Văn phòng ngày càng kín chỗ, giá thuê vẫn chưa tăng
Theo báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, trong quý không có dự án văn phòng mới gia nhập thị trường tại khu vực lõi TP.HCM cũng như các khu vực mở rộng như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Tại khu vực lõi TP.HCM, tổng nguồn cung duy trì khoảng 1,73 triệu m² diện tích cho thuê. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy tiếp tục cải thiện khi văn phòng hạng A đạt 89,8%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý, còn hạng B đạt 91,3%, tăng 0,5 điểm phần trăm.
Riêng trong quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 14.458 m² hấp thụ thuần, chủ yếu đến từ nhu cầu mở rộng và dịch chuyển văn phòng.
Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy tăng nhưng giá thuê chưa chịu áp lực tăng tương ứng. Giá thuê trung bình tại khu vực lõi TP.HCM giảm nhẹ xuống còn 53,2 USD/m²/tháng đối với văn phòng hạng A và 33,3 USD/m²/tháng đối với hạng B.
Diễn biến này cho thấy các chủ nhà vẫn phải duy trì chính sách ưu đãi để thu hút và giữ chân khách thuê. Nói cách khác, dù diện tích trống đang dần được hấp thụ, khách thuê vẫn còn vị thế nhất định trong các cuộc đàm phán về giá.
Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng việc không có dự án mới gia nhập thị trường trong ngắn hạn đang tạo điều kiện để các tòa nhà hiện hữu hấp thụ dần diện tích còn trống.
Nhu cầu thuê hiện tập trung nhiều ở các nhóm ngành sản xuất, y tế, tiêu dùng nhanh, công nghiệp và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Cuộc đua không còn chỉ dành cho văn phòng hạng A
Một thay đổi đáng chú ý khác của thị trường là xu hướng “flight-to-quality” - dịch chuyển tới những không gian có chất lượng tốt hơn - đang ngày càng mở rộng về khái niệm.
Nếu trước đây, khách thuê thường ưu tiên các tòa nhà hạng A, vị trí trung tâm và tiêu chuẩn xây dựng cao, thì hiện nay quyết định thuê văn phòng còn phụ thuộc vào trải nghiệm làm việc, thiết kế không gian, tiện ích chung, khả năng làm việc linh hoạt, công nghệ tòa nhà và khả năng kết nối giao thông.
Điều này đồng nghĩa không phải mọi tòa nhà hạng A đều có lợi thế cạnh tranh như nhau. Những dự án có chất lượng vận hành tốt, thiết kế hiệu quả và đáp ứng tốt nhu cầu của người sử dụng sẽ có khả năng thu hút khách thuê cao hơn.
Ở chiều ngược lại, các tòa nhà hạng B có vị trí thuận lợi, chất lượng tốt và mức giá hợp lý vẫn có thể hưởng lợi khi doanh nghiệp ngày càng chú trọng đến bài toán cân bằng giữa chi phí và trải nghiệm.
Trong thời gian tới, nguồn cung mới hạn chế được dự báo tiếp tục hỗ trợ thị trường văn phòng TP.HCM. Tuy nhiên, cuộc cạnh tranh có thể sẽ không còn nằm đơn thuần ở việc tòa nhà nằm ở đâu hay được xếp hạng nào, mà là khả năng đáp ứng ngày càng sát hơn yêu cầu của khách thuê.
Khi doanh nghiệp ngày càng thắt chặt chi phí nhưng vẫn muốn giữ chân nhân sự, thị trường văn phòng TP.HCM có thể bước vào một giai đoạn cạnh tranh mới, nơi “đắt” chưa chắc đã thắng, còn “chất lượng” sẽ phải được chứng minh bằng trải nghiệm thực tế.
