5 nhóm giải pháp “cởi trói” cho bất động sản căn hộ du lịch

Thị trường bất động sản căn hộ du lịch hiện nay đang được đánh giá là hoạt động mang lại nhiều lợi ích cho nền kinh tế quốc gia. Đồng thời, hoạt động này cũng đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của khách du lịch trong và ngoài nước trong thời gian vừa qua.

Tuy nhiên, trong thời gian dài phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch cũng bộc lộ nhiều lỗ hổng pháp lý khiến cho nhiều chủ đầu tư, cơ quan quản lý Nhà nước lúng túng trong việc áp dụng.

Nhìn từ thực tiễn cho thấy, khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch đang thiếu hoặc không phù hợp với tình hình thực tiễn nên quyền và lợi ích của nhiều chủ thể bị ảnh hưởng.

Theo đó, bình luận với MarketTimes, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp tại Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đồng thời là Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng các vấn đề mà pháp luật vẫn còn bỏ ngỏ chưa có quy định, như: xác định loại đất sử dụng để xây dựng căn hộ là loại đất gì? thời hạn sở hữu? hoạt động vận hành, quản lý bất động sản căn hộ du lịch? mối quan hệ giữa các chủ thể trong giao dịch.

Cũng theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, sự nở rộ của dòng sản phẩm căn hộ du lịch, trong đó có loại hình căn hộ khách sạn (Condotel) đã và đang làm dấy lên nhiều lo ngại khi mà rủi ro khách hàng có nguy cơ gặp phải đến từ sự “chơi vơi” trong pháp lý và mức cam kết lợi nhuận được cho là “không tưởng bởi luôn tiềm ẩn rủi ro”.

Xuất phát từ thực tiễn nói trên, PGS.TS Doãn Hồng Nhung đề xuất 5 nhóm giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản căn hộ du lịch.

Thứ nhất, cần quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với bất động sản căn hộ du lịch.

Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3 tháng 4 năm 2023 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 quy định thực hiện cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch trên cơ sở có đủ hồ sơ và điều kiện như: (i) phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (ii) có quyết định giao đất, cho thuê đất phù hợp với quy định của pháp luật; (iii) được cấp giấy phép xây dựng và hồ sơ công trình xây dựng.

Theo đó, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch nhưng những quy định sửa đổi vẫn chưa bao quát được toàn bộ thị trường.

Tuy nhiên, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP không quy định việc cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, mà chỉ cấp giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú theo luật du lịch.

Thứ hai, cần sửa đổi, bổ sung các quy định về điều kiện giao kết BĐS căn hộ du lịch hình thành trong tương lai.

Việc xây dựng hành pháp lý đầy đủ cho hoạt động kinh doanh BĐS căn hộ du lịch hình thành trong tương lai giúp cho các chủ đầu tư có nhiều cơ hội thực hiện các dự án khác, dòng vốn được lưu thông.

Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ du lịch có thể bị vô hiệu toàn phần hoặc từng phần nếu dự án BĐS chưa hoàn thiện, không đáp ứng được những điều kiện theo quy định pháp luật về kinh doanh BĐS căn hộ du lịch.

Vì vậy, cần thiết phải xây dựng được các quy định liên quan đến hoạt động giao dịch BĐS căn hộ du lịch hình thành trong tương lai, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể và loại bỏ các rủi ro cho thị trường BĐS nói chung tại Việt Nam.

Thứ ba, quy định về việc sở hữu căn hộ du lịch đối với cá nhân nước ngoài. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: “2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại BĐS để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó”.

Theo đó, đối với cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng sở hữu căn hộ du lịch tại Việt Nam nhưng đây lại là đối tượng có nhu cầu khá lớn vào loại hình BĐS này. Chính vì thế, cần phải nới lỏng các quy định về việc sở hữu căn hộ du lịch đối với người nước ngoài nhằm tăng cơ hội thu hút dòng tiền đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam. Tuy nhiên, việc quy định này vẫn phải kèm theo các điều kiện cơ bản nhằm đảm bảo không ảnh hưởng đến chính trị xã hội, an ninh quốc gia.

Thứ tư, về hoạt động quản lý và sử dụng căn hộ du lịch cũng cần phải có sự điều chỉnh phù hợp so với thực tiễn.

Trong nhiều các quy định pháp luật như Luật Xây dựng năm 2014, Luật Quy hoạch năm 2017, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 hoặc các văn bản hướng dẫn thi hành đều có quy định về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư nhưng chưa có Quy chế quản lý, sử dụng đối với căn hộ du lịch.

Do đó, trong thời gian vừa qua cơ quan Nhà nước vẫn còn nhiều lúng túng trong việc xử lý và quản lý loại hình này. Vì vậy, cần thiết phải ban hành cơ chế quản lý, sử dụng loại hình BĐS căn hộ du lịch như quy định về thiết kế, quyền sở hữu phần chung, riêng, quá trình vận hành, quản lý, bảo trì,…

Thứ năm, cần có những quy định liên quan đến các giao dịch đối với căn hộ du lịch. Bởi hoạt động mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng, cho, thế chấp, góp vốn bằng căn hộ du lịch là những hoạt động thường thấy đối với loại hình này. Nhưng lại chưa có quy định cụ thể hướng dẫn việc thực hiện nên tiềm ẩn khá nhiều rủi ro, chưa bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư.

Vì vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần quy định thêm về Hợp đồng theo mẫu đối với các giao dịch liên quan đến căn hộ du lịch. Việc ban hành hợp đồng theo mẫu đối với các giao dịch liên quan đến căn hộ du lịch được đánh giá là giải pháp quan trọng giúp giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư và cũng góp phần hạn chế các tranh chấp có liên quan đến căn hộ du lịch ở Việt Nam.