2022 - Năm "bản lề" của các công ty bất động sản

Đó là nhận định được YSVN đưa ra kèm khẳng định, kết quả tài chính năm 2022 sẽ phụ thuộc vào các đợt mở bán trong 6 tháng tới.

Theo YSVN, hiện nay, hầu hết các công ty phát triển bất động sản đều đang gặp khó khăn trong việc bán hàng. Cụ thể, những khoản tạm ứng từ khách hàng trong ngắn hạn có thể là thước đo tốt cho kết quả bán hàng của các công ty bất động sản.

Ngoài ra, nếu tỷ số (người mua trả tiền trước / doanh thu lũy kế 4 quý gần nhất) cao sẽ cho thấy các công ty bất động sản có thể đạt mức tăng trưởng doanh thu dương trong năm tài chính tiếp theo.

Tuy nhiên, bình quân gia quyền của tỷ số này trong Quý 3/2021 là 32%, cho thấy động lực tăng trưởng của doanh thu năm 2022 khá yếu.

Mặc dù vậy, doanh thu có thể tăng cao hơn kỳ vọng do giá trị của các sản phẩm thấp tầng chiếm phần lớn trong tổng giá trị chào bán vào năm 2022 (doanh thu từ các căn hộ thấp tầng thường được ghi nhận trong vòng 12 tháng kể từ khi bắt đầu khởi công).

Năm 2022 là một năm "bản lề" đối với các công ty phát triển bất động sản khi đại dịch đã làm giảm số lượng căn hộ chào bán mới và số lượng căn bán được ít nhất là trong vòng 2 năm, điều này làm ảnh hưởng đến dòng tiền.

Ngoài ra, nếu đại dịch được kiểm soát vào năm 2022 và thị trường bất động sản hoạt động với trạng thái “bình thường mới”, khi đó chúng ta có thể sẽ thấy được sức mua đã bị ảnh hưởng như thế nào.

Trong khi đó, các công ty phát triển bất động sản đã chuẩn bị kỹ lưỡng để có thể ra mắt các dự án mới trong năm 2022.

Việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 16/2021/TT-NHNN vào ngày 10/11/2021 quy định về việc mua và bán trái phiếu doanh nghiệp. Thông tư có hiệu lực từ ngày 15/1/2022. Tóm lại, các tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong trường hợp trái phiếu doanh nghiệp phát hành để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành; Trái phiếu doanh nghiệp phát hành để góp vốn, mua cổ phần tại các doanh nghiệp khác; Trái phiếu doanh nghiệp được phát hành để tăng quy mô vốn hoạt động.

Trái phiếu là một trong những nguồn vốn chính đối với các công ty phát triển bất động sản, nhu cầu huy động vốn của các công ty bất động sản vẫn tiếp tục tăng lên đáng kể trong thời gian tới do các công ty này đang hướng đến phát triển các dự án quy mô lớn như dự án khu đô thị thay vì phát triển các dự án quy mô vừa và nhỏ như trước đây và họ cũng rất tích cực mua lại quỹ đất mới hoặc đang phát triển thêm nhiều dự án cùng lúc.

Vì vậy, thông tư 16 là một trở ngại đối với ngành bất động sản. Tuy nhiên, tác động đối với mỗi công ty là khác nhau. Ví dụ, các nhà đầu tư mua trái phiếu trên thị trường sơ cấp do VHM, NLG, KDH, DIG, và PDR phát hành không phải là các ngân hàng thương mại, trong khi đó các ngân hàng thương mại đã mua 51% tổng dư nợ trái phiếu của DXG và 58% tổng dư nợ trái phiếu của NVL.

Tổng cộng, trong 6 tháng năm 2021, các ngân hàng thương mại đã mua 28% tổng giá trị trái phiếu của các công ty bất động sản phát hành.

Theo dữ liệu từ Fiinpro, có 80 công ty bất động sản đã phát hành trái phiếu trong 9 tháng năm 2021 gồm có 12 công ty đã được niêm yết và 68 công ty chưa niêm yết.

68 công ty chưa được niêm yết chiếm 80% tổng giá trị trái phiếu đã phát hành trong 9 tháng năm 2021. Trong năm 2019 và 2020, tổng giá trị trái phiếu đã được phát hành bởi 68 công ty chưa niêm yết cao gấp 4 lần so với tổng giá trị trái phiếu đã được phát hành bởi 12 công ty niêm yết.

Vì vậy, các công ty bất động sản chưa niêm yết có thể sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc huy động vốn thông qua phương thức phát hành trái phiếu trong thời gian sắp tới. Ngân hàng Nhà nước đang nỗ lực cải thiện chất lượng trái phiếu bằng cách ban hành các quy định cụ thể như Thông tư 16. "Vì vậy, chúng tôi cho rằng các cơ quan chức năng có thể sẽ tiếp tục ban hành thêm các quy định bổ sung để giảm thiểu rủi ro tín dụng", theo YSVN. Các công ty phát triển bất động sản có nền tảng không vững chắc có thể sẽ phải bán quỹ đất để tăng tiền mặt khi dòng tiền cạn kiệt.

Các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn đối với giá trị quỹ đất của các công ty bất động sản có thể cũng đã ước tính được lợi nhuận của dự án, vì vậy họ sẵn sàng trả giá cao hơn cho các mã cổ phiếu của công ty phát triển bất động sản.

Họ mang sự tích cực từ thị trường bất động sản (giá nhà ở hầu như đều tăng vào mỗi năm, hay thậm chí mỗi tháng trong những năm gần đây) đến thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, họ không lường trước hoặc là đã bỏ qua khá nhiều yếu tố mà các công ty bất động sản không thể kiểm soát được như quá trình xử lý thủ tục pháp lý, tiến độ hoàn thành dự án, và giá bán. Chi phí lãi vay có thể sẽ tăng cao hơn lợi nhuận khi giá nhà ở tăng nếu tiến trình hoàn thành dự án bị kéo dài.