Thị trường kho vận Việt Nam đang chuyển mình theo hướng tăng cường tính linh hoạt và khả năng kháng chịu rủi ro

Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp tại Savills Việt Nam, nhấn mạnh rằng tính linh hoạt và khả năng tiếp cận chiến lược đã trở thành tiêu chí quan trọng hàng đầu trong việc lựa chọn vị trí kho bãi. Thay vì chỉ tập trung vào các khu vực truyền thống như Bình Dương hay Bắc Ninh, nhiều doanh nghiệp đang mở rộng hoạt động sang các tỉnh thứ cấp đầy tiềm năng như Tây Ninh, Quảng Ninh và Hưng Yên.

Một xu hướng nổi bật khác là sự gia tăng của các trung tâm phân phối hai miền, với một cơ sở tại miền Bắc để phục vụ thị trường Trung Quốc và một tại miền Nam hướng tới ASEAN. Điều này cho thấy chiến lược đa điểm và linh hoạt đang được ưu tiên để tối ưu hóa khả năng tiếp cận thị trường khu vực.

Nhu cầu về thuê ngắn hạn và linh hoạt cũng đang gia tăng rõ rệt, đặc biệt trong các lĩnh vực như thương mại điện tử, giao hàng chặng cuối và logistics bên thứ ba (3PL).

Các doanh nghiệp mới từ Trung Quốc, Hàn Quốc, và châu Âu thường ưa chuộng các hợp đồng này để thử nghiệm thị trường. Tuy nhiên, ông John cũng lưu ý rằng các tập đoàn đa quốc gia hoặc nhà sản xuất lớn vẫn ưu tiên hợp đồng dài hạn hoặc mô hình xây dựng theo nhu cầu để đảm bảo không gian và kiểm soát chi phí hiệu quả. Dự án Logicross Nam Thuận tại Tây Ninh là một ví dụ điển hình về nhà kho xây sẵn chất lượng cao, được quy hoạch chiến lược để đáp ứng nhu cầu thuê quy mô lớn từ các doanh nghiệp thương mại điện tử và giao hàng nhanh.

Bên cạnh yếu tố giá thuê cơ bản cạnh tranh, các khách thuê tại Việt Nam ngày càng chú trọng đánh giá tổng chi phí vận hành (TCO), bao gồm phí dịch vụ, tiện ích, bảo trì và đặc biệt là chi phí giao hàng trong bối cảnh ùn tắc giao thông, nhất là đối với kho lạnh tiêu thụ năng lượng cao. Điều này cho thấy một cái nhìn toàn diện hơn về hiệu quả đầu tư logistics.

Một xu hướng quốc tế đang lan rộng tại Việt Nam là sự quan tâm đến ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị) cùng các tiêu chuẩn công trình xanh như LEED, EDGE. Nhiều tập đoàn đa quốc gia và nhà bán lẻ lớn hiện yêu cầu cơ sở logistics phải đạt chứng chỉ xanh, và các tiện ích như năng lượng mặt trời, chiếu sáng LED hay hệ thống tái chế nước đã trở thành lợi thế cạnh tranh. Minh chứng cho điều này là ngày càng nhiều dự án kho xây sẵn (RBW) đạt chứng nhận LEED, bao gồm Logicross Nam Thuận, Lo-Gôi Bắc Ninh, BW Xuyên Á Logistics, KCN Tân Vũ, Core5 Hải Phòng và SLP Industrial Park.

Trên bình diện quốc tế, báo cáo của Savills chỉ ra rằng chi phí kho vận toàn cầu đang chững lại và dòng vốn từ nhà đầu tư quốc tế đã quay trở lại mạnh mẽ, với khối lượng giao dịch bất động sản công nghiệp và logistics toàn cầu tăng hơn 9% so với trung bình giai đoạn 2015–2019 trong nửa đầu năm 2024.

Xu hướng này có sự tương đồng với Việt Nam, khi Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ lợi thế chi phí và vị trí chiến lược. Tuy nhiên, ông John Campbell cũng cảnh báo: "Không nên thỏa hiệp về chất lượng. Các cơ sở hiện đại, hiệu quả sẽ giúp kiểm soát chi phí tốt hơn về lâu dài".

Có thể thấy, thị trường logistics và kho vận Việt Nam đang song hành với xu hướng quốc tế: chi phí ổn định hơn nhưng áp lực vận hành gia tăng, nhu cầu linh hoạt cao hơn, ESG trở thành tiêu chí bắt buộc và dòng vốn quốc tế quay trở lại mạnh mẽ. Sự kết hợp giữa các yếu tố này hứa hẹn sẽ đưa Việt Nam trở thành điểm sáng trong bức tranh logistics toàn cầu, với điều kiện các doanh nghiệp biết cân bằng giữa chi phí, chất lượng và tầm nhìn dài hạn.