Avison Young Việt Nam: Gỡ điểm nghẽn về pháp lý, đất đai và quy hoạch là chìa khóa để tăng cung nhà ở vừa túi tiền

Tại Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý III năm 2026, Avison Young Việt Nam nhận định thị trường đang giằng co trong bối cảnh mặt bằng giá bán cao và phân khúc thấp ít ỏi khiến người mua tiếp tục chịu áp lực.

Theo đó, ba thị trường phân hóa mạnh theo nhu cầu và khả năng chi trả, trong đó, tại TP.HCM và Hà Nội, giá bán sơ cấp vẫn neo cao dù đà tăng đã chững lại, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới tiếp tục giảm so với quý trước.

Cụ thể, tại TP.HCM, khoảng 11.500 căn hộ được chào bán trong quý 3, tập trung ở khu Nam và khu vực Tây Bắc/Đông Bắc. Bất chấp tâm lý phòng thủ, thị trường vẫn chưa đóng băng. Giao dịch thành công tập trung vào các sản phẩm vừa túi tiền tại Dĩ An và Thuận An, nơi nhu cầu ở thực duy trì sức mua tốt. Ngược lại, căn hộ cao cấp và hạng sang nội đô tiêu thụ chậm hơn. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm còn 28%.

Đáng chú ý, một dự án chung cư hạng sang tại khu Tây thiết lập mức giá kỷ lục 4.500–4.800 USD/m². Khoảng cách lớn trong giá bán sơ cấp phản ánh tiềm năng hạ tầng và thương hiệu phát triển. Quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào cao tiếp tục đẩy mặt bằng giá tại khu vực TP.HCM cũ lên cao, qua đó gián tiếp xóa bỏ nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu do đó được kỳ vọng bổ sung nguồn cung phục vụ người lao động đô thị. Dự kiến giai đoạn 2027-2030 sẽ có hơn 25.000 căn hộ mới, đón đầu tiến hộ hoàn thiện hạ tầng vào năm 2030.

Tại Hà Nội, đà tăng giá sơ cấp chậm lại rõ rệt, chỉ nhích nhẹ 1,5–2,3% trong tháng 7–9. Thị trường ghi nhận hơn 3.200 căn mở bán mới trong quý 3, nâng tổng nguồn cung đang chào bán lên khoảng 11.500 căn. Trong đó, 80% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi trung cấp và bình dân gần như vắng bóng.

Giá bán sơ cấp đạt mức cao mới, khoảng 4.180 USD/m², nhưng thanh khoản chỉ còn 31%. Chi phí vốn cao và lãi vay tăng tiếp tục gây áp lực lên thị trường thứ cấp, nơi giá bán một số sản phẩm giảm 5–12%. Người mua có sẵn tiền mặt chuyển hướng sang các dự án đã bàn giao từ 5–10 năm trong vùng giá 2.000–2.500 USD/m², thay vì mua căn hộ vùng ven ở mức gần 3.300 USD/m².

Tại Đà Nẵng, hơn một nửa giao dịch đến từ nhà đầu tư phía Bắc. Thị trường ghi nhận các dự án mới như The Camellia (469 căn) và S-Light Tower (800 căn), đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Sự gia tăng nguồn cung căn hộ thương mại cao cấp cho thấy Đà Nẵng đang dịch chuyển từ thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sang phát triển đô thị, hướng đến nhóm khách hàng là chuyên gia logiatics, kỹ sư công nghệ và nhân sự nước ngoài.

“Trong 9 tháng đầu năm 2026, Hà Nội và TP.HCM tiếp tục duy trì sức hút đầu tư, tạo lực đỡ cho hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước. Tuy nhiên, trước biến động vĩ mô, hiệu quả đầu tư cần được đánh giá không chỉ qua quy mô vốn thu hút, mà còn qua tốc độ triển khai dự án và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế. Tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, đất đai và quy hoạch vì vậy là điều kiện then chốt để chuyển hóa dòng vốn thành nguồn cung phù hợp, tập trung vào những phân khúc thị trường còn thiếu hụt”, ông David Jackson – Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam và Campuchia nhận định.