Tôi thành thật khuyên bạn đừng vội vay tiền mua nhà lúc này nếu chưa biết thứ gọi là “quy tắc 28/36”

Vay tiền mua nhà, mua đất là một trong những quyết định thường thấy, bởi trong bối cảnh giá chung cư nói riêng và giá nhà đất đang trên đà tăng như hiện nay, hiếm ai có đủ tiền để "trả đứt" một bất động sản.

Một khảo sát của trang CNBC được tiến hành vào năm 2023 cho biết 22% người trẻ mua nhà tại Mỹ cảm thấy đang phải trả lãi quá cao cho khoản vay thế chấp, 14% cảm thấy quá sức với việc trả nợ mua nhà.

Để không chôn vùi tuổi xuân trong những khoản nợ nần, hoặc tệ hơn là bị ngân hàng "siết" nhà do không còn khả năng trả nợ, bạn cần biết tới quy tắc vàng 28/36.

Quy tắc 28/36 trong quản lý nợ nần là gì?

Quy tắc 28/36 có nguồn gốc từ các ngân hàng Mỹ, thường được dùng để xem xét các khoản vay thế chấp mua nhà không được chính phủ hậu thuẫn. Quy tắc này vừa giúp phía ngân hàng chọn lọc được khách vay có khả năng chi trả tốt, vừa giúp người đi vay mua nhà tự cân nhắc khả năng tài chính của bản thân.

Theo quy tắc 28/36: Bạn chỉ nên dành tối đa 28% tổng thu nhập hàng tháng của mình cho khoản vay mua nhà, và tối đa 36% thu nhập cho toàn bộ các khoản vay khác.

Ví dụ thế này: Thu nhập hàng tháng của bạn là 30.000.000 đồng. Như vậy, trong 1 tháng:

- Số tiền tối đa mà bạn nên dành cho khoản vay mua nhà là: 30.000.000 x 28% =8.400.000.

- Số tiền tối đa mà bạn nên dành cho tất cả các khoản nợ khác (bao gồm cả nợ vay mua nhà) là: 30.000.000 x 36% = 10.800.000.

Trong trường hợp bạn không có khoản nợ nào khác ngoài tiền vay mua nhà, bạn có thể cân nhắc tăng tỷ lệ vay mua nhà lên thành 36%/tổng thu nhập hàng tháng.

Ngược lại, nếu bạn cần chi trả 20 triệu/tháng cho khoản vay mua nhà và 4 triệu/tháng cho các khoản vay còn lại, tổng nợ phải trả hàng tháng của bạn là 24 triệu. Vậy mức thu nhập bạn cần có để đảm "độ an toàn" khi trả khoản nợ 24 triệu này là: 24.000.000/28% = 85.800.000.

Việc áp dụng quy tắc 28/36 trong quản lý nợ nần nói chung và nợ vay mua nhà nói riêng giúp bạn tính toán và cân đối được số tiền mình phải trả nợ, với tổng thu nhập; từ đó, giảm bớt áp lực tài chính trong quá trình trả nợ, đồng thời, đảm bảo khoản vay này không có quá nhiều tác động tới những nhu cầu cơ bản cần dùng đến tiền trong cuộc sống hàng ngày.

Tính chất các khoản vay mua nhà là kỳ hạn dài, trung bình 10-15 năm. Trong quá trình ấy, hoàn toàn có thể có những yếu tố phát sinh như ốm đau, thất nghiệp, giảm lương, giảm thu nhập,... Không ai có thể chắc chắn trong 1-2 thập kỷ tới, mức thu nhập của mình chỉ có giữ nguyên hoặc tăng, chứ không giảm.

Số tiền vay mua nhà chiếm tỷ trọng quá lớn (trên 36% tổng thu nhập) là rủi ro khá cao, vì khoản nợ sẽ là khoản tiền duy nhất cố định trong thời gian vay, còn thu nhập, tiền lương, khả năng kiếm tiền của bạn,... thì chưa chắc sẽ tăng trưởng ổn định trong suốt quá trình này.

Một vài lưu ý khi áp dụng quy tắc 28/36

Để áp dụng quy tắc 28/36 hiệu quả, bạn cần nhớ những lưu ý dưới đây.

1. Xác định rõ thu nhập và chi phí cố định: Bạn cần xác định rõ thu nhập hàng tháng của mình và chi phí cố định (ăn uống, đi lại,...) để tính toán số tiền vay mua nhà phù hợp với khả năng tài chính hiện tại.

2. Tối ưu hóa ngân sách: Bạn nên tối ưu hóa ngân sách của mình bằng cách cắt giảm các khoản chi phí không cần thiết và tìm kiếm các cách tiết kiệm chi phí.

3. Lên kế hoạch dài hạn: Bạn nên lên kế hoạch dài hạn để đảm bảo rằng bạn có đủ tiền để trả nợ và duy trì sự ổn định tài chính trong suốt quá trình trả nợ.

4. Ưu tiên trả hết các khoản nợ trước khi vay mua nhà.

5. Duy trì dự trữ tài chính: Ngoài khoản tiền dành cho việc trả nợ, bạn nên có một khoản quỹ khẩn cấp để dùng trong những trường hợp bất khả kháng, không có dự định trước.

6. Làm đẹp điểm CIC: Điểm tín dụng là một trong những yếu tố quan trọng để ngân hàng duyệt đơn đề nghị vay của bạn. Không có nợ xấu, chưa từng chậm trả các khoản nợ là điều cơ bản và cũng dễ thực hiện nhất để điểm tín dụng của mình luôn đẹp, tăng khả năng vay khi có dự định vay mua nhà.