Bất động sản công nghiệp đi ngược xu hướng thị trường, kỳ vọng tiếp tục tăng giá

Kỳ vọng hưởng lợi từ dài hạn

Theo báo cáo triển vọng ngành năm 2023 của Chứng khoán BIDV (BSC), bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn là điểm đến tiềm năng, hấp dẫn với các nhà sản xuất trên thế giới trong bối cảnh hoạt động FDI trên quy mô quốc tế vẫn chưa hồi phục.

Theo BSC, giải ngân vốn FDI năm 2022 tại Việt Nam đạt tăng trưởng ấn tượng trong khi vốn FDI đăng ký chậm lại vì cùng kỳ ghi nhận các dự án có mức vốn đăng ký đột biến. 

Dẫn số liệu từ Tổng cục thống kê, trong năm 2022, tổng mức FDI đăng ký đạt 27,7 tỷ USD (giảm 11% so với cùng kỳ), do ghi nhận hai dự án đăng ký mới với số vốn đột biến (dự án Nhà máy điện LNG I&II 3 tỷ USD và dự án Nhà máy điện Ô Môn II 1,3 tỷ USD) trong khi giải ngân vốn FDI đạt 22,4 tỷ USD (tăng 13,5% ) cao nhất 5 năm qua. 

Bước sang tháng 1 năm nay, số dự án vốn FDI đăng ký cấp mới tại Việt Nam đạt 153 dự án (tăng 48,5%), với số vốn đăng ký cấp mới cao gấp 3 lần so với cùng kỳ 2022.  

Năm 2022 chứng kiến các sự kiện bất ngờ về địa chính trị, chính sách kiểm soát dịch bệnh siết chặt của Trung Quốc đã ảnh hưởng tiêu cực đến chuỗi cung ứng toàn cầu. Việc Trung Quốc mở cửa mở ra kỳ vọng quá trình dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc sẽ diễn ra nhanh hơn. 

Apple, Foxconn đã chuyển một phần sản xuất của mình sang Ấn Độ, trong khi Dell đã yêu cầu các nhà cung cấp linh kiện của mình sẵn sàng năng lực sản xuất ở các quốc gia ngoài Trung Quốc, cụ thể là Việt Nam. BSC cho rằng, xu hướng này sẽ tiếp tục được đẩy mạnh trong thời gian tới và Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa để hưởng lợi nhờ vào lợi thế cạnh tranh của mình.

Chi phí nhân công giá rẻ, môi trường vĩ mô ổn định và vị trí địa lý thuận lợi là những lợi thế cạnh tranh chính của Việt Nam để thu hút các doanh nghiệp FDI.

Theo Tổ chức Xúc tiến thương mại Nhật Bản (JETRO), chi phí nhân công tại Việt Nam được dự báo vẫn sẽ duy trì ổn định với mức tăng 4,8% thấp hơn trung bình khu vực, đặc biệt là Ấn Độ với mức tăng 8,4% và Indonesia với mức tăng 5,3%. Ngoài ra, một yếu tố quan trọng khác là Trung Quốc đã xây dựng hệ sinh thái sản xuất của mình trong hơn 40 năm và không dễ dàng để một quốc gia có thể thay thế. 

Do đó, BSC kỳ vọng, một phần nhỏ sản xuất được dịch chuyển từ Trung Quốc sẽ đủ để Việt Nam hấp thụ tốt và triển vọng của ngành khu công nghiệp tích cực trong dài hạn.

Giá thuê sẽ tiếp tục tăng

Môi trường pháp dần rõ ràng và hoàn thiện kỳ vọng sẽ rút ngắn thủ tục hành chính, phát triển bền vững nhờ sự phối hợp giữa các Bộ/Ban ngành và UBND tỉnh. 

Trong năm 2022, Việt Nam đã chính thức thông qua 3 văn bản liên quan trực tiếp đến tình hình phát triển khu công nghiệp, bao gồm quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia thời kỳ 2021-2030, công văn 2514/CV-TCT, nghị định 35/2022/NĐ-CP và đang hướng đến việc thông qua Luật đất đai sửa đổi.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, công tác “cởi trói nguồn cung” sẽ tiếp tục chậm do việc thay đổi lãnh đạo cấp cao ở các tỉnh phía nam và quy hoạch chung của các địa phương đang trong giai đoạn điều chỉnh để phát triển đồng bộ trong tương lai. 

Bên cạnh pháp lý, hạ tầng giao thông kết nối được đẩy mạnh triển khai từ năm 2023 sẽ giải quyết nút thắt cổ chai “logistics” hỗ trợ trực tiếp cho ngành bất động sản khu công nghiệp.

Theo số liệu từ BSC, chi phí logistics tại Việt Nam chiếm khoảng 16,8% giá trị hàng hóa trong khi mức chi phí này trên thế giới khoảng 10,6%. Chi phí logistics đã và đang là “điểm trừ” của Việt Nam trong việc thu hút các doanh nghiệp sản xuất trên thế giới. 

Thiếu nguồn cung tại các vị trí trung tâm công nghiệp vẫn là khó khăn của ngành, song, cũng là yếu tố dẫn dắt duy trì giá cho thuê ở mức cao trong bối cảnh nhu cầu thuê mạnh mẽ.

Sau giai đoạn 2021 - nửa đầu năm 2022 bùng nổ nguồn cung với hàng loạt khu công nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư, thị trường khu công nghiệp gần như không có thêm dự án mới trong nửa cuối năm 2022. 

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tỷ lệ lắp đầy các khu công nghiệp trên cả nước có xu hướng tăng, đạt trên 80% trong đó tại khu vực phía Nam đạt khoảng 85%.

Giá thuê nhà xưởng, bất động sản khu công nghiệp tăng khoảng 10% so với cùng kỳ, trung bình đạt 100-120 USD/m2/kỳ hạn thuê và có xu hướng tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía nam do nguồn cung hạn chế. 

BSC cho rằng, thị trường phía nam sẽ tiếp tục được đẩy mạnh “mở khóa", đặc biệt là Bình Dương và Đồng Nai khi tỷ lệ lắp đầy tại khu vực này đã trên 90% và không có thêm khu công nghiệp nào được thông qua chủ trương đầu tư trong giai đoạn 2020 - 2021. Hiện, các trung tâm công nghiệp đang tập trung vào khu vực phía nam với xu hướng mở rộng tại các tỉnh/thành vệ tinh TP HCM.

BSC đưa ra khuyến nghị khả quan đối với các nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp trong năm 2023 nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao vẫn là yếu tố giúp giá cho thuê khu công nghiệp duy trì ở mức cao. Cùng đó, kỳ vọng quá trình tái cân đối chuỗi cung ứng toàn cầu được đẩy nhanh khi Trung Quốc mở cửa nền kinh tế. Cuối cùng môi trường pháp lý dần được hoàn thiện giúp các doanh nghiệp có thể mở rộng nguồn cung đáp ưng nhu cầu và triển vọng về hạ tầng giao thông được đẩy nhanh cải thiện trong trung hạn.