TPHCM: Thị trường bất động sản sẽ khởi sắc nửa cuối năm?

Báo cáo quý 2/2023 của Savills Việt Nam đã chỉ ra tình hình hoạt động của 6 phân khúc chính bao gồm văn hộ, biệt thự/nhà liền kề, căn hộ dịch vụ, khách sạn, văn phòng và bán lẻ. Nhìn chung các phân khúc đều hoạt động khá trầm lắng do những khó khăn đến từ bức tranh kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, đại diện đơn vị này nhấn mạnh, nguồn cung mới đến từ một số dự án văn phòng, bán lẻ, căn hộ đươc dự báo sẽ giúp thị trường nửa cuối nămkhởi sắc.

Cụ thể, bán lẻ trong 6 tháng đầu năm trưởng chậm lại do tâm lý người tiêu dung cẩn trọng hơn. Tuy nhiên, triển vọng kinh tế trong nước ổn định sẽ thúc đẩy sự phát triển trong tương lai.

Trong quý 2/2023, nguồn cung đạt hơn 1,5 triệu m2 sàn, không đổi theo quý và theo năm. Trong 6 tháng cuối năm 2023, chỉ có ba dự án ở khu vực ngoài trung tâm sẽ đi vào hoạt động với diện tích cho thuê dự kiến 66.000 m2.

Tình hình hoạt động của các dự án bán lẻ hiện đại vượt trội so với shophouse nhờ cung cấp trải nghiệm hàng hóa và dịch vụ đa dạng hơn.

Giá thuê nhà phố tại các tuyến đường như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Nguyễn Trãi giảm 8% mỗi năm từ 2019 đến nay, trong khi giá thuê của phân khúc bán lẻ hiện đại vẫn tăng trung bình 3% mỗi năm.

Theo đơn vị này, trong quý 2/2023, lượng tiêu thụ mặt bằng bán lẻ là hơn 7.000 m2, thấp nhất từ quý 4/2022. Khách thuê trả mặt bằng và nhiều chủ dự án đã chuyển diện tích bán lẻ sang văn phòng cho thuê. Lượng tiêu thụ ở khu vực trung tâm đạt khoảng 500 m2, nhưng ở khu vực ngoại thành giảm gần 8.000 m2.

Ở phân khúc văn phòng, bà Bà Giang Huỳnh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills Tp.HCM cho rằng, thị trường văn phòng Hạng A tại Tp.HCM hoạt động tốt so với các thành phố khác trong khu vực. Nguồn cung tương lai đa dạng sẽ tiếp tục đánh giá khả năng hấp thụ của thị trường.

Nguồn cung văn phòng trong quý 2/2023 tăng 1% theo năm nhưng giảm 2% theo quý. Một dự án Hạng C tại Quận 2 mới khai trương trong khi mười dự án Hạng B và C đã ngưng cho thuê do hoạt động kém hiệu quả hoặc sử dụng nội bộ.

Trong nửa cuối năm 2023, thị trường văn phòng kì vọng đón nguồn cung lớn với 237.000 m2 từ 13 dự án. Hạng A sẽ chiếm lĩnh với 64% thị phần. Khu vực trung tâm sẽ chiếm 56% nguồn cung tương lai với các dự án đáng chú ý như Nexus, VP Bank Saigon Tower, The Waterfront Saigon và khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ chiếm 35% với The METT, The Hallmark.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam, sự phục hồi về số lượng khách quốc tế của Việt Nam chậm hơn so với các nước trong khu vực. Nhờ sự hồi phục dần của khách châu Á và nhu cầu du lịch trong nước lớn, thị trường Khách sạn dự kiến phục hồi hoàn toàn từ năm 2024.

Trong nửa đầu năm 2023, công suất khách sạn đạt 64%, phục hồi 92% so với nửa đầu năm 2019. Giá phòng trung bình đạt 1,9 triệu đồng/phòng/đêm, bằng 97% so với năm 2019. Tuy nhiên, tình hình hoạt động kém theo quý ở tất cả các phân khúc do lượng khách quốc tế đến Tp.HCM giảm -13% theo quý.

Trong nửa đầu năm 2023, Tp.HCM đón lượng khách lớn nhất Việt Nam với 18 triệu lượt, tuy nhiên chỉ có 11% là khách quốc tế

Căn hộ Dịch vụ tình hình hoạt động tiếp tục phục hồi tốt theo năm nhờ dòng vốn FDI đầu tư đa dạng vào các lĩnh vực của nền kinh tế.

