Mặc dù hoạt động thẩm định giá mới “du nhập” vào nước ta nhưng đã chứng minh được vai trò qua các hoạt động cụ thể như mua sắm tài sản công xác định giá trị tài sản đảm bảo, hợp tác kinh doanh đảm bảo được không chỉ lợi ích cho cá nhân, tổ chức mà còn là kênh tham khảo giá tin cậy đối với các hoạt động sử dụng nguồn quỹ công của cơ quan Nhà nước. Theo thời gian thẩm định giá ngày càng khẳng định được vị trí, vai trò của mình trong tổng hòa các ngành nghề kinh doanh khác trong nền kinh tế vĩ mô.
Tuy nhiên thực tế áp dụng đã cho thấy tính kém hiệu quả của các cơ chế chính sách gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các chủ thể có liên quan. Điều này thể hiện ở chỗ quy định của pháp luật còn chưa thật sự sâu sát các vấn đề diễn ra, sự mâu thuẫn không hợp lí dẫn đến tình trạng các chủ thể cố ý thực hiện không đúng các cơ quan nhà nước thiếu sự phối hợp thực hiện. Hơn nữa, kỹ thuật lập pháp của chúng ta vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu tính dự đoán và chiều sâu để đáp ứng nhu cầu quản lý ngày càng tăng của nhà nước đối với các quan hệ xã hội đang dần biến đổi. Từ đó, tác giả đưa ra một số đề xuất sửa đổi hoàn thiện thể chế pháp luật và các quy định liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá.
Đánh giá kết quả đạt được từ việc áp dụng những quy định của pháp luật về hoạt động thẩm định giá
Về mặt quản lý Nhà nước: Thứ nhất, thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật giúp cho các cơ quan nhà nước có căn cứ để kiểm soát các hoạt động thẩm định giá, thắt chặt các hành vi vi phạm lợi dụng thẩm định giá để thực hiện mục đích kinh tế khác. Thẩm định giá là một lĩnh vực giúp các cơ quan nhà nước quản lý được hoạt động liên quan đến giá, gồm việc sử dụng thay đổi, chuyển nhượng các hoạt động kinh tế trong xã hội.
Thứ hai, Luật giá năm 2023 so với Luật giá 2012 và Pháp lệnh giá 2002 các quy định đã có cái nhìn toàn cảnh, đưa ra các hướng quy định cho tiết hơn để điều chỉnh cụ thể các quan hệ phát sinh trong quá trình thẩm định giá. Đó là một bước thay đổi tiến bộ hơn trong cách xây dựng điều chỉnh pháp luật đồng thời cũng nắm bắt được sự thay đổi trong quá trình thực thi thẩm định giá. Từ đó, giúp cơ quan nhà nước quản lý một cách hiệu quả hơn , kiểm soát được các hành vi liên quan đến giá gây bất ổn ảnh hưởng dến tính ổn định phát triển bền vững đối với hoạt động thẩm định giá nói riêng và nền kinh tế vĩ mô nói chung.
Về mặt kinh tế - xã hội: Thứ nhất, áp dụng các quy định của pháp luật là cơ sở để phát sinh các quan hệ liên quan đến hoạt động thẩm định giá, mang tính quy chuẩn đối với các mối quan hệ xã hội giữa các chủ thể trong nền kinh tế một cách cân bằng, tích cực và hiệu quả.
Thứ hai, áp dụng những quy định trên đối với Nhà nước có thể là phương thức để thực hiện chức năng quản lý của mình còn đối với các chủ thể khác trong xã hội thì đây là một trong những quy định bắt buộc phải biết đến khi đã tham gia quan hệ pháp luật về hoạt động thẩm định giá.
Thứ ba, những quy định của pháp luật cũng nhằm gián tiếp ngăn cản những hành vi vi phạm lợi dụng thẩm định giá để chuộc lợi tài sản chung tài sản công của Nhà nước. Pháp luật không những điều chỉnh hoạt động của những chủ thể trực tiếp thực hiện thẩm định giá mà còn kiểm soát hành vi của các chủ thể yêu cầu thẩm định giá và cơ quan Nhà nước nhằm đảm bảo tạo ra môi trường minh bạch, công bằng.
Những hạn chế còn tồn tại trong việc áp dụng quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá
Thứ nhất, quy định về hoạt động thẩm định giá hiện nay còn nhiều chồng chéo đối với quy định của các luật chuyên ngành khác. Khi một cá nhân được cấp chứng chỉ thẩm định viên thì đương nhiên sẽ được hành nghề trong tất cả các lĩnh vực mà pháp luật quy định. Nhưng trong một số lĩnh vực như thẩm định viên bất động sản thì để có thể hành nghề trong lĩnh vực bất động sản thì họ lại phải bắt buộc thông qua khóa đào tạo và trải qua kỳ thi để được cấp chứng chỉ định giá đất theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Điều này dường như không hợp lý, bất cập gây lãng phí và tốn kém đối với các thẩm định viên. Bên cạnh đó, định nghĩa về thẩm định giá được áp dụng theo quy định về tài sản của Bộ luật dân sự 2015 thì chưa thật sự chính xác trên thực tiễn áp dụng gây sự thiếu đồng bộ, thống nhất.
