Vì sao Bộ xây dựng đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư?

Cụ thể tại Mục 4 Chương II Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng lại tiếp tục đề xuất 2 phương án về "Thời hạn sở hữu nhà chung cư".

- Phương án 1: Bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

- Phương án 2: Giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).

Bộ Xây dựng đang nghiêng về phương án 1. Theo quy định, thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ theo chất lượng công trình xây dựng và theo quy định hiện hành, niên hạn sử dụng công trình được phân thành 4 cấp: Đầu tiên là nhóm cấp đặc biệt, cấp 1 là trên 100 năm; cấp 2 là từ 50 - 100 năm; cấp 3 là từ 20 năm đến dưới 50 năm; cấp 4 là dưới 20 năm.

Đề xuất này của Bộ xây dựng hiện đang được nhiều người hiểu là giải pháp nhằm giảm giá nhà chung cư. Tuy nhiên, ông Nguyễn Mạnh Khởi,  Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ xây dựng chia sẻ tại chương trình Landshow mới đây, mục tiêu chính của đề xuất này không phải để giảm giá nhà chung cư. 

“Mục tiêu của Bộ xây dựng đề xuất cơ quan có thẩm quyền không phải chủ yếu để giảm giá nhà. Bởi vì chúng ta đều biết giá nhà chung cư được cấu thành bởi nhiều yếu tố đầu vào. Giá có thể khác ở từng thời điểm, từng khu vực ví dụ Hà Nội có thể khác ở các tỉnh, Tp. Hồ Chí Minh. Thậm chí, 2 thành phố đô thị đặc biệt giá có thể khác nhau. Cho nên câu chuyện về thời hạn chung cư mục đích chủ yếu không phải để giảm giá nhà mà có nhiều mục tiêu”, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết.

Mục tiêu đầu tiên được Bộ xây dựng hướng tới khi đưa ra đề xuất là bảo đảm an toàn tính mạng của người dân.

Theo ông Khởi, nếu như không quy định đến khi hết thời hạn, nhà chung cư không thể sử dụng được nữa thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới tính mạng người dân. Và đặc biệt nhất với nhà chung cư là có đông người sử dụng. Nếu xảy ra có sự cố mất an toàn, sập đổ chẳng hạn thì rất nguy hiểm.

Đại diện Bộ xây dựng cho biết, vì vậy cần xác định thời hạn để đảm bảo khi nhà chung cư hết thời cần phải đập phá thì sẽ xử lý được. Khi tài sản này bị tiêu huỷ thì quyền sở hữu đối với chung cư cũng không còn theo quy định của pháp luật. 

Mục tiêu thứ 2 được ông Khởi giải thích là vấn đề cải tạo chỉnh trang đô thị trong đó có các nhà chung cư cũ hiện nay đang gặp rất nhiều khó khăn.

Hiện nay pháp luật đang quy định nhà chung cư không có thời hạn. Chính vì quy định này nên nhiều người nghĩ rằng nhà chung cư do tôi sở hữu vô thời hạn nên kể cả khi đến lúc đập phá cũng không đập được bởi vì tôi vẫn còn quyền sở hữu đó. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều nhà chung cư cũ, xuống cấp bắt buộc phải phá dỡ nhưng các cơ quan quản lý vẫn chưa thực hiện được. 

“Hoạt động cải tạo chỉnh trang đô thị của chúng ta chưa đáp ứng được yêu cầu. Chúng ta biết hiện nay nhà chung cư cũ toàn ở những khu vực vị trí rất đẹp nhưng nhà lại không đẹp bởi vì nhà rất cũ mà chúng ta chưa phá dỡ được. Bao nhiêu năm nay chúng ta bàn. Chính phủ, Bộ xây dựng quan tâm đặt ra nhiều giải pháp nhưng rất nhiều nhà chung cư cũ vẫn chưa xây dựng, cải tạo lại được bởi vì vướng quy định của luật”, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản nêu thực trạng hiện nay.

Ngoài 2 mục tiêu trên, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết hệ quả của quy định thời hạn sở hữu chung cư cũng góp phần giảm giá nhà. Dưới góc độ nghiên cứu của cơ quan quản lý, đại diện Bộ xây dựng cho biết trước đây chúng ta đang tính là sở hữu vô thời hạn nên việc tính toán các yếu tố đầu vào để xây dựng chung cư rất cao. Tuy nhiên khi xác định thời hạn sẽ ảnh hưởng đến giá vì nhà chung cư có nhiều cấp. 

“Nếu như chúng ta mua nhà có niên hạn 100 năm thì yêu cầu đầu vào của nó rất cao về vật liệu về các yêu cầu về độ bền. Chi phí lớn, giá cao. Nhưng nếu chúng ta mua nhà chung cư 50-70 năm với chất lượng khác thì giá nó sẽ khác. Trên thực tế chúng ta đã thực hiện mua bán có thời hạn ở một số dự án và giá rất thấp nếu chúng ta mua thời hạn thấp. Ví dụ như tại Tp. Hồ Chí minh có một số dự án 6 năm, 12 năm với giá chỉ hơn 100 triệu đến 300 triệu đồng”, ông Khởi cho biết.

Khi có quy định về thời hạn sở hữu, chủ đầu tư các dự án sẽ phải xem xét lại khâu thiết kế, dự án thuộc nhà chung cư cấp nào từ đó sẽ liên quan đến cấp mấy thì yêu cầu về vật liệu, thiết kế. Điều này tác động đến giá, nhu cầu của người mua. 

“Tôi cho rằng nếu quy định này được các cơ quan có thẩm quyền thông qua thì nhiều đối tượng có nhu cầu với khả năng tài chính hạn hẹp hơn có thể tiếp cận được. Ở một góc độ nào đó sẽ giúp làm giảm giá. Nhưng mục đích chính quy định này không phải để giảm giá. Mục tiêu không phải như vậy. Nếu để giảm giá chúng ta phải dùng rất nhiều giải pháp. Đây chỉ là một giải pháp mà thôi”, ông Nguyễn Mạnh Khởi khẳng định lại một lần nữa.