Báo cáo Savills chỉ ra, trong quý 2/2023, nguồn cung đạt 7.009 căn, tăng 8% theo quý và 13% theo năm. Bốn dự án mới cung cấp 133 căn và 17 dự án hiện hữu cung cấp thêm 383 căn; đều là dự án hạng C. Nguồn cung tương lai hạn chế. Dự kiến có 414 căn gia nhập thị trường trong nửa cuối năm 2023; 71% sẽ ở khu vực ngoài trung tâm, bao gồm Quận 7 (48%), Bình Thạnh (20%) và Phú Nhuận (3%).

Tuy nhiên, căn hộ dịch vụ đối mặt với sự cạnh tranh cao từ căn hộ chung cư cho thuê. Theo Savills khảo sát trên 200 dự án chung cư ở cả ba hạng trong quý 2/2023, căn hộ chung cư có giá thuê thấp hơn 50% đến 70% so với căn hộ dịch vụ. Trong đó, hạng C chịu áp lực lớn nhất.

Với phân khúc căn hộ, thị trường nửa đầu năm 2023 chưa thể khởi sắc với nguồn cung hạn chế xen lẫn tâm lý lo ngại của người mua.

Cụ thể, trong nửa đầu năm 2023 nguồn cung mới giảm 86% theo năm xuống 1.980 căn; trong đó quý 2/2023 chỉ chiếm 19%. Nguồn cung sơ cấp 6.700 căn giảm 59% theo năm; Hạng C chiếm 45%, Hạng B chiếm 35% và Hạng A chiếm 20% thị phần.

Lượng bán trong 6 tháng năm 2023 đạt 1.170 căn, giảm 90% theo năm. Riêng quý 2/2023 có hơn 300 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ trong 6 tháng năm 2023 đạt 17%, giảm 56 điểm phần trăm theo năm. Giá bán trung bình 125 triệu đồng/m2 thông thủy tăng 44% theo năm do tồn kho Hạng A và B giá cao.

Thị trường căn hộ cũng đã chứng kiến chủ đầu tư áp dụng các chương trình thanh toán lên đến bốn năm cho người mua, cũng như áp dụng chương trình tặng phiếu mua nội thất, tài khoản tiết kiệm, quà tặng, chương trình cho thuê và các gói tài chính để thúc đẩy tâm lý người mua.

Cùng với đó, ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) thông báo sẽ giảm lãi suất tuy nhiên lãi suất cho vay vẫn ở mức cao từ 13% đến 15%/năm. NHNN cũng điều chỉnh hạn mức tín dụng thêm 2 điểm phần trăm lên 14% -15%. Điều này dự kiến sẽ thúc đẩy tình hình hoạt động trong nửa cuối năm 2023.

Trong nửa cuối năm 2023, dự kiến sẽ có 8.450 căn hộ sẽ được tung ra thị trường. Hạng B chiếm 54%, Hạng C sẽ có 39% và Hạng A sẽ có 7% thị phần.

Theo dự báo của Savills, đến năm 2026, 122.990 căn từ 116 dự án sẽ gia nhập thị trường. Trong đó các dự án mới chiếm 61%.

Ở phân khúc Biệt thự, nhà liền kề, theo đại diện Savills tâm lý thận trọng của người mua tiếp tục gây áp lực lên thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, triển vọng sẽ được cải thiện nhờ các cơ chế cụ thể về bất động sản, chính sách tiền tệ và đầu tư hạ tầng.

Báo cáo của đơn vị này chỉ ra, không có dự án biệt thự/nhà liền kề mới nào được ghi nhận trong nửa đầu năm 2023 do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn, quỹ đất trống khan hiếm và các thủ tục pháp lý phức tạp.

Lượng giao dịch nửa đầu năm 2023 chỉ 158 căn, giảm 74% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm 2023 đạt mức thấp nhất trong 10 năm ở mức 15%, giảm 57 điểm phần trăm theo năm.

Hàng tồn kho và sản phẩm mở bán mới đắt đỏ thách thức tính thanh khoản khi giá sơ cấp tăng 48% theo năm lên hơn 300 triệu đồng/m2 đất trong 6 tháng đầu năm 2023.

Trong nửa đầu năm 2023, chỉ 9% lượng giao dịch tại Tp.HCM có giá dưới 5 tỷ đồng, tuy nhiên, những bất động sản này chiếm 39% thị phần tại Bình Dương, 63% tại Đồng Nai và 89% tại Long An.

Theo Savills, đến năm 2026, dự kiến sẽ có khoảng 5.200 căn được mở bán. Nguồn cung tương lai được dự báo sẽ đạt đỉnh với 2.500 căn vào năm 2025. Khu vực ngoại thành (Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ) sẽ chiếm 71% thị phần và Thành phố Thủ Đức sẽ chiếm phần còn lại. Trong 6 tháng cuối năm 2023, dự kiến 500 căn nhà phố, biệt thự sẽ được mở bán.