Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức sáng ngày 12/5 tại TP.HCM, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ hơn, với động lực tăng trưởng chuyển dần từ đầu cơ sang nhu cầu thực, chất lượng dòng vốn và tính minh bạch của thị trường.
Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết: Bất động sản và xây dựng vẫn giữ vai trò quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Năm 2025, lĩnh vực xây dựng đóng góp khoảng 6,13% GDP, trong khi kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 3,5% GDP. Trong quý 1/2026, đà phục hồi tiếp tục được duy trì khi GDP ngành xây dựng tăng 8,36%, còn lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 4,71%.
Ông Lực nhận định, năm 2026 thị trường được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố tích cực. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu dự kiến tăng trưởng khoảng 3,1%, kinh tế Việt Nam được dự báo có thể đạt mức tăng trưởng khoảng 9%, tạo nền tảng hướng tới mục tiêu tăng trưởng bình quân 10% giai đoạn 2026-2030.
Cùng với đó, ổn định kinh tế vĩ mô tiếp tục được duy trì khi lạm phát, tỷ giá, nợ xấu và mặt bằng lãi suất vẫn trong tầm kiểm soát. Đầu tư công tiếp tục đóng vai trò “chất xúc tác” quan trọng cho thị trường khi kế hoạch giải ngân đầu tư công năm 2026 dự kiến vượt 1 triệu tỷ đồng, tăng gần 18% so với năm trước, tập trung chủ yếu cho phát triển hạ tầng giao thông và đô thị.
Hàng loạt chính sách tháo gỡ tạo lực đẩy mới
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay là quá trình tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý đang được thúc đẩy mạnh mẽ.
Theo TS. Cấn Văn Lực, thời gian qua Quốc hội và Chính phủ đã liên tiếp ban hành nhiều nghị quyết nhằm xử lý các dự án tồn đọng, khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản.
Trong đó, Nghị quyết 170/2024/QH15 và Nghị quyết 265/2025/QH15 mở rộng cơ chế tháo gỡ khó khăn cho các dự án trên phạm vi toàn quốc. Nghị quyết 29/2026/QH16 cũng tạo hành lang xử lý các vi phạm đất đai phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Hiện Chính phủ đang chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho hơn 3.300 dự án với tổng vốn đầu tư gần 3,35 triệu tỷ đồng.
Song song đó, nhiều chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội tiếp tục được triển khai. Trần thu nhập để tiếp cận nhà ở xã hội được nâng lên 25 triệu đồng/tháng đối với cá nhân; lãi suất vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội giảm còn khoảng 5,4%/năm. Việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia cũng được kỳ vọng tạo thêm nguồn vốn dài hạn cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Theo ông Phạm Văn Hoành, Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư: Chính phủ đã triển khai nhiều chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, từ hoàn thiện hành lang pháp lý đến cải cách thủ tục hành chính và khơi thông dòng vốn.
Việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng Nghị quyết 171/2024 và Nghị định 75/2025/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, thúc đẩy nguồn cung mới cho thị trường.
Giá nhà cao và lệch pha cung – cầu vẫn là thách thức lớn
Theo TS. Cấn Văn Lực, giá nhà hiện là thách thức lớn nhất khi khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Chỉ số giá căn hộ trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam đã tăng từ 23,5 năm vào 2023 lên 30,2 năm vào 2026, thuộc nhóm cao trong khu vực.
Giá nhà đất giai đoạn 2019-2024 đã tăng mạnh và tiếp tục tăng thêm khoảng 10-30% trong năm 2025, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.
Trong khi đó, tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục kéo dài. Phân khúc cao cấp đang chiếm tỷ trọng lớn, còn nhà ở bình dân và nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt nghiêm trọng.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills cho biết, nếu giai đoạn 2012-2018, phân khúc hạng C từng chiếm hơn 80% tổng giao dịch thị trường thì từ năm 2021 đến nay tỷ trọng này liên tục suy giảm mạnh.
Tại TP.HCM, phân khúc hạng C hiện chỉ còn chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Trong khi đó, Hà Nội không ghi nhận thêm dự án hạng C mở bán mới trong quý I/2026. Thị trường hiện chủ yếu được dẫn dắt bởi các sản phẩm hạng A và hạng B.
Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, mỗi thị trường như Hà Nội và TP.HCM hiện cần bổ sung khoảng 50.000 căn nhà mỗi năm để đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, nguồn cung nhiều năm qua liên tục bị nén và chưa theo kịp tốc độ gia tăng dân số.
Trong quý 1/2026, TP.HCM chỉ ghi nhận chưa tới 5.000 căn hộ sơ cấp được chào bán, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 41%. Trong khi đó, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội đạt 11.199 căn, tăng 6% so với quý trước nhưng cơ cấu sản phẩm vẫn nghiêng mạnh về phân khúc trung và cao cấp.
Dòng vốn cải thiện nhưng áp lực trái phiếu còn lớn
Bên cạnh đó, ở góc độ tài chính, TS. Cấn Văn Lực cho biết dòng vốn dành cho bất động sản đang dần cải thiện sau giai đoạn khó khăn.
Dư nợ tín dụng bất động sản cuối năm 2025 ước đạt khoảng 4,7 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với năm trước; trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng gần 38%. Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng bắt đầu phục hồi, trong khi dòng vốn FDI tiếp tục duy trì tích cực.
Tuy nhiên, áp lực tài chính vẫn hiện hữu khi tỷ lệ nợ xấu bất động sản tăng lên khoảng 2,3%. Đáng chú ý, năm 2026 dự kiến có khoảng 204 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, trong đó nhóm bất động sản chiếm tới 61%.
Theo ông Lực, thị trường bất động sản không thể tiếp tục phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Tỷ trọng tín dụng bất động sản hiện quanh mức 20% cần giảm dần về khoảng 15%, trong khi nguồn vốn dài hạn nên được bổ sung thông qua trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản (REITs), thị trường cổ phiếu và các quỹ nhà ở.
“Nguồn vốn cho thị trường bất động sản phải là nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp mới là vốn bền vững cho doanh nghiệp. Dòng vốn sẽ được điều tiết theo hướng phục vụ nhu cầu thực thay vì đầu cơ hay lướt sóng”, ông Lực nhấn mạnh.
Thị trường bước vào giai đoạn phát triển chọn lọc
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “chọn lọc tự nhiên”, khi dòng tiền không còn ưu tiên tăng trưởng nóng mà hướng đến giá trị thực và khả năng phát triển dài hạn.
Xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các đô thị vệ tinh ngày càng rõ nét nhờ hưởng lợi từ hạ tầng liên vùng, metro, vành đai và các dự án TOD. Tại phía Nam, Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang trở thành điểm đến mới của dòng tiền nhờ mặt bằng giá thấp hơn TP.HCM khoảng 50-70%. Trong khi đó, quanh Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh nổi lên như những thị trường hấp thụ mạnh nhu cầu giãn dân.
Các chuyên gia cho rằng chu kỳ phát triển mới của thị trường sẽ không còn dựa trên tăng trưởng nóng hay đòn bẩy tài chính quá mức, mà tập trung vào nhu cầu ở thực, tính minh bạch, chất lượng dòng vốn và năng lực triển khai dự án của doanh nghiệp.
Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro dòng tiền, hạn chế đầu tư dàn trải và tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.
