“Việt Nam chưa thể đánh thuế tất cả nhà, đất như Mỹ”

Trong bài trước, chúng tôi đã giới thiệu quan điểm của TS Nguyễn Trí Hiếu về việc đánh thuế bất động sản toàn dân. Tiếp nối chủ đề này, để có thêm góc nhìn đa chiều, chúng tôi giới thiệu quan điểm của GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. 

“Muốn đánh thuế tất cả BĐS thì phải nhìn tới 2 vấn đề”

Thứ nhất là nghĩa vụ thế nào khi khi sử dụng một nguồn lực không do mình làm ra, và thứ 2 nghĩa vụ đó có thể hiện trong đồng lương được chi trả để thực hiện hay không?

Nghị quyết 21 của Đảng định hướng nghiên cứu chính sách tài chính, thuế đối với bất động sản nhằm khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; đồng thời áp dụng mức thuế cao hơn với đất bỏ hoang để hạn chế đầu cơ.

Ngay sau khi định hướng này được đưa ra, nhiều ý kiến cho rằng Việt Nam nên học hỏi mô hình Mỹ - nơi mọi bất động sản đều phải nộp thuế hằng năm theo giá trị tài sản, phổ biến ở mức 1-3%.

Theo GS Đặng Hùng Võ, Việt Nam chưa thể áp dụng ngay mô hình này được.

Chúng ta cũng biết rằng trong nền kinh tế bao cấp, đất đai không có giá cả, giá trị và ai muốn sử dụng bao nhiêu đều do nhà nước quyết định. Nhưng trong nền kinh tế thị trường thì đất đai có giá cả, giá trị do các quy luật của kinh tế thị trường nên muốn tiếp cận đất đai, chúng ta phải trả tiền. 

Đây là cơ sở để các quốc gia phát triển quan niệm: người sử dụng đất đai phải có nghĩa vụ thuế đóng góp công cho quốc gia, thể hiện trách nhiệm đối với quyền sử dụng đất. Và nghĩa vụ thuế phải được người sử dụng lao động chi trả trong tiền lương. 

"Muốn đánh thuế BĐS như Mỹ thì trước hết điều kiện sống của người dân phải giống Mỹ. Quy định thuế cũng phải nhìn vào cơ cấu đồng lương."

Ông phân tích, tại các nước phát triển, tiền lương tối thiểu được thiết kế để người lao động có thể chi trả những nhu cầu thiết yếu, trong đó có như cầu sử dụng đất. Chỉ cần có việc làm, họ chắc chắn đủ khả năng duy trì nơi ở và thực hiện nghĩa vụ thuế.

"Ở các nước đó, người không có việc làm thì không thể chi trả. Nhưng đã đi làm thì chắc chắn chi trả được."

Trong khi đó, ở Việt Nam, tiền lương hiện chưa được cơ cấu như vậy. Chi phí nhà ở gần như chưa được phản ánh đầy đủ trong thu nhập của đa số người lao động. 

Ông cũng cho rằng, ở phương Tây, đất đai được nhìn nhận là nguồn lực chung của toàn xã hội. Người sử dụng phải nộp thuế để nguồn thu đó quay trở lại phục vụ cộng đồng. Càng sở hữu nhiều bất động sản thì nghĩa vụ thuế càng lớn, vì vậy tâm lý mua nhà, đất chỉ để găm giữ chờ tăng giá gần như không phổ biến.

“Muốn đánh thuế như Mỹ, phải có cả thuế cao đối với bất động sản không do mình chi trả”

Theo GS Đặng Hùng Võ, cơ cấu tiền lương mới chỉ là một trong những điều kiện để áp dụng thuế bất động sản toàn dân. Muốn vận hành mô hình như Mỹ, Việt Nam phải xây dựng đồng bộ nhiều chính sách khác, trong đó có thuế đối với tài sản BĐS không do tiền của mình tạo ra như nhận thừa kế và cho tặng.

Theo ông, tại Mỹ, các nước Bắc Âu, Australia, New Zealanf, Hàn Quốc và nhiều nước phát triển khác, quyền sở hữu tài sản lớn luôn gắn với nghĩa vụ tài chính. Người được thừa kế hoặc nhận tặng cho bất động sản giá trị lớn có thể phải nộp thuế ngay khi tài sản được chuyển giao (nếu thuộc diện chịu thuế), và tiếp tục đóng thuế bất động sản hằng năm trong suốt quá trình sở hữu.

"Ở các nước đó, tài sản không do chính tay anh làm ra thì Nhà nước phải điều tiết."

Ông lấy ví dụ, nếu một người có thu nhập 10 triệu đồng/tháng nhưng được thừa kế căn nhà trị giá 25 tỷ đồng ở trung tâm thành phố, thì với mức thuế bất động sản khoảng 1% như tại Mỹ, riêng tiền thuế hằng năm đã lên tới khoảng 250 triệu đồng. Nếu không đủ khả năng chi trả, họ buộc phải bán tài sản. 

Chính cơ chế này buộc người sở hữu phải chứng minh năng lực tài chính để duy trì tài sản, đồng thời khuyến khích thế hệ trẻ tự tạo dựng sự nghiệp thay vì phụ thuộc vào của cải cha mẹ để lại.

