Xuất hiện hình thức đầu tư mới: Nhà đầu tư gom đất ruộng, phân lô thành đất nghĩa trang

Gom đất ruộng phân lô thành đất nghĩa trang, kiếm lời

Chi phí để mua một sào đất ruộng (khoảng 360m2) tại các vùng nông thôn chỉ từ 80-120 triệu đồng, nhà đầu tư bỏ thêm tiền để cải tạo, lấp đất, san phẳng, xây dựng tường bao xung quanh, phân lô… Sau đó, nhà đầu tư rao bán những lô đất nghĩa trang có diện tích từ khoảng 5m2 cho những người có nhu cầu.

Mức giá phụ thuộc vào diện tích, vị trí, thế đất cũng như hiện trạng của lô đất trước khi bàn giao đến tay người mua. Thông thường, giao dịch mua đất nghĩa trang chỉ bằng thoả thuận miệng hoặc giấy viết tay. Đó là tình trạng đã và đang diễn ra tại một số khu vực nông thôn tại các tỉnh phía Bắc như Nam Định, Hải Dương…

Bà H.D (Nam Định) cho biết: “Trước đây, xã sẽ phân suất đất để mai táng cho người dân với chi phí chỉ vài trăm nghìn đồng. Khoảng 3 năm trở lại đây, đất nghĩa trang để dành cho những người đã mất gần như trở nên khan hiếm. Để sở hữu một suất an táng tại nghĩa trang không hề rẻ và dễ dàng như trước”. 

“Do nhu cầu cao, đặc biệt, hầu như các hộ gia đình đều có tâm lý lựa chọn mua sẵn đất để dành nên giá mỗi lô đất nghĩa trang đều tăng. Ở quê tôi, có nhiều người tranh thủ cơ hội khai phá thêm khu đất ruộng cạnh các nghĩa trang, lấp đất, xây hạ tầng lên, phân lô và bán lại. Với lô đất có vị trí đẹp, gần đường đi, không bị trũng, giá dao động từ 15-25 triệu đồng/lô khoảng 5m2”, bà H.D chia sẻ thêm.

Anh N.H (Hải Dương) chia sẻ, câu chuyện gom đất nông nghiệp, chuyển đổi thành đất nghĩa trang cũng diễn ra tại một số xã nông thôn ở tỉnh.

“Ban đầu, có một số gia đình không sử dụng hết suất đất được phân bổ mai táng bán lại cho người dân có nhu cầu cần. Giá lô đất nghĩa trang trước đây chỉ vài trăm nghìn, giờ đã tăng lên tới con số tiền hàng chục triệu. Một số người dân “nắm bắt thời cơ” chủ động khai hoang đất ruộng liền kề nghĩa trang, lấp đất, đổ bê tông, xây tường rào xung quanh và bán lại cho người có nhu cầu. Việc mua bán diễn ra không ồn ào, chủ yếu qua giới thiệu, quen biết. Giá một suất đất nghĩa trang tại quê tôi đang giao dịch khoảng 10-20 triệu đồng/lô”.

Cũng theo anh N.H, “Có nhiều nhà đầu tư tay ngang chuyên nghiệp, bỏ tiền ra mua đất ruộng quanh đất nghĩa trang. Họ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đẩ ruộng sang đất nghĩa trang và tiến hành xây dựng hạ tầng xung quanh, cắt lô rao bán cho người dân. Giá đất ruộng chỉ từ 80-120 triệu đồng/sào. Sau khi phân lô, tách thửa, họ bán với giá từ 10 triệu đồng trở lên”.

Rủi ro khi đầu tư đất ruộng làm đất nghĩa trang 
Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho hay, theo Luật Đất đai 2013, đất nghĩa trang, nghĩa địa là đất được quy hoạch bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền với mục đích sử dụng đất là làm nghĩa trang, nghĩa địa. Ở những nghĩa trang đã được quy hoạch việc chôn cất, xây dựng mồ mả phải tuân thủ nội quy nghĩa trang.

Vị luật sư này nhấn mạnh, việc mua đất ruộng nói riêng cũng như đất nông nghiệp nói chung, sau đó phân lô làm đất nghĩa trang, lập nghĩa địa trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là hành vi vi phạm pháp luật bị nghiêm cấm.

Hành vi này bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 11 Nghị định 91 về sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất rừng phòng hộ, không phải là đất rừng đặc dụng, không phải là đất rừng sản xuất vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm b và d khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai 2013 và Điều 9 Nghị định 91 về sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm a và d khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai.

“Pháp luật quy định đất nghĩa trang mang tính đặc thù, phải đủ các điều kiện mới được chuyển đổi mục đích sử dụng đất”, luật sư Hồi nhấn mạnh.

Vị luật sư này phân tích thêm, việc mua bán chuyển nhượng đất nghĩa trang còn liên quan đến vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nêu rõ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì “cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô bán nền, mà chỉ có những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được thực hiện việc này”.

“Cá nhân (thuộc đối tượng mua bán bất động sản quy mô nhỏ) được quyền tách thửa đất mà mình sở hữu theo quy định. Tuy nhiên, tách thửa, phân lô bán nền trên là một kiểu “lách luật”, tiềm ẩn rủi ro, nguy cơ bị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý trách nhiệm hành chính hoặc hình sự”.

“Người dân không nên nhận chuyển nhượng đất ruộng rồi phân lô làm nghĩa trang để chuyển nhượng vì đó là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị các cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định pháp luật. Đối với người mua thì nên tìm hiểu thông tin về các nghĩa trang, nghĩa địa từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy hoạch cụ thể, đúng pháp luật để mai táng người thân, phòng tránh các rủi ro có thể xảy ra”, luật sư Hồi nói thêm.