Việt Nam đón làn sóng FDI 'thế hệ mới', doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp nào sẽ hưởng lợi?

Theo báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp mới đây của Chứng khoán Agribank (Agriseco), số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đang trong xu hướng tăng trưởng cao. Trong quý 1/2024, tổng vốn FDI tăng 13,4% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 6,17 tỷ USD; trong đó, vốn FDI đăng ký mới tăng 58%, đạt 4,77 tỷ USD.

Đặc biệt, vốn FDI thực hiện lên đến 4,63 tỷ USD - mức cao nhất trong cùng kỳ 5 năm trở lại đây. Lĩnh vực sản xuất chế biến, chế tạo tiếp tục là lĩnh vực thu hút vốn đầu lớn nhất. Một số dự án lớn như dự án nhà máy sợi carbon của Hyosung, dự án sản xuất silic của Trina Solar Cell, dự án sản xuất silic quang điện Gokin Solar.

Trong khi đó, nguồn cung đất khu công nghiệp trên cả nước tăng trưởng chậm. Theo Agriseco, năm 2023 cả nước có thêm 16 dự án KCN mới, nâng tổng cộng số KCN được thành lập lên 416, trong đó số KCN đi vào hoạt động là 296 dự án, chỉ tăng 3 dự án so với 2022. Mức tăng này thấp hơn so với các năm trước do các chủ yếu do các vướng mắc trong quá trình đền bù GPMB và thủ tục pháp lý.

Theo đánh giá của Agriseco, dòng vốn FDI mới vào KCN dự kiến tiếp tục tăng trưởng khả quan. Đầu tiên, điều này Sự phục hồi dòng vốn các đối tác truyền thống Hàn Quốc, Singapore nhờ dự báo tăng trưởng kinh tế 2024 cải thiện. Thứ hai là xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc sang các quốc gia lân cận vẫn đang diễn ra.

Thứ ba là làn sóng FDI “thế hệ mới” (công nghệ cao, xe điện, năng lượng tái tạo, chất bán dẫn) nổi lên như một xu hướng toàn cầu. Trong đó Việt Nam là một trong những điểm đến phù hợp nhờ việc tham gia 16 hiệp định FTA, nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ, Nhật, Úc, Hàn; các chính sách cam kết đầu NetZero; cơ chế chính sách thu hút vốn vào lĩnh vực mới). Việt Nam tiếp tục giữ vị trí thứ 3 về thu hút dòng vốn FDI nhiều nhất trong khối ASEAN các năm qua.

Hiện loạt tập đoàn lớn Samsung, LG, Foxconn, Amkorm Intel, Nvidia… đều tiếp tục mở rộng đầu tư, cam kết mở rộng cơ sở sản xuất tại Việt Nam trong thời gian tới, tập trung ở các lĩnh vực bán dẫn, AI, điện tử…

Agriseco cũng đánh giá rằng trong quý 1/2024, các dự án FDI
mới/cam kết đầu tư và mở rộng hoạt động tăng cao. Nhu cầu thuê gia tăng tại các tỉnh thành cấp 2 như Vĩnh Phúc, Hà Nam, Quảng Ninh, Bắc Giang, Tây Ninh, Vũng Tàu nhờ giá thuê đất thấp hơn các tỉnh/thành trung tâm và đẩy mạnh phát triển hạ tầng. Khu vực phía Bắc dự báo khách thuê từ Trung Quốc gia tăng trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp (bán dẫn, điện tử); khu vực phía Nam chủ yếu lĩnh vực sản xuất, xuất khẩu, tiêu dùng. 

Dựa trên các điều kiện thị trường hiện tại, CBRE dự báo giá thuê đất khu công nghiệp ở khu vực miền Bắc sẽ duy trì tăng trưởng 5-9%, miền Nam ước tăng 3-7% trong giai đoạn 2024 - 2026, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp. Đáng chú ý, mặt bằng giá thuê khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn thấp hơn 15-20% so với các quốc gia trong khu vực (Indonesia, Malaysia,… ) tạo thuận lợi thu hút dòng vốn đầu tư.

