Thị trường văn phòng cho thuê đối diện áp lực cạnh tranh giá thuê

Theo đại diện Savills Việt Nam, khi các tiêu chí về ESG có thể trở thành tiêu chuẩn bắt buộc với doanh nghiệp, nhu cầu dành cho văn phòng xanh sẽ gia tăng nhanh chóng. Tuy nhiên, nhiều thị trường đã ghi nhận tình trạng thiếu cung văn phòng xanh. Trong khi nguồn cung tương lai không lớn, các tòa nhà hiện hữu nhưng không sở hữu chứng chỉ xanh sẽ đối diện với áp lực giảm giá để cạnh tranh, sụt giảm giá trị, thậm chí không thể tiếp tục các hoạt động khai thác thương mại.

Trên thế giới, với sự phát triển rộng rãi của mô hình làm việc hybrid đi kèm với những biến động trong nội tại các nền kinh tế, thị trường văn phòng đang đứng trước nguy cơ sụt giảm về nhu cầu. Theo Savills Impacts, nhu cầu về diện tích thuê văn phòng có thể giảm khoảng 10% trong những năm tới do ngày càng nhiều công ty áp dụng mô hình làm việc kết hợp. Tuy nhiên, nhu cầu đối với văn phòng xanh vẫn mạnh mẽ, thúc đẩy bởi những yêu cầu khắt khe về ESG và cuộc đua giữ chân, thu hút nhân tài.

Hiện nguồn cung văn phòng xanh tại các thị trường thế giới vẫn còn khá hạn chế, thậm chí không đáp ứng được nhu cầu thuê, mặc dù nguồn cung từ các tòa nhà cũ vẫn tồn tại. Theo ghi nhận từ Savills Impacts tại 20 thành phố trọng điểm trên thế giới, chỉ có 22% nguồn cung văn phòng tại các thành phố này đạt được chứng chỉ xanh.

Thành phố hiện đang phải đối mặt với áp lực thiếu văn phòng xanh lớn nhất hiện nay là Los Angeles, với 95% tòa nhà được xây dựng trước năm 2010, và chỉ có 13% nguồn cung được cấp chứng chỉ xanh như BREEAM, LEED, hoặc WELL. Mặc dù thành phố này có tỷ lệ văn phòng trống khá cao tại mức 25,1%, nhưng khách thuê không có nhiều sự lựa chọn về văn phòng xanh do hoạt động xây mới không cao.

Frankfurt và Madrid là hai thành phố đứng sau về thiếu hụt nguồn cung xanh, khi nguồn cung chỉ đủ để cung cấp cho mỗi khách thuê trong thời gian khoảng từ 3-6 tháng. Tiếp đó là Seoul, bởi thị trường này chứng kiến sự sụt giảm của hoạt động xây dựng mới, trong khi nguồn cung xanh tương lai tại thành phố này chỉ đáp ứng được toàn bộ số lượng nhu cầu thuê với thời gian trung bình là bảy tháng, trong khi có đến 70% nguồn cung văn phòng hiện nay của thành phố được xây dựng từ trước năm 2010.

Còn tại Hà Nội trong tổng nguồn cung 2,13 triệu m2 từ 188 dự án văn phòng trong quý 3/2022, hiện chỉ có năm dự án có chứng chỉ xanh, bao gồm TechnoPark, Capital Place, Leadvisors Place, Leadvisors Tower và Hanoi Tower, chiếm 11% tổng diện tích văn phòng. Trong tương lai sẽ tiếp tục có thêm nguồn cung xanh từ Techcombank Tower, Gelex 10 Trần Nguyên Hãn, 36 Cát Linh và Tiến Bộ Plaza, Lancaster Luminaire, cung cấp thêm gần 90,000m2 sàn văn phòng xanh cho thị trường. Từ đó có thể thấy, tỷ lệ văn phòng xanh so với tổng nguồn cung tại thị trường thủ đô vẫn ở mức hạn chế.

Có thể thấy, tại nhiều thị trường, tỷ lệ lấp đầy tại các văn phòng xanh luôn ở mức cao với nhiều doanh nghiệp chờ đợi nguồn cung từ các dự án mới. Các chủ đầu tư đã rất nỗ lực để có thể mang lại thị trường nguồn cung văn phòng đạt các tiêu chuẩn xanh, nhờ nhu cầu lớn cùng sức hấp dẫn từ mức giá thuê cao hơn của văn phòng xanh trong tương quan với các văn phòng thông thường.

Ông Sam Crispin, Giám đốc Phát triển bền vững và ESG tại Savills Châu Á Thái Bình Dương nhận định: “Khách thuê sẵn sàng trả phí thuê cao hơn cho những tòa văn phòng mới và đạt được các chứng chỉ xanh. Chỉ số chênh lệch giá thuê giữa văn phòng xanh và văn phòng thông thường giao động khoảng 4% tại Tokyo và lên tới hơn 15% tại các thị trường khác như Singapore hay Bangkok”.

Đối với thị trường Việt Nam, Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Việt Nam cho rằng, Hà Nội và Tp.HCM cũng có một số lượng lớn các tòa nhà cũ, không đạt các tiêu chuẩn xanh. Các tòa nhà này có thể đối diện với áp lực phải giảm giá để cạnh tranh nếu không có các chiến lược cải tạo, nâng cấp phù hợp. Đặc biệt trong tình hình hiện nay, khi giá nhiên liệu tăng cao, nhiều quốc gia đặt ra mục tiêu giảm phát thải CO2 thì nhu cầu thuê văn phòng tại những tòa nhà đạt chứng nhận xanh càng lên cao, vô hình trung sẽ tạo áp lực gia tăng khoảng cách về chênh lệch giá”.

Các quy định, quy chế về vận hành văn phòng xanh được dự kiến sẽ kéo theo xu hướng nâng cấp và cải tạo các công trình cũ. Tuy nhiên thách thức để cải thiện tình trạng thiếu hụt nguồn cung xanh vẫn là rất lớn. Bởi thực tế là tại 20 thành phố trong khảo sát của Savills Impacts, nguồn cung văn phòng cũ xây dựng từ năm 2010 trở về trước, hiện vẫn ở mức cao, chiếm 70% tổng số nguồn cung văn phòng hiện nay, tương ứng với 175 triệu mét vuông.

Khi các yếu tố xanh được thiết lập là tiêu chuẩn mới cho chất lượng văn phòng, các chủ đầu tư cần tăng cường nỗ lực, đáp ứng các nhu cầu về tính bền vững cho tòa nhà, thông qua việc xây mới hoặc cải tạo lại các dự án cũ. Nếu không, tòa nhà của họ sẽ mất khả năng cho thuê và sụt giảm giá trị.