Vì đâu nhiều TTTM đối mặt với thực trạng kinh doanh đìu hiu, vắng vẻ sau Tết?

THỰC TRẠNG CHUNG CỦA THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ OFFLINE – TRUYỀN THỐNG

Theo Tổng cục Thống kê, trong hai tháng đầu năm 2023, thị trường bán lẻ đang dần bắt kịp tốc độ tăng so với cùng kỳ các năm trước khi xảy ra dịch bệnh Covid-19, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong nước ước đạt 994.153 tỷ đồng, tăng 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2022.  

Đồng thời, Việt Nam hiện đang được xem là thị trường trọng yếu để mở rộng quy mô đối với nhiều thương hiệu thời trang, mỹ phẩm và đồ thể thao ở châu Á. Điều này cũng làm gia tăng nguồn cầu đối với mặt bằng bán lẻ tại thị trường Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Nhu cầu thuê không chỉ tập trung ở một loại hình mặt bằng nhất định mà rất đa dạng từ nhà phố, khối đế bán lẻ hay mặt bằng tại trung tâm thương mại.  

Còn theo Báo cáo Thị trường Bất động sản của Savills Việt Nam, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội trong quý IV/2022 đạt mức 1,7 triệu m2, duy trì ổn định theo quý và tăng 4% theo năm. Trong đó, năm 2022, diện tích thuê mới đã đạt 63.200 m2, tăng 364% theo năm. Trong tương lai, vào năm 2023, thị trường còn chờ đón thêm 212.400 m2 nguồn cung mới tới từ 15 dự án.  

Với triển vọng nguồn cung lớn cùng sự trở lại của nguồn cầu, mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội hứa hẹn đáp ứng tích cực cho nhu cầu của các thương hiệu đang dành sự quan tâm với thị trường thủ đô. Tuy nhiên, trái ngược với kỳ vọng đó, thời gian gần đây trên thị trường Hà Nội ghi nhận việc xuất hiện một số mặt bằng trống, kể cả ở phân khúc nhà phố hay ở các khối đế bán lẻ hay trung tâm thương mại.

 Cùng cảnh ngộ, các trung tâm thương mại (TTTM) hoặc khu thương mại ở các khối đế chung cư tại TP.HCM cũng thưa thớt khách không kém. Ví dụ: chỉ 1/2 tầng trệt chung cư Gold View – Quận 4 và tầng 3 được California Fitness & Yoga thuê, còn những tầng còn lại ở đây đều bỏ trống hoặc khách thuê không hoạt động trong vài năm trở lại đây. Các TTTM như Diamond Plaza – Quận 1 hoặc Crecent Mall – Quận 7 cũng đón rất ít khách so với trước đây.

NGUYÊN NHÂN THỰC TRẠNG NÀY NHÌN TỪ CÁC GÓC ĐỘ KHÁC NHAU

Theo giải thích của các đại diện TTTM tại TP.HCM mới đây, thì những tháng đầu năm luôn là thời gian thấp điểm mua sắm, nên họ cùng với khách thuê thường đóng cửa một vài khu vực để nâng cấp TTTM hoặc các gian hàng.

Đại diện Vincom tiết lộ: những tháng sau Tết là thời kỳ thấp điểm mua sắm và việc trung tâm vắng vẻ nằm trong dự đoán. Tuy nhiên sức mua sẽ bật tăng trở lại vào cuối tháng 4 và thường đạt cao điểm 3 tháng cuối năm.

Thông tin từ Tuổi Trẻ, bà Nguyễn Thùy Ngọc Tín - Phó phòng Marketing TTTM Crescent Mall – Quận 7, chia sẻ: "Năm nào tầm giờ nhìn vào trông cũng ảm đạm, lẻ tẻ nhưng theo số liệu thì lượng khách vẫn tăng". Trung tâm thương mại Crescent Mall – Quận 7 thường đón trung bình 20.000 - 30.000 khách ngày thường và 40.000 khách vào những ngày cao điểm.

Còn theo ông Lê Đình Hiếu, Trưởng phòng Kế hoạch-Tài chính-Tổng hợp của Sở Công Thương TP.HCM: tình trạng các TTTM và chợ truyền thống không còn đông đúc như trước kia là bởi thị trường đang vào mùa thấp điểm mua sắm cộng với thu nhập của người dân không còn tốt như trước, do thị trường đang gặp nhiều khó khăn và cả ảnh hưởng bởi chiến tranh.