Tuy nhiên, ngoài những thuận lợi Agriseco cũng chi ra những thách thức với các doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp trong thời gian tới. Đầu tiên là quy tắc thuế tối thiểu toàn cầu ảnh hưởng đến nhu cầu thu hút vốn FDI vào Việt Nam. Đây là thỏa thuận với sự tham gia của hơn 140 quốc gia với mức thuế tối thiểu áp dụng là 15% đối với các tập đoàn đa quốc gia có tổng doanh thu từ 750 triệu Euro (~19.000 tỷ đồng) trở lên.

Thứ hai là khó khăn về cơ sở hạ tầng, chi phí đầu tư hạ tầng đi kèm như tình trạng thiếu điện, và hệ thống xử lý rác thải. Thứ ba là nguồn cung mới 2024 hạn chế, tập trung khu vực miền Bắc. Agriseco dự báo nguồn cung mới cho thuê 2024 sẽ vẫn hạn chế do một số vướng mắc về đền bù GPMB, thủ tục pháp lý.

Với những yếu tố trên, Agriseco dự báo kết quả kinh doanh năm 2024 của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp dự báo tiếp tục tăng trưởng nhưng phân hóa rõ nét hơn. 

Theo đánh giá của Agriseco, tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), tổng Công ty IDICO (IDC),  Sonadezi Châu Đức (SZC) sẽ là những doanh nghiệp niêm yết hưởng lợi lớn nhất từ làn sóng FDI “thế hệ mới”. 

Đối với Đô thị Kinh Bắc,  đất của công ty này đang có tại những địa phương tập trung nhiều dự án của công ty này như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng… cũng là những địa phương thu hút vốn FDI lớn nhất cả nước. Đô thị Kinh Bắc đã ký Biên bản ghi nhớ (MOU) cho thuê 30 ha đất trong năm 2023 và phần lớn các MOU sẽ sớm được chuyển thành hợp đồng chính thức. Bên cạnh đó, khu công nghiệp Tràng Duệ 3 (Hải Phòng) của công ty hiện kỳ vọng sẽ được phê duyệt đầu tư trong nửa đầu năm nay.

Về trung và dài hạn, Đô thị Kinh Bắc có quỹ đất gối đầu hơn 2.400 ha, tăng thêm 675 ha nhờ triển khai thêm các dự án mới khu công nghiệp Phú Bình, Tân Tập, Nam Tân Tập,… Các dự án này đều nằm tại các tỉnh thu hút vốn FDI cao trải dài từ Bắc vào Nam.

Đối với tổng công ty IDICO, doanh nghiệp này đang sở hữu quỹ đất lên tới 3.200ha, và gần 600 ha đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê, tập trung ở các tỉnh thu hút vốn FDI nhiều như Long An, Vũng Tàu, Bắc Ninh. Tính đến cuối năm 2023, diện tích đất cho thuê đã ký MOU và chưa ghi nhận của Idico là khoảng 156 ha với giá thuê trong năm nay dự kiến tăng 5-10%.

Hiện Idico có kế hoạch phát triển thêm quỹ đất hơn khoảng 2.000 - 3.000 ha ở các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tiền Giang, Hải Phòng nhằm tạo động lực tăng trưởng trong dài hạn.

Đối với Sonadezi Châu Đức, giá thuê tại Khu công nghiệp Châu Đức năm nay dự kiến tăng khoảng 10 - 15% so với năm 2023 và tỷ lệ hấp thụ kỳ vọng sẽ tăng lên nhờ lợi thế giá thuê thấp hơn so với các khu công nghiệp khác trong cùng khu vực; đồng thời, cơ sở hạ tầng đang được cải thiện mạnh khi cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu dần được hoàn thành.

Theo đó, Sonadezi Châu Đức dự kiến sẽ cho thuê khoảng 35 - 40 ha đất khu công nghiệp trong năm nay nhờ Bà Rịa - Vũng Tàu là một trong các tỉnh thu hút vốn FDI mới cao nhất cả nước. Hiện doanh nghiệp này đang có quỹ đất thương phẩm lớn gồm 700 ha đất khu công nghiệp và 250 ha đất khu đô thị tại Vũng Tàu. Theo đó, 3 – 5 năm tới sẽ là điểm rơi lợi nhuận của Sonadezi Châu Đức khi ghi nhận doanh thu từ cả mảng khu công nghiệp và khu đô thị.