Hôm nay, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội họp phiên chuyên đề pháp luật, cho ý kiến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Quy định làm tăng chi phí trung gian
Theo tờ trình Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) của Chính phủ đề xuất áp dụng trở lại điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai (bất động sản trên giấy) bắt buộc phải qua sàn giao dịch.
Cụ thể, theo Điều 57, hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.
Tại báo cáo thẩm tra của Uỷ ban Kinh tế ngày 11/4, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế cho rằng quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn; chưa rõ trách nhiệm của sàn giao dịch khi chủ đầu tư xảy ra tranh chấp, hay không thực hiện đúng cam kết.
Chẳng hạn, quy định "giấy xác nhận giao dịch qua sàn" tại khoản 5 Điều 61 còn chung chung, chưa rõ giá trị pháp lý. Hay giấy xác nhận giao dịch qua sàn là "cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất" chưa thống nhất với Luật Đất đai, các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.
Chưa kể, việc buộc giao dịch qua sàn, theo Uỷ ban Kinh tế sẽ làm tăng trung gian, chi phí và được tính vào giá giao dịch. Một số ý kiến phản ánh việc giao dịch qua sàn có thể làm tăng chi phí từ 8-10%.
Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, mà chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin.
Doanh nghiệp được lựa chọn bán qua sàn hoặc không
Cũng tại báo cáo thẩm tra của Uỷ ban Kinh tế, ông Vũ Hồng Thanh nêu thực tế có hiện tượng các sàn câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.
Do đó, việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để độc quyền, câu kết, gây ảnh hưởng đến minh bạch thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản.
"Sàn chỉ là một trong các phương thức để giao dịch, nên cho phép các bên tham gia được quyền chọn giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn", báo cáo thẩm tra của Uỷ ban Kinh tế nêu.
Theo cơ quan thẩm tra, với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín, việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.
Cũng theo ông Thanh, thường trực Uỷ ban Kinh tế đề nghị bổ sung quy định các loại hợp đồng giữa 3 bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản) với giao dịch bất động sản qua sàn. Nội dung hợp đồng này phải thể hiện điều khoản ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua.
Chính phủ cũng cần đánh giá tác động cụ thể hơn quy định về yêu cầu thanh toán hợp đồng kinh doanh bất động sản qua tài khoản mở tại ngân hàng, bổ sung chế tài xử lý vi phạm để đảm bảo chặt chẽ, hiệu quả.
