“Bất động sản vừa hồi phục, thuế không phải là biện pháp căn cơ để giải quyết câu chuyện giá nhà”

Sau giai đoạn 2022-2023 thị trường bất động sản chìm trong trạng thái ảm đạm, sụt giảm mạnh cả về nguồn cung, từ tháng 7-2023 đến nay thị trường này đã bắt đầu xuất hiện tín hiệu "ấm" dần lên sau hàng loạt động thái, chính sách tháo gỡ về pháp lý, khơi thông nguồn vốn của Chính phủ, các bộ, ngành. Điển hình là việc Chính phủ thành lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản; ban hành quy định cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể đàm phán với trái chủ thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác hoặc gia hạn; ngân hàng nhiều lần điều chỉnh hạ lãi suất cho vay, triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng...và đặc biệt là đưa 3 Luật quan trọng có hiệu lực từ 1/8.

Tuy vậy, theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, nhiều cơ chế, chính sách vẫn đang dừng ở giai đoạn "tiếp cận" và tháo gỡ, chưa thực sự thâm nhập, giải quyết một cách triệt để, trên diện rộng tất cả các khó khăn, vướng mắc ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cung bất động sản...Khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam với hơn 500 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản gần đây cho thấy, có tới 57% doanh nghiệp cho biết các cơ chế, chính sách được ban hành từ đầu năm 2023 mới chỉ tác động ở mức độ bình thường.

Xét về tổng thể, trong gần 8 tháng qua, tình hình nguồn cung, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân trên thị trường chưa thực sự được giải quyết một cách triệt để. Cùng với các vấn đề về pháp lý, nguồn vốn cũng là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp bất động sản. Qua khảo sát, có tới hơn 70% doanh nghiệp cho biết các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự tác động tới doanh nghiệp...

Theo Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án - DKRA Group Võ Hồng Thắng, những giải pháp mới đang ở giai đoạn "trấn an tinh thần", chưa đủ lực trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường bất động sản "bật dậy" trong ngắn hạn. Theo ông Thắng, thị trường BĐS vẫn bị thách thức bởi các vấn đề về lãi suất, sức cầu, mất cân đối cung - cầu. Mặc dù trên xu hướng giảm nhưng lãi suất vốn vay ngân hàng vẫn ở mức cao. Sức cầu thị trường vẫn ở mức thấp, người dân thận trọng trong quyết định mua bất động sản. Trong khi đó, tình trạng mất cân đối về cơ cấu nguồn cung chưa được giải quyết.

Dù giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã đi qua, tuy nhiên để thị trường chuyển biến rõ rệt, các chuyên gia cho rằng, cần thêm nhiều giải pháp thực sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính phủ, các bộ, ngành, thông qua các quy định, chính sách sát thực, nhắm đúng vấn đề thị trường đang trông đợi. Những hành động như vậy phải thật nhanh, mạnh, dứt khoát và triệt để cho đến khi các vấn đề của thị trường được giải quyết hết, tránh tình trạng ngắt quãng, đứt đoạn khiến đà phục hồi bị mất. Các doanh nghiệp cũng mong muốn có chính sách hỗ trợ giãn thời gian nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, giảm thuế, đồng thời tăng cường hướng dẫn, giám sát chặt chẽ việc thực thi chính sách hỗ trợ từ trung ương đến địa phương để có thể tối ưu hiệu quả từ những chính sách đã ban hành trong thời gian vừa qua.

Trong khi những thách thức đặt ra với thị trường BĐS hiện tại chưa được giải quyết thì mới đây nhiều chính sách kiểm soát thị trường BĐS tiếp tục được đề xuất như áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên, đánh thuế ngôi nhà thứ 2…Theo các chuyên gia, trong bối cảnh sức khỏe thị trường BĐS mới ở bước đầu của giai đoạn phục hồi thì những đề xuất này có thể gây nên những tác dụng ngược. Khi bản thân các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn về dòng tiền, nhất là việc tiếp cận vốn ngân hàng thì chính sách tín dụng siết chặt với với mua nhà sẽ khiến các doanh nghiệp "khó chồng khó".

"Hiện nay thị trường BĐS vẫn đang gặp nhiều khó khăn khi nhu cầu về nhà ở của người dân còn rất lớn, nguồn cung nhà ở nói chung vẫn chưa đáp ứng đủ, quá trình cấp phép cho các dự án mới còn chậm chạp và phức tạp làm hạn chế nguồn cung trong khi nhu cầu nhà ở từ một thị trường với 100 triệu dân ngày càng lớn. Cùng với đó, các yếu tố như thuế đất, giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công đều đang có xu hướng tăng, thì việc gánh thêm thuế sẽ hạn chế tình hình đầu cơ nhưng cũng sẽ làm giá nhà đất tăng lên, điều này càng đẩy giá nhà lên cao và làm trầm trọng thêm vấn đề tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp", TS Trương Văn Phước, nguyên quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, nguyên Thường trực Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ khẳng định.

Cũng theo ông Phước, Việc đánh thuế BĐS thứ 2, thứ 3… có thể làm giảm động lực đầu tư và ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển chung của nền kinh tế: "Chính sách này còn "lợi bất cập hại" bởi chỉ thu được một ít thuế mà gây tác động sâu rộng, như gây ra tâm lý lo ngại, giảm sức mua và kìm hãm đà phục hồi của thị trường… Thị trường BĐS không chỉ là kênh đầu tư mà còn là nơi giữ giá trị tài sản của nhiều hộ gia đình, đặc biệt trong bối cảnh các kênh đầu tư tài chính khác chưa thực sự phát triển và ổn định", ông Phước cho biết.

Theo nguyên Thường trực Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ - TS Trương Văn Phước: "Phải nhìn vào bản chất, nguyên nhân khiến giá nhà tại Việt Nam hiện nay cao là do cung không đủ cầu. Theo quy luật thị trường, giá chỉ giảm khi cung lớn hơn cầu. Bởi thế, thuế không phải là biện pháp căn cơ để giải quyết câu chuyện giá nhà. Việc cần làm lúc này là mở rộng nguồn cung và cải thiện môi trường đầu tư sẽ giúp cân bằng cung cầu, ổn định giá nhà và mang lại cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người hơn, thay vì áp dụng các chính sách thuế có thể gây thêm áp lực cho thị trường".