Bài toán vốn cho doanh nghiệp địa ốc đang có tín hiệu lạc quan?

Doanh nghiệp địa ốc phụ thuộc dòng vốn ngân hàng 

Vốn được ví như "nhựa sống" đối với thị trường bất động sản. Ngoài dòng tiền từ trong dân thì nguồn vốn vay ngân hàng để mua bán bất động sản là rất lớn. Song thực tế, những tháng trở lại đây, việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng đối với doanh nghiệp địa ốc cũng không hề dễ dàng. 

Chia sẻ trong một diễn đàn mới đây tại Hà Nội, lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc kể lại rằng: "Chúng tôi từng triển khai các dự án, mặc dù đã ký hợp đồng mua bán nhưng ngân hàng lại đột ngột  tuyên bố dừng giải ngân do "hết room" tín dụng. Đây là điều đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư".

Việc hết room tín dụng là một trong những nguyên nhân ngân hàng hạn chế giải ngân cho vay bất động sản. Theo TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, thực tế, một số ngân hàng có khách hàng tốt sử dụng hết trần tín dụng nên họ xin nới thêm trần tín dụng mặc dù mới đến tháng 7/2022. Điều này ảnh hưởng trực diện đến thị trường bất động sản. 

Tác động của hết room tín dụng tại một số ngân hàng đến thị trường bất động sản là bức tranh chững lại về thanh khoản. Nhiều chuyên gia cho rằng, tín dụng đang là một nút thắt lớn đối với bất động sản và cần phải giải quyết nếu như không muốn thị trường rơi vào khủng hoảng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, kênh huy động vốn quan trọng khác của doanh nghiệp là huy động từ khách hàng nhưng nguồn vốn này lại cần vốn tín dụng. Bởi hiện nay, các ngân hàng thương mại không cho phép vay để mua đất mà chỉ được vay để phát triển dự án sau khi có quỹ đất. Do đó, vốn tín dụng là cực kỳ quan trọng để doanh nghiệp bất động sản có đủ nguồn vốn hoạt động.

Bởi vốn ngân hàng ảnh hưởng đến sự ngừng trệ của dự án, đến dòng tiền thu về của doanh nghiệp địa ốc và bức tranh giao dịch trên thị trường nên nhiều chuyên gia cho rằng, cần nới room tín dụng. Theo TS. Vũ Đình Ánh, phải điều chỉnh hạn mức tín dụng khác nhau cho ngân hàng, và với ngân hàng phải lựa chọn dự án, lựa chọn nhà đầu tư.

Lý giải điều này, ông Ánh phân tích, bản thân trần tín dụng cũng phải lựa chọn cho ngân hàng hoạt động tốt, ngân hàng yếu kém để điều chỉnh hạn mức hợp lý. Trường hợp ngân hàng chưa hết room tín dụng, nếu họ cố sử dụng hết hạn mức tín dụng mà họ được phân, rất có thể họ sẽ liều lĩnh đổ vào lĩnh vực gây ra rủi ro lớn sau này. Và có thể buộc phải tái cơ cấu lại 1 lần nữa.

Thị trường bất động sản hiện có những cái biểu hiệu tiêu cực ở 1 số phân khúc, 1 số địa phương, 1 số thời điểm nhưng không có nghĩa thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với khủng hoảng.

"Nếu ngắt tín dụng 1 cách đồng loạt không có sự phân biệt, đẩy thị trường vào tình trạng đóng băng thậm chí khủng hoảng, đặc biệt khủng hoảng thanh khoản. Nói cách khác, cần có sự phân biệt và không áp biện pháp đồng loạt siết tín dụng theo cách dễ dãi hay một cách không hợp lý", TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh. 

Tín hiệu tích cực từ phía ngân hàng

Mới đây NHNN đã điều chỉnh phần còn lại của room tín dụng 14% mà NHNN đã định hướng từ đầu năm, để thuận tiện cho việc triển khai gói hỗ trợ lãi suất 2%. 

Theo dự báo từ Công ty CP Chứng khoán SSI, việc Ngân hàng Nhà nước phân bổ room tín dụng còn lại của năm 2022 tương đương với việc sẽ có khoảng 457.000 tỷ đồng sẽ được phân bổ về cho các ngân hàng, với mức dự báo hạn mức khoảng 3 - 5% tùy vào tình hình sức khỏe của từng ngân hàng.

Các chuyên gia cho rằng, việc nới room tín dụng sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanhnghiệp bất động sản. Tín hiệu này còn góp phần tăng dư địa cho thị trường phục hồi, tái phát triển khi thị trường  được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào những tháng cuối năm lúc dòng tín dụng khai thông.

Ở góc độ nhìn nhận khác, TS. Đinh Thế Hiển lại cho rằng, nguy cơ lạm phát hiện đã rõ và biện pháp quan trọng là kiểm soát nguồn cung tiền. Tỷ lệ tăng trưởng tín dụng năm 2022 là 14% so với mức tăng GDP dự kiến từ 3% đến 6%. Con số này đã cao hơn giai đoạn 2015 - 2019. Nếu nới room tín dụng, nền kinh tế Việt Nam có thể quay lại vết xe đổ 2007 - 2011, tăng trường kinh tế dựa trên thâm dụng vốn, gây nguy hiểm cho thị trường. 

Ông Hiển đặt ra các kịch bản, nếu nới room tín dụng và thị trường bất động sản được cứu thì giá bất động sản tiếp tục tăng. Và điều này cũng đồng nghĩa, ở Việt Nam, cứ bỏ tiền vào đất là tốt nhất. Và như vậy, nguồn vốn cứ tiếp tục đổ vào đất. Các nhà kinh doanh tài giỏi sẽ cứ kinh doanh lĩnh vực bất động sản và đây là kênh hiệu quả nhất. Hệ quả là điều có thể thấy rõ trong tương lai nếu như mọi nguồn lực đổ vào đất.  

Vị chuyên gia này còn khuyến nghị, doanh nghiệp bất động sản nên xây dựng chiến lược trong các giai đoạn phát triển cụ thể, có phân kỳ đầu tư hợp lý. Doanh nghiệp địa ốc nên sử dụng dịch vụ thuê ngoài, liên kết, hợp tác hoặc chọn mô hình công ty cổ phần và thuê tư vấn chuyên nghiệp để mời gọi đối tác đầu tư tài chính. Quỹ đầu tư kết nối cộng đồng và các mô hình Fintech gọi vốn… là những nguồn tài chính phù hợp với doanh nghiệp quản trị minh bạch và không nên quá phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ ngân hàng.