Thị trường căn hộ phía Nam diễn biến “lạ”

Chia sẻ tại buổi toạ đàm mới đây, ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services cho rằng, trong lúc thị trường biến động lại chính là cơ hội để một số phân khúc bất động sản bắt được “điểm rơi” của người mua. Đặc biệt, rõ nhất là dòng sản phẩm giá vừa túi tiền. Hấp lực sức mua loại hình này hiện khá ổn.

Nhìn tổng quan thị trường có thể nhận thấy, bất động sản các khu vực có dấu hiệu ấm lên. Trong đó, bên cạnh phân khúc đất nền thì căn hộ giá tầm trung tại thị trường phía Nam ghi nhận diễn biến hồi phục. Tuy chưa diễn ra các giao dịch đột phá nhưng khách hàng đã có sự quan tâm, đi tìm hiểu dự án cho thấy sự lạc quan về sức cầu.

Trong khi thị trường căn hộ phía Nam đang diễn biếnkhá tốt thì “thủ phủ” nguồn cung khu Đông Tp.HCM có phần trầm lắng. Còn khu Nam và khu Tây lại nổi lên với các dự án mới rục rịch từ đầu quý 2/2023.

Cụ thêt, tại thị trường khu Đông, theo báo cáo của JLL, trong 3 tháng đầu năm 2023 chỉ ghi nhận nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang. Trong đó, đáng chú ý là tới 87% số lượng căn bán được đến từ phân khu Beverly của đại đô thị Vinhomes Grand Park, đã được giới thiệu trên thị trường (dưới hình thức tiền mở bán) từ quý 4/2021 trước khi mở bán chính thức trong quý 1/2023.

Ngay đầu năm 2023, thị trường khu Tây và Nam Tp.HCM ghi nhận sự “nổi dậy” của phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền. Sự góp mặt của loạt dự án như như giai đoạn 2 dự án Akari City 8,5ha (Q.Bình Tân); Mizuki Park (Bình Chánh); Essensia Sky (giai đoạn 2, Nhà Bè); 9X An Sương (Hóc Môn)…khiến thị trường khu vực này được chú ý.

Trong khi khu Đông không có nguồn cung mới và hiếm căn hộ giá vừa tầm thì “sát vách” là thị trường Nhơn Trạch, Đồng Nai (cũng thuộc khu vực phía Đông) thời gian gần đây lại "manh nha” dự án căn hộ ra thị trường. Đó là căn hộ Fiato City thuộc Thang Long Home – Hiệp Phước với mức giá dự kiến 35 triệu đồng/m2. Đây là điểm mới của thị trường khu vực này khi suốt thời gian qua chủ yếu là dòng sản phẩm đất nền, nhà phố - biệt thự.

Trước đây, phân khúc cao cấp, hạng sang vốn một thời là sân chơi của các nhà đầu tư thì hiện tại trầm lắng. Lý do, lãi suất tăng cao, thanh khoản giảm khiến biên lợi nhuận đầu tư của nhà đầu tư giảm theo. Thậm chí, loại hình này xuất hiện tình trạng giảm giá hoặc “cắt lỗ” mạnh trên thị trường thứ cấp.

Trong khi đó, dòng căn hộ giá vừa túi tiền lại đang “ngược sóng vươn lên” ở giai đoạn này. Ghi nhận tại một dự án căn hộ tại Q.Bình Tân, Tp.HCM, hoạt động chuyển nhượng thứ cấp rục rịch từ thời điểm sau Tết nguyên đán. Các căn hộ 2 phòng ngủ có mức giá trên dưới 2.8 tỉ đồng/căn sức, mua khá tốt. Một dự án căn hộ tại Dĩ An, Bình Dương có mức giá từ 1.5 tỉ đồng/căn dù chưa chính thức mở bán (dự kiến tháng 5 hoặc tháng 6/2023 mới mở bán) nhưng tỉ lệ khách quan tâm giỏ hàng đã khá tốt, ngoài dự tính của chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường khó khăn.

Báo cáo mới đây của DKRA Group chỉ ra, nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM và vùng phụ cận chỉ bằng 44% cùng kỳ năm trước, chủ yếu tập trung ở thị trường Tp.HCM, Bình Dương. Trong đó, dòng sản phẩm căn hộ trên dưới 2 tỷ đồng thu hút tốt sự quan tâm của người mua.

Báo cáo quý 1/2023 của Đất Xanh Service cũng cho thấy, Tp.HCM và các tỉnh lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An) nguồn cung mới đạt 2.000 sản phẩm, giảm 67% theo năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 20%. Trong đó, thị trường Tp.HCM và Bình Dương tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới, chiếm 63% giỏ hàng sơ cấp của khu vực.

Theo đơn vị này, Tp.HCM định hướng phát triển bất động sản cao tầng và hạn chế quỹ đất, giỏ hàng sơ cấp phần lớn đến từ căn hộ, tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Bình Dương sau thời kỳ phát triển nhanh từ 2018 - 2021, hiện nguồn cung căn hộ tăng vượt bậc tại 3 Thành phố (Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một). Riêng Đồng Nai, trong 2 năm qua hạn chế dự án mới, nguồn cung sơ cấp giảm mạnh theo năm.

Dù thừa nhận, thị trường căn hộ phía Nam đã có những điểm sáng ở giai đoạn này, nhưng nhìn về ngắn hạn, cả nguồn cung và tâm lý người mua đang sụt giảm. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu, gia hạn thời gian thanh toán để thu hút người mua.

Về nguồn cung, năm 2023 dự kiến dự án bất động sản Tp.HCM sẽ sụt giảm đáng kể, đặc biệt là tại khu Đông khi dự kiến chỉ khoảng 7,500 căn hộ được đưa ra thị trường. Tương đương với mức 60% so với năm 2022 (khoảng 13,099 căn), phần lớn nguồn cung đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán trước đó tại TP. Thủ Đức. Trong khi, khu Tây và khu Nam Tp.HCM nguồn cung dự báo sẽ ổn định hơn so với khu Đông. Các dự án chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp, với mức giá dao động từ 45-55 triệu đồng/m2