Rục rịch quy hoạch hạ tầng tại quận Thủ Đức (cũ)
Mới đây, Sở Giao thông vận tải Tp.HCM trình UBND Tp.HCM báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án vành đai 2 đoạn từ đường Võ Nguyên giáp đến đường Phạm Văn Đồng (Tp.Thủ Đức).
Theo đó, sơ bộ tổng mức đầu tư khoảng 4.543 tỉ đồng cho đoạn này. Dự án được đề xuất triển khai từ năm 2023 - 2027. Cụ thể, cuối năm nay sẽ lập và thông qua chủ trương đầu tư. Quý 1 và quý 2/2024 khảo sát, lập, thẩm định phê duyệt nghiên cứu khả thi. Từ quý 2/2024 đến quý 2/2025 thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư; lựa chọn nhà thầu, tư vấn giám sát... Công trình đặt mục tiêu khởi công vào quý 3/2025 và đưa vào khai thác năm 2027.
Theo quy hoạch, vành đai 2 Tp.HCM dài khoảng 64km với 6-10 làn xe. Tuyến đường đi qua thành phố Dĩ An (Bình Dương) và các quận Bình Tân, Quận 7, Quận 8, Quận 12, huyện Bình Chánh và quận Thủ Đức (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM).
Thời gian qua, Tp.HCM đã đầu tư và đưa vào khai thác các đoạn tuyến với tổng chiều dài hơn 50km. Vì vậy, việc ưu tiên nguồn vốn để khép kín toàn bộ con đường này nhằm điều phối xe ở khu vực nội thành là vấn đề hết sức cấp bách. Dự án này nếu được kết nối đồng bộ với các tuyến đường trong khu vực sẽ giúp thúc đẩy phát triển hạ tầng khu Đông.
Vốn là thị trường “điểm” của Tp.HCM nhưng khu vực quận Thủ Đức (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) – liền kề vành đai 2 cũng lặng sóng vì những tác động chung. Đến nay, bất động sản nơi đây có dấu hiệu rục rịch trở lại trước thông tin dự án vành đai 2 khởi động.
Cùng với đó, Tp.HCM có quyết định đầu tư nâng cấp và mở rộng đường Tô Ngọc Vân (Q.Thủ Đức cũ) lên 30m đã và đang tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Tô Ngọc Vân là tuyến đường trung tâm, tập trung cư dân sầm uất bậc nhất tại Q.Thủ Đức. Tuyến đường liền kề đường vành đai 2, tiếp nối với đại lộ Phạm Văn Đồng, Võ Văn Ngân.
Việc mở rộng đường Tô Ngọc Vân có ý nghĩa quan trọng tạo cú hích phát triển quận Thủ Đức nói riêng, cả khu Đông nói chung trong giai đoạn sắp tới. Từ đó kích thích phát triển nhiều loại hình kinh doanh tại khu vực. Đây cũng được xem là động thái thiết thực của thành phố trong việc đẩy nhanh lộ trình phát triển khu đô thị sáng tạo Tp.Thủ Đức (bao gồm Q.Thủ Đức, Q.2 và Q.9).
Thực tế, nếu so với “hai người anh em” là quận 9 hay quận 2 – nơi có nguồn cung dồi dào thì bất động sản quận Thủ Đức (cũ) lại khan hiếm nguồn cung từ trước đến nay. Vào giai đoạn cuối năm, xung quanh tuyến vành đai 2 ghi nhận cho thấy chỉ có dự án FIATO Premier đang “manh nha” ra thị trường; trong khi một số dự án như Dragon Sky View, King Crown Infinity, ST Moritz, Moonlight Avenue đã chào từ thời điểm khá lâu. Hiện các dự này đều có mặt bằng giá khá cao.
Đặc điểm thị trường bất động sản khu vực này là sức cầu chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực, hoặc đầu tư cho thuê. Các nhà đầu tư mua căn hộ tại đây rất chú ý đến việc khai thác dòng tiền thuê, do quận Thủ Đức (cũ) vốn là nơi phát triển lâu đời của khu Đông Tp.HCM, đã hình thành nên cụm cộng đồng ổn định từ vài thập kỉ trước.