Bên cạnh đó, sức mua tại các hệ thống offline như chợ và trung tâm thương mại cũng bị ảnh hưởng bởi sự phát triển như vũ bão từ các nền tảng bán hàng online; như các sàn TMĐT Lazada, TikTok, Foodmap đến các Mạng xã hội như Facebook/Zalo và không thể không kể đến các website của các công ty/thương hiệu.

"Việc người tiêu dùng ít đến các trung tâm thương mại, chợ truyền thống hơn cũng không hoàn toàn mang ý nghĩa tiêu cực mà đó là một phần xu hướng phát triển của thị trường hiện tại," ông Lê Đình Hiếu nhấn mạnh.

Phần mình, bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, nhận định: sau giai đoạn Covid-19, các nhãn hàng gặp vấn đề khó khăn về nguồn vốn. Chính vì vậy, hiện nay họ không mở cửa hàng một cách đại trà mà trở nên khắt khe hơn khi tìm kiếm mặt bằng, tập trung vào các mặt bằng có vị trí đắc địa, mỗi cửa hàng có khả năng tự tạo ra lợi nhuận độc lập. 

Ví dụ: thay vì tính toán câu chuyện về vị trí trung tâm để đặt cửa hàng, hiện các nhãn hàng còn phải tính toán tới việc liệu địa điểm có khu vực đỗ xe không, có bị ảnh hưởng bởi việc cấm đường giờ cao điểm không hay có vị trí cho shipper đỗ xe lấy đồ hay không. Do vậy, vị trí được ưu tiên hơn tại các khu vực đông dân cư, nhiều lối tiếp cận vào vị trí, chỗ để xe thuận tiện cho khách, không bị hạn chế bởi tuyến tàu điện ngầm đang xây dựng, hay cấm grab/taxi trong giờ cao điểm. 

Vị chuyên gia này cũng cho biết thêm: thị trường do vậy cũng gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt về khả năng hấp thụ khi một số phân khúc như mặt phố hay khối đế chung cư vẫn ghi nhận một tỷ lệ trống dù nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn đang tăng cao trong tất cả các nhóm khách thuê: thời trang, đồ thể thao, siêu thị, nhà hàng, ăn uống, hay mỹ phẩm. 

Bà Hoàng Nguyệt Minh cho rằng, thực trạng hơi vắng lặng ở các TTTM tại Hà nội nói riêng và cả nước nói chung, đến từ 3 nguyên do chính sau.

Thứ nhất, việc kiểm soát chặt các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy (PCCC) hiện nay, đặc biệt đối với khối khách bán lẻ. Khi các mặt bằng không đáp ứng tiêu chuẩn sẽ gây khó khăn cho khách thuê trong việc xin phê duyệt để cấp phép hoạt động. Điều này vô hình trung yêu cầu khách thuê cần thẩm định mặt bằng kỹ hơn, tránh trường hợp sau khi thi công nội thất không đạt được phê duyệt dẫn đến phải đóng cửa. 

Ngoài ra, các dự án khối đế trung tâm thương mại (TTTM) xây dựng theo quy chuẩn PCCC cũ cần được cập nhật quy định mới và có hỗ trợ nhất định tới các khách thuê bán lẻ trong việc thực hiện quy trình thẩm định PCCC nhằm giải quyết được bài toán phê duyệt đi vào hoạt động cho khách thuê. 

Thứ hai, riêng đối với khối đế TTTM, việc cho thuê lẻ riêng từng khách sẽ khó thu hút được các nhãn hàng lớn. Các TTTM cần có chiến lược xây dựng danh mục khách thuê chuyên nghiệp, cùng với chiến lược quảng cáo, marketing trong suốt quá trình vận hành hoạt động để có thể thu hút được khách hàng đến TTTM; từ đó tạo được thành công cho các khách thuê kinh doanh trong dự án. Những dự án trung tâm thương mại thiếu đi hai bài toán này, hiện khó có thể thu hút được khách thuê trong việc chốt mặt bằng. 

Minh chứng trong một chia sẻ gần đây của Tetsuya Nagaiwa - Tổng Giám đốc MUJI Việt Nam, thì họ đang tìm kiếm những mặt bằng bán lẻ từ 2.000m2 trở lên cho các cửa hàng mới nằm trong trung tâm thương mại, song điều này gặp ít nhiều khó khăn, do đa phần diện tích các TTTM tại Việt Nam khá hạn  chế.

Trong 3 cửa hàng của MUJI tại TP.HCM, chỉ mỗi cửa hàng ở Vincom Thảo Điền là nằm trên 1 mặt sàn, còn tại cửa hàng flagship đầu tiên tại Parkson Lê Thánh Tôn – Quận 1 hoặc Crescent Mall – Quận 7 đều phải nằm trên cả 2 mặt sàn (2 tầng).

