Thị trường bất động sản “nhóm lửa trong băng”, giải pháp nào cho doanh nghiệp trong bối cảnh mới?

Thị trường bất động sản suy giảm mạnh

Trong năm 2022, thị trường bất động sản tại Việt Nam đã có những điểm sáng với chủ trương tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp của doanh nghiệp. 

Tuy nhiên, trong năm 2022 những “cơn bão” đã liên tục ập đến với thị trường khiến niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư bị suy giảm, số lượng cấp phép dự án mới và giao dịch trên thị trường thấp kỷ lục. Cùng với đó, số lượng nhân sự ngành bất động sản, đặc biệt là lực lượng môi giới bị cắt giảm mạnh. Ở thời điểm cuối năm và đầu năm 2023, doanh nghiệp bất động sản càng phải “nhóm lửa trong băng”, kiên trì và chủ động vượt qua khó khăn.

Theo khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, hiện khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản đến từ những vướng mắc chính sách, pháp lý và nguồn vốn .

Về hệ thống chính sách, pháp lý bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư…, còn chồng chéo và một số sự việc xảy ra trong thời gian qua dẫn tới tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy ở một bộ phận cán bộ. Hậu quả là, nhiều dự án bị kéo dài, thậm chí bị ách tắc. Dù có hệ thống pháp luật phức tạp là vậy nhưng vẫn thiếu hành lang pháp lý đối với một số mô hình kinh doanh bất động sản mới - đặc biệt là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng…

Khó khăn tiếp theo doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt đến từ thị trường tín dụng. Phân khúc bất động sản nhà ở hiện chiếm tỷ trọng lớn và chất lượng tín dụng bất động sản gần sát với chất lượng tín dụng chung của nền kinh tế. Tuy nhiên, dù chất lượng là vậy nhưng doanh nghiệp và người mua nhà đều không dễ vay được vốn. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản hoặc đang “mắc cạn”, hoặc phải nói không với trái phiếu doanh nghiệp, dù kinh nghiệm quốc tế cho thấy, đây là kênh huy động an toàn, hiệu quả nhất.

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, năm 2023, sẽ có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn rơi vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng. Năm 2024, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn vào khoảng 110.000 tỷ đồng. Do khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn, trong khi đó nhiều doanh nghiệp đang trong tình trạng thiếu thanh khoản, đói vốn, vướng mắc pháp lý… nên rất cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để gỡ các nút thắt cho thị trường.

Bên cạnh đó, việc gọi vốn bất động sản trên thị trường chứng khoán cũng bi đát chưa từng có. Năm 2022 là năm mà ngành bất động sản ghi nhận mức giảm lớn nhất thị trường về quy mô giá trị vốn hóa, cũng như tỷ lệ sụt giảm.

Doanh nghiệp cần tái cơ cấu

So với năm 2021, số doanh nghiệp phá sản, giải thể năm 2022 đã tăng gần 40%, các doanh nghiệp còn lại đang duy trì hoạt động cũng rơi vào tình cảnh vô cùng khốn đốn về mặt tài chính và pháp lý. Theo khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, hiện 65% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản đến từ những vướng mắc chính sách, pháp lý; 20% từ nguồn vốn và 15% từ yếu tố thị trường. Khi pháp lý khó khăn, dòng vốn cũng sẽ ách tắc dẫn đến tình trạng ách tắc cả đầu vào lẫn đầu ra cho doanh nghiệp.

Theo TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cần có sự cải cách về thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường bất động sản với vai trò quan trọng của Nhà nước trong vấn đề này. 

Về giải pháp trong dài hạn, cần phải thúc đẩy mạnh mẽ hơn nữa các công tác cải cách thể chế. Trong ngắn hạn, cần quan tâm sát sao hơn nữa và đồng bộ trong hành động thực hiện.

"Những năm qua, dòng tiền đã quá dễ dãi khi dễ tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn mà xem nhẹ vấn đề quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý", TS. Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh.

Về pháp lý cần đảm bảo tính chắc chắn thông qua rà soát toàn bộ các dự án đang thực hiện để tìm ra được những dự án tốt, tránh sự chậm trễ trong việc thực hiện thủ tục hành chính. Song song với đó, cần thúc đẩy các ngân hàng thảo luận giãn nợ. Nếu có vướng mắc với đơn vị thầu, thi công thì khuyến khích mua lại dự án đảm bảo pháp lý, đi kèm điều kiện các nhà thầu có đủ điều kiện và mong muốn hợp tác.

Bên cạnh đó, cần thúc đẩy phát triển kinh doanh vào các phân khúc còn thiếu, tạo nguồn cung làm động lực cho thị trường ấm lên. Có thể xem xét thu hồi các dự án chậm tiến độ nghiêm trọng, các dự án vi phạm để tìm nhà đầu tư mới. Phương án sẽ tạo nguồn lực cho thị trường bất động sản có thể dồn chảy tụ lại ở các doanh nghiệp có tiềm năng lớn.

Trong thời điểm này, các doanh nghiệp quan tâm tốt đến công tác quản trị rủi ro, có biện pháp phòng ngừa, xử lý tranh chấp trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn như hiện nay. Đồng thời khuyến khích các doanh nghiệp xử lý các tranh chấp liên quan thông qua hoà giải, thương lượng, sử dụng các cơ chế giải quyết tranh chấp ngoài toà án.  

Còn TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng, trên cơ sở tái cơ cấu hoạt động kinh doanh các doanh nghiệp nên tái cơ cấu lại nguồn tài chính và sau đó chúng ta mới bàn tới câu chuyện tái cơ cấu trái phiếu doanh nghiệp. Trong tái cơ cấu hoạt động kinh doanh và tái cơ cấu nguồn tài chính các doanh nghiệp nên đưa khấu phần phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Cũng trong khuôn khổ Diễn đàn, Ban tổ chức đã tổ chức Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2022 – 2023.

Sự kiện nhằm tôn vinh các thương hiệu, các chủ đầu tư, các nhà phát triển bất động sản uy tín và các dự án có chất lượng tốt, nhiều tiềm năng được đánh giá qua những tiêu chí khắt khe, đồng thời là kết quả bình chọn của 1.000.000 độc giả trên hệ thống Reatimes.vn và Hội đồng bình chọn trực tiếp, độc lập, bao gồm các nhà báo, chuyên gia uy tín trong các lĩnh vực quy hoạch – kiến trúc – xây dựng – bất động sản – kinh tế – luật – tài chính hàng đầu Việt Nam.

Các hạng mục bình chọn bao gồm: Top 10 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam năm 2022; Top 10 nhà phát triển bất động sản tiềm năng nhất năm 2023; Top 10 nhà phát triển bất động sản công nghiệp tốt nhất năm 2022; Top 10 sàn giao dịch bất động sản tốt nhất năm 2022; Top 10 nhà cho vay bất động sản tốt nhất năm 2022; Top 10 nhà cung ứng dịch vụ bất động sản tốt nhất năm 2022; Top 10 khu đô thị đáng sống nhất năm 2022; Top 10 dự án chung cư cao cấp tốt nhất năm 2022; Top 10 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tốt nhất năm 2022; Top 5 dự án nhà ở xã hội và nhà ở đại chúng tốt nhất năm 2022; Top 5 dự án công trình xanh - thông minh tốt nhất năm 2022; Top 10 dự án đô thị và nhà ở tiềm năng nhất năm 2023; Top 10 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tiềm năng nhất năm 2023.

Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2022 - 2023 sẽ là niềm cảm hứng cho các doanh nghiệp tiếp tục hành trình kiến tạo những giá trị cho nền kinh tế, cộng đồng, xã hội.