Bên cạnh đó, nhiều quốc gia còn sử dụng thuế thừa kế để điều tiết việc chuyển giao tài sản giữa các thế hệ. Chẳng hạn, Hàn Quốc áp dụng thuế thừa kế theo biểu lũy tiến từ 10% đến 50%, trong đó mức cao nhất chỉ tính trên phần giá trị di sản chịu thuế vượt 3 tỷ won sau khi đã trừ các khoản miễn giảm, chứ không áp dụng cho toàn bộ tài sản.

Trong khi đó, ở Việt Nam và nhiều nước châu Á, nhà đất từ lâu được xem là tài sản tích lũy để truyền lại cho con cháu. Theo GS Võ, nếu áp dụng ngay mô hình thuế bất động sản như Mỹ trong khi chưa có cơ chế thuế thừa kế tương ứng và thu nhập của người dân còn thấp, rất nhiều người sẽ không đủ khả năng duy trì tài sản do chính cha mẹ mình để lại.

Vì vậy, theo ông, thuế bất động sản chỉ là một mắt xích trong cả hệ thống chính sách. "Nghị quyết 21 dùng từ 'nghiên cứu xây dựng lộ trình', tức là phải tìm ra cách làm phù hợp. Ra một sắc thuế mà người dân không có khả năng thực hiện thì không thể thành công."

“Lộ trình nên bắt đầu từ đất bỏ hoang”

Theo GS Võ, nếu chưa đủ điều kiện để áp dụng thuế bất động sản toàn dân thì vẫn có một việc Việt Nam hoàn toàn có thể làm ngay: đánh thuế mạnh đối với đất bỏ hoang và bất động sản không đưa vào sử dụng, đúng tinh thần Nghị quyết 18 và định hướng của Nghị quyết 21.

Ông cho rằng nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã hình thành tâm lý "có tiền là mua đất để đó". Không ít người giàu lên nhờ giá đất tăng theo quá trình đô thị hóa mà không tạo thêm bất kỳ giá trị nào cho nền kinh tế.

"Nếu người người, nhà nhà chỉ sống nhờ đất, chôn tiền vào đất thì nền kinh tế sẽ thất bại. Khi dòng vốn không chảy vào sản xuất, dịch vụ mà chỉ nằm bất động trong đất đai thì toàn bộ nguồn lực xã hội sẽ đóng băng."

Theo GS Võ, đây cũng là nguyên nhân tạo nên một nghịch lý của thị trường bất động sản Việt Nam: giá vẫn tăng dù thanh khoản rất thấp.

"Thông thường, giá chỉ tăng khi thị trường giao dịch sôi động. Nhưng ở Việt Nam, nhiều nơi bất động sản gần như không bán được mà giá vẫn bị đẩy lên."

Ông dẫn thực tế, không ít khu biệt thự, shophouse hay chung cư tại Hà Nội đã xây dựng xong phần thô, nhưng bỏ trống nhiều năm và gần như không tạo ra giá trị sử dụng.

Trong khi đó, giá nhà vẫn tăng nhanh. Nếu năm 2014, căn hộ thương mại giá rẻ tại Hà Nội chỉ khoảng 11 triệu đồng/m², thì đến năm 2026, mức thấp nhất đã lên khoảng 30 triệu đồng/m², gần gấp ba lần sau 12 năm, trong khi thu nhập của phần lớn người dân tăng chậm hơn rất nhiều.

“Không nên vội đánh thuế doanh nghiệp bất động sản”

Một số ý kiến cho rằng, trước khi áp dụng thuế với người dân, nên đánh thuế ngay các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang nắm giữ quỹ đất và hàng tồn kho lớn.

Tuy nhiên, GS Đặng Hùng Võ không đồng tình. "Nếu vội đánh thuế tài sản ngay trên doanh nghiệp bất động sản thì khoản chi phí đó rất có thể sẽ được cộng vào giá bán, cuối cùng người mua nhà vẫn là người phải gánh. Chúng ta cũng nên tư duy theo hướng đánh thuế cao vào các dự án chậm triển khay dự án treo"

Theo ông, thay vì đánh thuế ngay từ đầu, cần quy định rõ thời hạn. Chẳng hạn, Nhà nước sẽ quy định doanh nghiệp BĐS nếu đấu giá đất thành công thì bao lâu sau phải xây dựng dự án, khi xây xong thì bao lâu phải bán hết. Nếu sau thời hạn này vẫn cố tình bỏ hoang đất hoặc găm hàng chờ tăng giá, không đưa sản phẩm ra thị trường thì mới bắt đầu áp dụng thuế tài sản.

Cách làm này vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai dự án bình thường, vừa ngăn chặn hành vi đầu cơ.

Tuy nhiên, ông Võ cũng đặt ra một bài toán lớn: Với những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất và lượng sản phẩm rất lớn, đâu là ranh giới giữa "hàng tồn kho bình thường" trong chu kỳ kinh doanh và hành vi "găm hàng" để chờ tăng giá? Nếu không có tiêu chí đủ rõ, chính sách thuế rất dễ hoặc tạo thêm gánh nặng cho doanh nghiệp kinh doanh thực chất, hoặc không đủ sức ngăn đầu cơ như mục tiêu đặt ra.