Bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ): Phân hóa rõ nét dưới tác động sáp nhập và kỳ vọng hạ tầng

Theo dữ liệu nghiên cứu của ThS. Nguyễn Xuân Trường – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc CTCP Giám định Thẩm định Sài Gòn - Sagonap cùng Nhóm tác giả Khối Nghiệp vụ công bố: trước thời điểm Nghị quyết 202/2025/QH15 chính thức có hiệu lực, thị trường bất động sản khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) đã ghi nhận sự biến động giao dịch khá rõ nét giữa các địa phương, phản ánh mức độ khác nhau về động lực tăng trưởng, nhu cầu thực và yếu tố đầu cơ.

Tại TP.Phú Mỹ (cũ), thị trường sớm bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh nhờ lợi thế vượt trội về cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, công nghiệp và tốc độ đô thị hóa nhanh. Giá đất nền tăng khoảng 12–16% so với cuối năm 2024, tập trung quanh trung tâm hành chính và các trục kết nối logistics. Thanh khoản cải thiện rõ rệt nhờ kỳ vọng lên thành phố và thông tin sáp nhập hành chính.

Trong khi đó, TP.Bà Rịa (cũ) duy trì trạng thái ổn định hơn, với giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực của cư dân địa phương và nhóm chuyên gia làm việc trong các khu công nghiệp lân cận. Nhà phố và đất nền trong các khu dân cư hoàn chỉnh ghi nhận mức tăng giá vừa phải, không xuất hiện hiện tượng “sốt ảo” do dòng tiền đầu cơ hạn chế.

Riêng TP.Vũng Tàu (cũ) tiếp tục giữ vai trò thị trường du lịch biển trọng điểm. Phân khúc căn hộ khu vực trung tâm duy trì thanh khoản tốt, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận tín hiệu tích cực nhờ sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn, tiêu biểu là Tổ hợp giải trí nước đa năng 19 ha của Sun Group. Giá căn hộ sơ cấp dao động 35–61 triệu đồng/m².

Sau mốc 1/7/2025, khi “siêu đô thị” TP.HCM mở rộng với quy mô hơn 6.700 km² và khoảng 14 triệu dân chính thức hình thành, mức độ quan tâm tới bất động sản tại cả ba địa phương tăng rõ rệt. TP.Phú Mỹ (cũ) tiếp tục là điểm sáng tăng trưởng, TP.Bà Rịa (cũ) giữ nhịp ổn định, còn TP.Vũng Tàu (cũ) hưởng lợi trực tiếp từ kỳ vọng hạ tầng và quy hoạch đồng bộ trong không gian đô thị sáp nhập.

Đáng chú ý, sau thời điểm này, TP.Phú Mỹ (cũ) ghi nhận mức độ quan tâm tăng khoảng 22%, đặc biệt ở bất động sản công nghiệp và đô thị logistics. Tuy nhiên, đất nền cũng bắt đầu xuất hiện rủi ro đầu cơ khi dòng tiền ngắn hạn đổ vào. TP.Vũng Tàu (cũ) trở thành tâm điểm của phân khúc căn hộ biển và condotel nhờ triển vọng phát triển du lịch quy mô lớn. TP.Bà Rịa (cũ) tăng trưởng chậm hơn nhưng bền vững, với mức độ quan tâm tăng khoảng 16% trong quý III/2025, dòng vốn có xu hướng chọn lọc các khu vực có quy hoạch rõ ràng.

Về trung – dài hạn, thị trường được dự báo tiếp tục phân hóa. Bất động sản công nghiệp và logistics vẫn là phân khúc dẫn dắt nhờ FDI và tái cấu trúc chuỗi cung ứng. Các khu vực vùng ven có hạ tầng sân bay, cao tốc, cảng biển và hình thành khu thương mại tự do trong tương lai sẽ còn dư địa tăng giá, song mức tăng phụ thuộc lớn vào tiến độ triển khai hạ tầng thực tế. Ngược lại, phân khúc căn hộ cao cấp tại đô thị lớn đối mặt rủi ro thanh khoản nếu nguồn cung gia tăng và chi phí vốn tiếp tục leo thang.

Chính sách vĩ mô và thuế được xem là “biến số” quan trọng quyết định độ bền của thị trường. Việc ổn định tín dụng và thúc đẩy nguồn cung nhà ở vừa túi tiền sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Ngược lại, các biện pháp siết tín dụng hoặc tăng thuế đột ngột có thể khiến giao dịch chững lại.

Theo nhóm nghiêm cứu, bất động sản Việt Nam trong năm qua ghi nhận xu hướng tăng giá song song với sự phân hóa mạnh mẽ. Sáp nhập hành chính là chất xúc tác quan trọng, nhưng hiệu ứng dài hạn chỉ bền vững khi đi kèm hạ tầng triển khai thực chất và pháp lý minh bạch. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư và chủ đầu tư cần ưu tiên quản trị rủi ro, lựa chọn sản phẩm có nền tảng pháp lý rõ ràng và gắn với hạ tầng hiện hữu.