Từ thực tế “đổ vỡ” của thị trường bất động sản Trung Quốc đến bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

PV | 06:07 02/09/2023

Mặc dù chính sách thị trường bất động sản Trung Quốc với Việt Nam không giống nhau, nhưng những diễn biến vừa qua tại thị trường Trung Quốc cũng đã có tác động không nhỏ tới Việt Nam.

Từ thực tế “đổ vỡ” của thị trường bất động sản Trung Quốc đến bài học kinh nghiệm cho Việt Nam — Thị trường BĐS Trung Quốc đang gặp khó khăn và đây là bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. (Ảnh: Int)

Sai lầm từ chính sách “ba lằn ranh đỏ"

Trở lại năm 2020, trước sự phát triển nóng của thị trường bất động sản (BĐS), Trung Quốc tung ra chính sách “ba lằn ranh đỏ" nhằm giảm rủi ro hệ thống tín dụng bằng cách hạn chế khả năng vay mới của các DN BĐS, làm cạn kiệt nguồn tài chính của nhiều công ty đã mắc nợ.

Sau khi chính sách này được ban hành, các doanh nghiệp bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ, mở đầu là sự sụp đổ của tập đoàn China Evergrande, kéo sau đó là hàng loạt các tập đoàn lớn khác. Hàng trăm dự án bất động sản dừng vô thời hạn. Làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng nổ ra tại hơn 100 thành phố của Trung Quốc.

Tháng 12/2022, Trung Quốc đã đưa ra các chính sách mới và được hiểu ngầm là “Ba lằn ranh đỏ”không còn được áp dụng nữa.

Chính phủ Trung Quốc đã ban hành hàng loạt các cơ chế chính sách nhằm tháo gỡ, thúc đẩy thị trường BĐS, khuyến khích người dân mua nhà như nới lỏng tín dụng cho người mua, sửa nhà; giảm lãi vay thế chấp và tỷ lệ trả trước khi mua nhà trả góp; nới lỏng các hạn chế cho vay thế chấp và mua nhà,... Nổi bật, là tung ra các biện pháp đặc biệt để hỗ trợ các thành phố thúc đẩy tiến độ xây dựng và bàn giao các dự án nhà ở dang dở.

Các khoản vay đặc biệt có thời hạn không quá 3 năm với lãi suất ưu đãi 2 năm đầu được chuyển giao cho chính quyền địa phương đứng ra xét duyệt và chịu trách nhiệm. Đối tượng được hỗ trợ vay là dự án sắp hoàn thành, thanh khoản cao, doanh nghiệp uy tín. Nhiều địa phương kêu gọi các doanh nghiệp vốn nhà nước cùng tham gia vào Quỹ hỗ trợ các dự án treo. Khuyến khích các công ty “chất lượng cao” mua lại “các dự án chất lượng cao”.

Tháng 11/2022, 6 ngân hàng đã ký kết, công bố khoản hỗ trợ tài chính, hơn 1.000 tỷ Nhân dân tệ tương đương 140 tỷ USD, chủ yếu để phát triển bất động sản, thế chấp, mua bán - sáp nhập cung cấp tài chính cho đầu tư trái phiếu.

Quỹ Henan Asset Management: Quỹ địa phương giải cứu Bất động sản đầu tiên của Zhengzhou Real Estate - một công ty bất động sản được chính quyền Hà Nam hậu thuẫn dự định chi 20 tỷ NDT để mua 50.000 căn hộ và chuyển đổi thành nhà cho thuê.

Tại Trịnh Châu, chính quyền TP đã yêu cầu các DN nối lại các hoạt động chính của các dự án đã dừng hoặc dừng bán một phần vào đầu tháng 10. Trịnh Châu đã thông báo quỹ cho lĩnh vực bất động sản trị giá 10 tỷ nhân dân tệ (khoảng 1,47 tỷ USD) để thúc đẩy việc xây dựng dự án treo.

Do đó, nhiều dự án được tái khởi động trở lại. Nhiều dự án hoàn thành việc xây dựng, bước vào giai đoạn trang trí nội thất.

Kinh nghiệm cho Việt Nam

Trước “cú sốc” và các giải pháp tháo gỡ này, Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá, thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung từ các sản phẩm giá bình dân, phù hợp với thu nhập của phần đông người dân. Trong khi đó, có hàng ngàn dự án vẫn đang bị “treo” chưa thể hoàn thiện để đưa nguồn cung ra thị trường.

Nguyên nhân là do các cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương đã rà soát lại pháp lý tại nhiều dự án, khiến các dự án không thể triển khai được. Cùng với đó, tín dụng vào BĐS cũng được kiểm soát chặt chẽ… Các kênh dẫn vốn cho thị trường cũng đang “tắc” khi thị trường trái phiếu đến thời gian đáo hạn nhưng nhiều nhà phát hành không có khả năng chi trả, cạn kiệt nguồn vốn. Thị trường chứng khoán đã lao dốc “không phanh” trong một thời gian dài… Hàng loạt những yếu tố này đã đẩy thị trường BĐS vào thời kỳ “ngủ đông”, hàng nghìn doanh nghiệp BĐS và sàn giao dịch BĐS phải tạm dừng hoạt động, hàng nghìn môi giới và lao động trong ngành này bị mất việc làm.

Giải quyết các vấn đề cho các dự án “treo” này, chúng ta nên xem xét, phân loại dự án nào cần “truyền máu” là “tiền” thì tiến hành hỗ trợ kết nối nguồn phù hợp để thực hiện quá trình “bơm, truyền” sao cho vừa có thể “cấp cứu” nhưng vẫn đảm bảo “an toàn”. Dự án nào bị “treo” vì vướng mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm. Dự án nào “treo” lâu quá, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại dự án BĐS của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án.

Nhu cầu “an cư" của người dân Việt Nam là rất lớn, kể cả trong ngắn và dài hạn; họ chỉ đang tìm kiếm nguồn cung phù hợp với mức giá hợp lý. Nếu có nhiều hơn nguồn cung BĐS nhà ở thủ tục pháp lý tốt, giá cả phải chăng, lượng giao dịch chắc chắn sẽ tăng mạnh. Lượng giao dịch tăng này có thể khiến mức giá tăng trong ngắn hạn, nhưng trong dài hạn, giá cả sẽ được quyết định bởi cán cân cung cầu, mức giá sẽ tăng ổn định và phù hợp hơn.

Ngoài ra, việc bố trí riêng nguồn ngân sách thông qua các quỹ hỗ trợ cũng là một giải pháp phù hợp, góp phần tích cực vào việc cải thiện nguồn cung.