Xuất hiện lần đầu tiên ở Việt Nam vào năm 2015, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng dần trở thành phân khúc được các nhà đầu tư đón nhận. Theo đó, hàng loạt các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã được phát triển, tập trung ở khu vực Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc...
Tuy nhiên, đến năm 2018 phân khúc này bộc lộ hàng loạt các vấn đề như tính pháp lý của condotel; năng lực vận hành, cam kết của chủ đầu tư, giá... khiến nhiều nhà đầu tư tháo chạy.
Sau một thời gian ồ ạt đầu tư phát triển là dư thừa nguồn cung, ghi nhận hàng chục nghìn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng rơi vào tình trạng “chơi vơi” khi không ít nhà đầu tư tham gia đã bị “vỡ mộng” khi bài toán đầu tư không mang lại lợi nhuận như mong muốn.
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi trạng thái ảm đạm, dù nhiều phân khúc khác đã có dấu hiệu phục hồi. Trong năm 2023, thị trường ghi nhận gần 3.200 sản phẩm, giảm hơn 80% theo năm.
Bên cạnh nguồn cung chậm cải thiện, toàn thị trường năm 2023 chỉ ghi nhận 726 sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng giao dịch thành công trong năm, giảm 90% so năm 2022. Phần lớn bất động sản nghỉ dưỡng vẫn “bất động” suốt thời gian qua, dù giá bán giảm 50% trên thị trường thứ cấp. Nhất là sản phẩm biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng giá trị cao trên 10 tỷ đồng.
Tình trạng “đìu hiu” của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bên cạnh việc phục hồi chậm hơn dự kiến của ngành du lịch, theo các chuyên gia yếu tố chính khiến các nhà đầu tư không mặn mà là do phân khúc này chưa được “định danh” trong các quy định của pháp luật, kể cả những bộ Luật quan trọng vừa được thông qua gồm Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi hay Luật Đất đai 2024.
Vẫn chưa có “danh phận”
Sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 được thông qua, nhiều thành viên tham gia thị trường kỳ vọng sẽ có những quy định cụ thể, rõ ràng nhằm định danh chính xác cho phân khúc căn hộ du lịch (Condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel), nhà phố thương mại (Shophouse),…
Tuy nhiên, nội dung của 2 bộ Luật quan trọng trên được thông qua cho thấy, bóng dáng của các loại hình trên, đặc biệt là Condotel vẫn còn khá mờ nhạt.
Chưa rõ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có 6 lần cụm từ “du lịch” được nhắc đến, tuy nhiên cụ thể loại hình căn hộ du lịch (Condotel) là gì, định nghĩa, chức năng, quyền sở hữu,…. dường như vẫn chưa được thể hiện một cách rõ ràng.
Cụ thể, tại khoản 3, điều 3 về giải thích từ ngữ “Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.”
Tại khoản 2, điều 5, quy định về các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh quy định “Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp”.
Ngoài ra, cụm từ “du lịch” còn được nhắc đến tại các điều 19, 21, 44, tuy nhiên các điều này được đánh giá chưa cụ thể và rõ ràng.
Cụ thể, tại điều 19 quy định về nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn nêu “Chủ đầu tư dự án khi ký hợp đồng để bán, cho thuê mua căn hộ chung cư, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp tại dự án bất động sản cho nhiều khách hàng thì phải xác định rõ trong hợp đồng các nội dung…”
Tại điều 21 quy định về nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn nêu “Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này, bên mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú trong dự án đầu tư có các nghĩa vụ sau…”
Tại điều 44 quy định về Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, cụm từ “du lịch” được nhắc đến 2 lần tại điểm 1 “c) Hợp đồng mua bán+, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú và d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú”.
Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiện chưa thể hiện rõ khái niệm về loại hình căn hộ du lịch hay căn hộ nghỉ dưỡng (Condotel) thường được biết đến với mục đích sử dụng đa công năng, vừa để ở, vừa để vận hành cho thuê,…
Vắng bóng trong Luật Đất đai 2024
Trong dự thảo Luật Đất đai trình Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024, nội dung liên quan đến đất đai gắn với loại hình căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng cũng chưa thật sự xuất hiện một cách rõ ràng, tường minh.
Tại điều 9 quy định về phân loại đất hiện không xuất hiện cụm từ “du lịch, nghỉ dưỡng” nào và loại hình Condotel được cho là nằm trong phạm trù điều chỉnh của khoản đ, điểm 2 điều 9 “Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản”.
Tại điều 143 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, dự án sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau, loại hình Condotel có thể nằm trong phạm trù của khoản C, điểm 1, cụ thể:
“1. Đất giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn mà trong dự án xác định có nhiều hạng mục công trình hoặc nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng đất khác nhau theo quy định tại Điều 9 của Luật này thì phải xác định rõ vị trí, diện tích theo từng mục đích sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định như sau:
c) Trường hợp chung cư kết hợp với văn phòng, cơ sở dịch vụ, thương mại, nếu chủ đầu tư có nhu cầu và đủ điều kiện thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho một hoặc nhiều căn hộ, văn phòng, cơ sở dịch vụ, thương mại thuộc sở hữu của chủ đầu tư.”
Theo hướng quy định như trên có thể thấy khái niệm về căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng (Condotel) liên quan đến xác định mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… vẫn chưa được tách bạch một cách rõ ràng, tường minh.
Do đó, theo giới đầu tư, để Condotel thật sự có “danh phận” sẽ có thể phải tiếp tục chờ các văn bản dưới Luật hướng dẫn thi hành các Luật nói trên.
Lưu ý nào cho nhà đầu tư
Trong bối cảnh các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn chưa được quy định rõ ràng, theo các chuyên gia, để hạn chế tối đa rủi ro, các nhà đầu tư khi đầu tư cần lưu ý một số yếu tố về pháp lý liên quan.
Theo đó, việc kiểm tra tính pháp lý của dự án nghỉ dưỡng là một bước quan trọng để đảm bảo an toàn và minh bạch trong giao dịch bất động sản.
Cụ thể, nhà đầu tư trước khi bắt đầu giao dịch, hãy đảm bảo rằng dự án nghỉ dưỡng có hồ sơ pháp lý hợp lệ theo quy định của Nhà nước. Điều này đảm bảo rằng tài sản bạn đang mua có đủ điều kiện pháp lý để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp.
Theo đó, các loại giấy tờ cần kiểm tra gồm giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư dự án: Đây là văn bản thể hiện cơ quan chính quyền đã thẩm định và xác nhận chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án.
Bên cạnh đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyết định cấp đất/Quyết định cho thuê đất cũng là tài liệu quan trọng để đảm bảo đất thực hiện dự án là “đất sạch”, nằm trong quy hoạch xây dựng của chính quyền và không có tranh chấp pháp lý.
Ngoài ra, giấy phép xây dựng cũng cần được xem xét để chứng minh dự án nằm trong quy hoạch xây dựng của địa phương và có thẩm định về tính minh bạch của dự án.
Cuối cùng, văn bản chấp thuận đầu tư sẽ là căn cứ đảm bảo dự án đã được thẩm định và có đủ điều kiện pháp lý để triển khai.