Vậy nên, theo thương hiệu đến từ Nhật này, đây có thể đây là thời điểm để họ cân nhắc mở các cửa hàng MUJI nằm riêng lẻ bên ngoài TTTM. Theo đó, MUJI Việt Nam muốn tìm một vài vị trí đắc địa, như đứng bên cạnh các siêu thị hoặc đại siêu thị.

Cuối cùng là yếu tố pháp lý. Các mặt bằng bán lẻ cần đạt được phê duyệt về công năng bán lẻ hoặc thương mại dịch vụ thay vì các công năng chuyển đổi từ các công năng khác sang, dẫn đến việc khách thuê không xin được giấy đăng ký kinh Doanh hay phê duyệt PCCC cho mặt bằng sử dụng.  

GIẢI PHÁP GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

Để tăng sức thu hút, bà Minh cho rằng chủ mặt bằng bán lẻ, đặc biệt là nhà phố, cần đảm bảo các mặt bằng kinh doanh có đủ điều kiện cấp phép cho thuê về mặt công năng sử dụng. Các chủ nhà cũng cần tuân thủ quy trình thủ tục xin phê duyệt phòng cháy chữa cháy.  

Trước tình hình có nhiều tai nạn thương tâm đã xảy ra, trong vòng một năm trở lại đây công tác phòng cháy chữa cháy đang được siết chặt gắt gao. Đặc biệt với phân khúc khách thuê kinh doanh nhà hàng, quán karaoke hay kể cả phòng khám đều đang bị thắt chặt hơn về quy định xin phê duyệt. Đây là rào cản lớn nhất, nếu chủ đầu tư muốn thu hút khách hàng thì cần có sự hỗ trợ nhất định để giúp khách thuê đáp ứng yêu cầu về pháp lý như hiện nay.  

Đối với mặt bằng TTTM, thị trường cũng đã ghi nhận việc các chủ đầu tư bắt đầu tiến hành cải tạo các bất động sản lỗi thời để tăng khả năng cạnh tranh. Các trung tâm mua sắm và khối đế bán lẻ như Indochina Plaza và 265 Cầu Giấy đều đang được cải tạo để đưa ra thị trường những mặt bằng mới.  

“Song song với đó, hiện vẫn rất nhiều TTTM đạt được thành công nhất định trong việc thu hút khách thuê, thậm chí khách thuê còn xếp hàng để được giữ chỗ; có thể kể đến chuỗi TTTM AEON, Lotte hay Vincom Bà Triệu. 

Thêm vào đó, khách thuê hiện nay có xu hướng ưu tiên mặt bằng tại các TTTM được tổ chức bài bản, chuẩn chỉnh để đảm bảo lượng khách hàng nhất định, cũng như bài toán kinh doanh, thay vì lựa chọn nhà phố, vốn tồn tại nhiều hạn chế trong công tác quản lý, vận hành và tiện ích đỗ xe cho khách đến tham quan mua sắm”, bà Minh kết luận.  

năm 2019, Vạn Hạnh Mall từng quyết định thay đổi diện mạo và mô hình kinh doanh. Thay vì tập trung bán hàng cao cấp với các thương hiệu nước ngoài có giá cao chót vót chỉ dành cho tầng lớp thượng lưu như trước; trung tâm này chuyển dần sang mô hình thân thiện, gần gũi với người tiêu dùng trung lưu ở khu vực chung quanh mình.

Ngay sau khi quyết định chuyển mình, Vạn Hạnh Mall đã kết hợp với "ông lớn" thời trang Nhật Bản Uniqlo, tiếp sau đó là Decathlon từ Pháp; thêm nhiều thương hiệu Việt Nam như Vascara cộng với thương hiệu thời trang bình dân nước ngoài. Về mảng F&B, trung tâm cũng nhanh chóng bắt tay với thương hiệu lẩu Haidilao đang "làm mưa làm gió" thời điểm bấy giờ và đã ghi nhận sự tăng trưởng tích cực.

"Việc bắt tay với những ông lớn cùng gian hàng ‘khủng’ đem về doanh thu thấp hơn so với hợp tác cùng nhiều nhãn hàng, mở nhiều gian hàng nhỏ; nhưng thay vào đó, những thương hiệu này mang lại sức hút, uy tín, vị thế cho trung tâm", bà Lê Thụy Trúc Ngữ - Giám đốc marketing Vạn Hạnh Mall, cho biết thêm.