Xuất hiện tâm lý đón đầu
Dù vành đai 2 không phải là hạ tầng quy mô duy nhất đi qua địa phận quận quận Thủ Đức nhưng đây được xem là xung lực mới giúp thị trường bất động sản “hồi sinh” sau khoảng thời gian im ắng. Dọc theo vành đai 2, một số dự án bất động sản đang rục rịch quay trở lại thị trường. Thậm chí, thị trường đã xuất hiện hiện tượng nhà đầu tư vào đón sóng quy hoạch hạ tầng, kì vọng về mức độ tăng giá bất động sản trong tương lai khi tuyến đường này được khép kín.
Có thể thấy, giá bất động sản sơ cấp tại Tp.Thủ Đức nói riêng, khu vực phía Đông nói chung vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt dù thị trường có khoảng lặng giao dịch trước đó. Cuộc cạnh tranh giá vẫn âm thầm diễn ra giữa các dự án, phần lớn đến từ nguồn cung cao cấp, hạng sang.
Khảo sát cho thấy, giá nhà đất tại mặt tiền đường Tô Ngọc Vân đang ở mức trung bình từ 120-150 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá nhà đất tại các hẻm nhỏ thuộc tuyến đường này dao động 80-100 triệu đồng/m2. Đi kèm với giá nhà đất, giá văn phòng, mặt bằng thương mại tại Tô Ngọc Vân cũng thuộc diện cao. Ở phân khúc căn hộ có phần dễ chịu hơn về giá. Tuy vậy, nguồn cung ra thị trường ít ỏi, thì tương lai phân khúc này giá sẽ tiếp tục biến động tăng, nhất là khi các yếu tố hạ tầng được hoàn thiện.
Đáng chú ý, giá bất động sản cũng có sự phân hoá rõ nét trong cùng một khu vực, thậm chí chỉ cách nhau một con đường, mặt bằng giá đã có sự khác biệt rõ nét. Chẳng hạn, tại đường Võ Văn Ngân, một dự án căn hộ vị trí mặt tiền chào giá hơn 100 triệu đồng/m2. Đây là mức giá của năm 2021. Trong khi đó, tại đường Tô Ngọc Vân – tuyến đường giáp ranh vẫn còn căn hộ giá trên dưới 60 triệu đồng/m2.
Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, những sản phẩm nhà ở, căn hộ tại khu vực Tp.Thủ Đức ghi nhận mức giá cao hơn nhiều so với trước đây do nhiều yếu tố. Thứ nhất là thông tin thành lập “thành phố trong thành phố” vào năm 2020 đã kéo mặt bằng giá bất động sản khu vực đi lên. Thứ hai nguồn cung căn hộ rất hạn chế, quỹ đất sạch ngày càng hạn hẹp. Nhất là tại khu vực quận Thủ Đức (cũ) gần như không có quỹ đất làm dự án mới trong nhiều năm qua. Theo đó, để tìm kiếm bất động sản mức giá từ 50-70 triệu đồng/m2 tại khu vực này cũng không còn dễ dàng.
Có thể thấy, thông tin hạ tầng giao thông đã phần nào tác động đến tâm lý nhà đầu tư và bức tranh chung thị trường bất động sản. Đặc biệt, với dự án quy mô lớn, có vai trò quan trọng như vành đai 3, vành đai 2 lại càng tạo tác động lan rộng. Trong đó, nhiều nhà đầu tư kì vọng tiềm năng tăng giá trị tài sản trong tương lai khi "xuống tiền" mua các dự án quanh vành đai.
"Với nhà đầu tư, đón đầu xu hướng tăng giá của bất động sản theo hạ tầng giao thông là điều dễ thấy. Với người mua ở thực, cơ hội sở hữu chốn an cư lúc giá bất động sản chưa quá biến động tăng là lựa chọn hợp lý. Bởi khi hạ tầng hoàn thiện, giá bất động sản chắc chắn sẽ tăng theo, nhất là với thị trường khu Đông Tp.HCM – nơi đã từng chứng kiến không ít lần giá biến động theo hạ tầng, quy hoạch", bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE từng nhấn mạnh.
Tuy nhiên, theo bà Dung, hiện thị trường bất động sản đã có những điểm sáng tích cực về giao dịch, tuy vậy, với bối cảnh thị trường như hiện nay, nhà đầu tư vào thị trường nên xác định tâm thế đầu tư dài hạn để mang lại hiệu quả cao.
