạnh đó, phát triển cơ sở nhà đầu tư thông qua việc rà soát, hoàn thiện cơ chế chính sách phát triển các nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư dài hạn (quỹ đầu tư) để tạo cầu đầu tư bền vững cho thị trường. 

Ngoài ra, Bộ Tài chính tiếp tục theo dõi, yêu cầu các doanh nghiệp phải bố trí mọi nguồn lực để thanh toán gốc và lãi trái phiếu đến hạn theo đúng quy định của pháp luật, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư. Yêu cầu các doanh nghiệp trường hợp có khó khăn trong thanh toán thì phải làm việc, đàm phán với các nhà đầu tư để thống nhất phương án cơ cấu lại trái phiếu. 

Bên cạnh các giải pháp để ổn định và phát triển thị trường TPDN nêu trên, cần tiếp tục triển khai đồng bộ các cơ chế chính sách để củng cố vững chắc nền tảng vĩ mô ổn định, hỗ trợ thị trường nói chung bao gồm cả thị trường bất động sản. 

“Trong thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguồn lực hạn chế nhưng vẫn được cấp phép triển khai nhiều dự án quy mô vượt nhiều lần so với năng lực tài chính, trong khi phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, phát hành trái phiếu hoặc huy động của người mua nhà”, Bộ Tài chính cho biết. 

Tình trạng này dẫn đến rủi ro về hoạt động kinh doanh cũng như rủi ro về dòng tiền, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản trên thị trường tài chính, tín dụng ngân hàng cũng như thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Theo đó, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Bộ Tài chính kiến nghị việc rà soát, sửa đổi các vướng mắc chính sách tại Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để tăng cường hiệu quả quản lý thị trường, tạo điều kiện cho phát triển thị trường bất động sản ổn định, minh bạch.