Thông tin tới MarketTimes, Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HOREA), thay mặt cho các doanh nghiệp bất động sản thành viên đặt ra cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị 5 câu hỏi nóng, chủ yếu liên quan đến những vướng mắc, bất cập đang tồn tại trong cơ chế chính sách liên quan thuộc phạm vi quản lý của Bộ Xây dựng.
Tồn tại về công nhận chủ đầu tư dự án Nhà ở thương mại
Hơn 5 năm qua, thị trường bất động sản phát triển chưa ổn định, chưa bền vững do bị “lệch pha” cung cầu, “lệch pha” phân khúc thị trường, thiếu nguồn cung nhà ở nhất là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân lao động, nhưng lại dư thừa nhà cao cấp, dẫn đến giá nhà tăng liên tục và xảy ra các đợt “sốt giá” nhà đất do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân do điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có 100% đất ở.
Đến khi Luật Đầu tư 2020 quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2021) và Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật, mới công nhận thêm 1 trường hợp “đất ở và các loại đất khác” (đất khác phải “dính” với đất ở), nhưng vẫn không công nhận chủ đầu tư đối với nhà đầu tư “có đất khác không phải là đất ở” (theo Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ).
Theo HOREA, quy định này có dấu hiệu làm lợi cho một nhóm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại này nhưng không có lợi cho một số chủ đầu tư khác và tác động tiêu cực, làm cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch, công bằng, lành mạnh.
Theo đó, câu hỏi mà các doanh nghiệp thành viên HOREA đặt ra cho Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị là “Xin Bộ trưởng cho biết tại sao điều này chậm được khắc phục, cụ thể là Điều 48 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện nay vẫn không sửa đổi quy định “bất cập” trên đây để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các Điều 73, 169, 191, 193 Luật Đất đai 2013 và Điều 138 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép nhà đầu tư, tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật để thực hiện dự án đầu tư?”
Vấn đề đặt ra về thời hạn sử hữu nhà chung cư
Theo HOREA, Luật Nhà ở 2014 đã công nhận 2 chế độ sở hữu nhà ở, một là sở hữu nhà ở không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài; hai là sở hữu nhà ở có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn hoặc theo thỏa thuận của hợp đồng mua bán nhà ở áp dụng đối với tất cả các loại nhà ở, gổm cả căn hộ nhà chung cư. Đến nay, Điều 27 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất 2 phương án sở hữu nhà chung cư.
Do đó, câu hỏi mà các doanh nghiệp bất động sản thành viên HOREA đặt ra là “Xin Bộ trưởng cho biết tại sao và căn cứ nào mà Bộ Xây dựng lại đề xuất lựa chọn phương án 1 “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” áp dụng cho tất cả nhà chung cư xây dựng mới sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực, kể cả nhà chung cư xây dựng trên đất sử dụng ổn định lâu dài?”
HOREA cũng đặt vấn đề liệu đề xuất này nói trên của Bộ Xây dựng có phù hợp với Điều 32 Hiến pháp 2013 quy định Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu về nhà ở của công dân và có phù hợp với khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định “người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài” và khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 175 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định chế độ “đất sử dụng ổn định lâu dài” đối với “đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng”.
Cũng thep HOREA, liên quan đến vấn đề quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng cần làm rõ đề xuất của Bộ Xây dựng có phù hợp với tình hình thực tiễn của nước ta và tâm tư, nguyện vọng của đa số người dân muốn được sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn. Bởi lẽ, trong trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng thì hoàn toàn có thể thực hiện cải tạo, xây dựng lại theo Nghị định 69/2021/NĐ-CP.
Vì sao chưa có quy định về đặt cọc
Cũng liên quan đến Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, câu hỏi được HOREA đặt ra cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng là “Vì sao Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không bổ sung quy định về “đặt cọc” trước khi thiết lập Hợp đồng mua bán bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai, để kiểm soát và ngăn chặn việc huy động vốn quá lớn (có trường hợp số tiền đặt cọc lên đến hơn 90% giá trị bất động sản) đối với bất động sản, nhà ở chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh gây “rủi ro” cho khách hàng, nhà đầu tư và thị trường bất động sản?”
Bên cạnh đó, HOREA cũng cho rằng, việc quy định quy định về đặt cọc nói trên cũng sẽ đồng thời nhằm xử lý “bất cập” do sự thiếu đồng bộ, thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ Luật Dân sự do khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thanh toán lần đầu của Hợp đồng mua bán bất động sản, nhà ở không quá 30% giá trị Hợp đồng, nhưng Điều 294 và Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định “các bên có quyền thỏa thuận cụ thể về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm” về việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim loại quý… (không giới hạn giá trị đặt cọc) để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện Hợp đồng.
Quy định về giao dịch bất động sản phải qua Sàn
Câu hỏi thứ tư được HOREA đặt ra là “Vì sao Điều 60 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định “Các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản” có thể dẫn đến tạo “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản và không bảo đảm “quyền tự chủ kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng của doanh nghiệp” được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020?”
Chưa có tiêu chuẩn cho nhà trọ
Câu hỏi thứ năm được HOREA đặt ra cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng là “Vì sao Thông tư 09/2021/TT-BXD ngày 16/08/2021 của Bộ Xây dựng không quy định tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng trọ?”
Theo HOREA, Thông tư 09/2021/TT-BXD đã bãi bỏ tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng trọ theo Thông tư 20/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016) và cho đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành “Tiêu chuẩn thiết kế, điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ do các hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng” (tiêu chuẩn phòng trọ), mà đây là yêu cầu rất cấp bách do trong cả nước hiện có đến khoảng gần 1 triệu phòng trọ cho công nhân lao động và người thu nhập thấp đô thị thuê ở, nên rất cần “chuẩn hóa” để nâng cao chất lượng phòng trọ cho thuê và nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước của địa phương.
.png "Biến vùng đất ven biển hoang sơ có lịch sử hơn 1.000 năm trở thành\"mỏ vàng\"")
.jpeg "Một huyện được mở rộng, diện tích mới gần gấp đôi tỉnh Bắc Ninh")