Thứ hai, quản lý điều kiện hành nghề thẩm định giá của doanh nghiệp hiện nay còn tương đối lỏng lẻo, thẩm định viên về giá vẫn chưa thật sự đáp ứng được chất lượng ngành nghề của Nhà nước đặt ra. Đối với các doanh nghiệp thẩm định giá hiện nay theo quy định chỉ cần ít nhất ba thẩm định viên về giá là đã có thể thành lập doanh nghiệp. So sánh tương quan về số lượng thẩm định viên hiện đang hành nghề là gần 1.500 người mà số lượng doanh nghiệp được thành lập và hoạt động thì lại không nhiều. Bên cạnh đó, thẩm định viên được cấp thẻ hành nghề lợi dụng việc không có quy định chặt chẽ trong hậu kiểm tại các doanh nghiệp nơi thẩm định viên đăng ký hành nghề dẫn đến việc, thẩm định viên chỉ có “danh” mà không có “thực”, không thực hiện việc thẩm định giá tại doanh nghiệp. Đây là một lỗ hổng rất lớn việc kiểm tra, thắt chặt hậu kiểm đối với các điều kiện kinh doanh các dịch vụ thẩm định giá chưa thực sự hiệu quả dẫn đến sự bùng nổ về số lượng doanh nghiệp thẩm định giá trên thị trường.
Thứ ba, chế tài xử lý vi phạm về hoạt động thẩm định giá còn chưa có tính răn đe, giáo dục. Khung xử phạt đối với doanh nghiệp thẩm định giá trên thị trường chưa cao, tương xứng với những giá trị lợi ích mà cá nhân tổ chức nhận được. Từ đó, khi tham gia hoạt động thẩm định giá vẫn còn nhiều suy nghĩ tư lợi cá nhân, lợi dụng nó để đạt được mục đích nên thực tế mới xuất hiện hành vi nâng giá khống giá trị tài sản không đúng thực tế.
Thứ tư, các quy định về việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá tuy đã được đưa ra trong luật nhưng vẫn còn nhiều hạn chế. Nhà nước không ban hành các quy định cụ thể hay xây dựng cơ sở dữ liệu về giá rõ ràng đối với tài sản đã được thẩm định giá nên việc thẩm định còn có sự chênh lệch chưa đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất.
Thứ năm, quy định của pháp luật về hoạt động thẩm định giá của Nhà nước chưa thật sự hợp lý và cụ thể. Tuy có sự khác biệt về chủ thể thực hiện hoạt động thẩm định giá, cách tổ chức, trình tự, thủ tục thực hiện khác với loại hình dịch vụ như kết quả thẩm định giá hậu quả của nó trong trường hợp mà có nhiều sai phạm đều dẫn đến ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của tổ chức đặc biệt là cơ quan Nhà nước.
Một số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá
Thứ nhất tiếp tục rà soát, bổ sung sửa đổi và hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về thẩm định giá tránh gây sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định trong Luật, nghị định, thông tư,.... Trong đó, ban hành thông tư hướng dẫn các quy định cụ thể trong nghị định của Chính Phủ, các nghị định giái thích, hướng dẫn thi hành luật một cách cụ thể, rõ ràng. Từ đó, đảm bảo sự cụ thể, chi tiết và tính thống nhất trong cách hiểu và áp dụng của các quy định pháp luật.
Thứ hai, cần sửa đổi, xem xét lại khái niệm về thẩm định giá, cụ thể các thuật ngữ là một trong những cơ sở quan trọng đối với mỗi chủ thể trước khi tham giá các quan hệ pháp luật có được định hướng ban đầu về các quan hệ pháp luật đó. Khái niệm thẩm định giá được quy định trong Luật giá có đưa ra đối tượng của thẩm định giá là tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự, điều này chưa hợp lý vì: Một là, các văn bản quy phạm pháp luật có chu kỳ ban hành, sửa đổi, bổ sung tương đối thường xuyên chính vì thế việc áp dụng tài sản theo Bộ luật dân sự 2015 có thể dẫn đến việc thay đổi các đối tượng thẩm định giá nếu Bộ luật dân sự có sự sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới. Từ đó không đảm bảo tính chính xác và ổn định; Hai là, khái niệm về tài sản của Bộ luật dân sự có một số loại tài sản không thuộc đối tượng của pháp luật về thẩm định giá. Từ đó, nhà làm luật cần có sự xem xét, sửa đổi đối tượng của thẩm định giá theo khái niệm đảm bảo sự chính xác, dễ hiểu, dễ tiếp cận đối với chủ thể trong quan hệ này.
Thứ ba, xem xét, đánh giá việc cấp giấy chứng nhận định giá đất cho các cá nhân là thẩm định viên, có đủ điều kiện hành nghề nếu có nhu cầu mà không cần điều kiện về khóa học bồi dưỡng định giá đất. Vì khi đủ điều kiện cấp thẻ thẩm định viên thì cá nhân đó đã có đủ năng lực và nghiệp vụ đáp ứng hành nghề thẩm định giá trong đó có bất động sản (đất). Điều đó làm giám bớt thủ tục không cần thiết, tiết kiệm thời gián, công sức và tài chính của cả cá nhân và cơ quan có thẩm quyền cấp chúng chỉ.
Thứ tư, thắt chặt điều kiện thành lập doanh nghiệp và điều kiện hành nghề của thẩm định viên. Pháp luật về hoạt động thẩm định giá cần tăng điều kiện cấp giấy chứng nhận thẩm định viên và xem xét việc quy định thêm về việc kiểm tra hoạt động hành nghề của thẩm định viên tại mỗi doanh nghiệp để đảm bảo chất lượng của hoạt động thẩm định giá được hiệu quả và rõ ràng.
Thứ năm, cần quy định chặt chẽ, đầy đủ về xử lý vi phạm đối với các trường hợp cán bộ, công chức tham gia thẩm định giá. Các chủ thể khi tham gia hoạt động thẩm định giá cần có sự công bằng và rõ ràng, không phân biệt chủ thể là cá nhân hay tổ chức, là tư nhân hay Nhà nước, vì vậy, pháp luật cần đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong hoạt động quản lý của mình đối với tất cả các chủ thể tham gia hoạt động thẩm định giá.
