Bất động sản công nghiệp nhiều thách thức
Bất động sản công nghiệp được đánh giá là điểm sáng đối với thị trường khi thu hút được lượng đầu tư nước ngoài lớn, đi kèm với tiềm năng và sức hấp thụ tốt. Theo quy hoạch phát triển các Khu công nghiệp (KCN) ở Việt Nam, hiện có khoảng 563 KCN tổng diện tích 210.900ha. Với số lượng KCN thực tế đã công bố là 406, trong đó 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế và 37 dự án thuộc khu kinh tế và 08 dự án nằm trong khu kinh tế cửa khẩu.
.jpg)
Nhận định về triển vọng của bất động sản (BĐS) công nghiệp trong năm 2023, ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Công Nghiệp, Savills Hà Nội cho biết: “Chỉ số rủi ro về kinh tế của Việt Nam hiện thấp hơn các thị trường mới nổi khác như Myanmar, Bangladesh, Laos, Cambodia hay Malaysia. Thêm vào đó, Việt Nam tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn vốn đầu tư nước ngoài, lợi thế về nguồn cung lao động và cơ hội xuất khẩu lớn sang thị trường Trung Quốc. Hơn nữa, mặc dù các yếu tố bất lợi về địa chính trị trên thế giới, kinh tế nội địa được kỳ vọng tiếp tục giữ ổn định nhờ sức tiêu thụ trong nước.”
Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại một số thách thức dài hạn, đặc biệt đối với khách thuê, về lao động có tay nghề và phát triển cơ sở hạ tầng. Ông Thomas chia sẻ, Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao.
Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cũng phải đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực.
Chia sẻ với MarketTimes, ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành miền Bắc của Công ty Frasers Việt Nam cho biết, BĐS công nghiệp Việt Nam 2023 sẽ tiếp tục phát triển theo chiều hướng tốt giống như các năm trước. Tuy nhiên, nhu cầu sản xuất trên toàn cầu đang có sự sụt giảm nhất định, chính vì vậy tốc độ chuyển dịch chuỗi giá trị qua Việt Nam hay các nước khác sẽ bị chậm lại.
Đặc biệt, hiện các nước trong khối Đông Nam Á đang có sự cạnh tranh quyết liệt trong lĩnh vực công nghiệp mới ví dụ như ô tô điện. Phía Indonesia, Malaysia, Thái Lan, Philippines có rất nhiều chính sách để khuyến khích các nhà đầu tư này. Trong bối cảnh đó, Việt Nam nếu không nhanh chóng có chính sách khuyến khích đầu tư về các mặt năng lượng cũng như sản xuất ô tô điện bắt kịp thế giới, trong tương lai có thể trở thành khó khăn trong phát triển công nghiệp và bất động sản.
Bên cạnh đó, chi phí đất đai tại Việt Nam tiếp tục gia tăng, đặc biệt là giá đất BĐS công nghiêp gia tăng trong cả quãng thời gian vừa qua, điều này cũng sẽ áp lực chi phí về mặt sản xuất của các nhà đầu tư trên thế giới khi chuyển về Việt Nam, làm cho thị trường Việt Nam kém cạnh tranh hơn.
Thu nhập, mức lương lao động tại Việt Nam tiếp tục gia tăng trong thời gian tới và nguồn lực lao động đặc biệt là lao động trải qua đào tạo thì không được cải thiện một cách nhanh chóng. Từ đây tạo ra sự khó khăn cho nhà đầu tư khi vào Việt Nam sản xuất, đặc biệt là yêu cầu lực lượng lao động có giá trị cao.
Cần hoàn thiện pháp lý và hạ tầng
Trước những khó khăn thách thức, theo ông Trương An Dương, trong năm 2022, về nhu cầu của BĐS công nghiệp, đặc biệt là chuỗi dịch chuyển sản xuất về Việt Nam thì 70 – 90% xuất phát từ các nước châu Á. Đứng đầu là Trung Quốc, một phần là Hàn Quốc và Nhật Bản có nhu cầu phát triển sản xuất và chuỗi giá trị của họ tại thị trường Việt Nam.
“Việt Nam ký rất nhiều hiệp định thương mại với các nước trên thế giới, chính vì vậy đã trở thành một trong những nước hấp dẫn với chính sách Trung Quốc +1 của tất cả các nước trên thế giới hiện giờ”, ông Trương An Dương nói.
Mặt khác, Việt Nam tiếp tục thu hút được dòng vốn đầu tư từ phía các nước châu Âu, Mỹ - đây cũng điều khiến thị trường Việt Nam có những chuyển biến tích cực.
Nhận định thị trường BĐS công nghiệp thời gian tới, ông Dương cho rằng, nhu cầu sẽ đa dạng hơn các năm trước, có một số lĩnh vực phát sinh trong thời gian tới đặc biệt là ô tô điện, sản xuất năng lượng sẽ tiếp cận vào thị trường nhiều hơn và giá trị gia tăng về mặt sản xuất chip và thiết bị điện tử sẽ có nhu cầu nhiều hơn khi lắp đặt nhà máy tại Việt Nam.
“Tuy nhiên, Việt Nam sẽ đáp ứng được các nhu cầu này đến mức như thế nào? Về mặt lực lượng lao động, giá thuê hạ tầng ở các khu công nghiệp có hấp dẫn các nhà đầu tư trong bối cảnh phải cạnh tranh với các nước khác trong khu vực nữa”, ông Dương nhấn mạnh.
Để BĐS công nghiệp Việt Nam có thể tăng được sức hút, các nhà phát triển BĐS công nghiệp cần phải hỗ trợ các nhà sản xuất trong quá trình xây dựng nhà máy, quá trình chuẩn bị trước khi đi vào hoạt động thực tế thông qua các vấn đề pháp lý: thành lập công ty cũng như thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, xây dựng, tuyển dụng, thuế quan. Đặc biệt, các công ty chế xuất cần nhiều sự hỗ trợ từ phía Việt Nam trong quy trình Hải quan.
Như vậy, để tăng được sức hút BĐS công nghiệp, Việt Nam cần phải phát triển và cải tạo rất nhiều cơ sở hạ tầng: điện, nước, kết nối giao thông và từ đó giảm thiểu chi phí hoạt động của các doanh nghiệp sản xuất.
“Trong thời gian tới, Việt Nam sẽ phát triển rất nhiều, tuy nhiên có thể bắt kịp được để đáp ứng nhu cầu của các nhà sản xuất khi họ dịch chuyển giá trị đến Việt Nam hay không thì đây vẫn là một bài toán khó”, ông Trương An Dương cho hay.
