Thị trường Bất động sản cuối năm 2025: Giá tiếp tục "trượt xa tầm với"

Cơ cấu thị trường mất cân đối

Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 khởi sắc trên cả 3 miền, đặc biệt là khu vực Hà Nội, mức giá tiếp tục tăng 3-4% so với năm trước.

Tuy nhiên, bức tranh thị trường cuối năm 2025 được VARS đánh giá là khá khả quan. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng, thị trường những tháng cuối năm 2025 dự kiến sôi động với khoảng 25.000 sản phẩm mới từ các dự án chuẩn bị mở bán.

Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế tuyệt đối, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang giữ vai trò chủ lực, chiếm tỷ trọng lớn nhất. Đáng lo ngại là phân khúc thương mại giá rẻ và nhà ở bình dân gần như "tuyệt chủng". Điều này khiến mặt bằng giá ngày càng "trượt" xa tầm với của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, chỉ có khả năng mua nhà ở vừa túi tiền.

Giá bán sơ cấp dự kiến tiếp tục tăng mạnh do áp lực chi phí sử dụng đất, chi phí phát triển dự án và định vị sản phẩm ngày càng cao cấp. Nhu cầu ở thực duy trì bền vững và lực cầu đầu tư quay trở lại với kỳ vọng tăng giá đã giúp các dự án mới được hấp thụ tốt. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ được dự báo ổn định hơn, không còn "nóng" như trước.

Ở thị trường thứ cấp, thanh khoản chủ yếu tập trung vào các dự án trong đại đô thị quy mô lớn hoặc tại các địa phương triển khai hạ tầng trọng điểm. Giao dịch ở khu vực ven đô và các tỉnh, thành giáp ranh hai đô thị đặc biệt duy trì tăng trưởng mạnh mẽ nhờ lợi thế giá còn thấp và tiềm năng tăng giá cao.

Đối với đất nền, các sản phẩm có pháp lý minh bạch, tách thửa hợp lệ và nằm trong khu vực có hạ tầng đang triển khai ghi nhận mức tăng giá khả quan, thu hút nhà đầu tư ưa chuộng sự ổn định.

Còn loại hình biệt thự, liền kề và nhà phố, giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao do nguồn cung mới chủ yếu từ các khu đô thị được đầu tư bài bản và sự khan hiếm quỹ đất tại các đô thị lớn.

Hiện, giá bán trên thị trường thứ cấp tại các dự án của chủ đầu tư lớn, đã có cư dân và cộng đồng hình thành vẫn giữ đà tăng ổn định, đặc biệt khi có sự kết hợp với phân khúc cao tầng tạo hiệu ứng cộng hưởng.

Các kịch bản cho thị trường cuối năm 2025

Nhận định về giá bất động sản cuối năm 2025, PGS.TS Nguyễn Hồ Phi Hà cho biết, giá nhà ở chung cư tại đô thị lớn tăng khoảng 5-7%, đặc biệt ở khu vực có hạ tầng tốt.

Biệt thự và liền kề vẫn tăng trưởng ổn định 10-15% nhờ nhu cầu ở thực tăng mạnh. Đất nền vùng ven chỉ tăng tại nơi có quy hoạch rõ ràng và pháp lý minh bạch.

“Tổng thể, mức tăng giá bất động sản cả nước trong 6 tháng cuối năm 2025 dự kiến ở mức 7-10%, nhưng sẽ có sự sàng lọc rõ rệt theo khu vực và phân khúc”, PGS.TS Nguyễn Hồ Phi Hà nói.

Nhiều chuyên gia đã đưa ra các kịch bản khác nhau cho thị trường bất động sản cuối năm 2025. Theo đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn (PropertyGuru Group) đưa ra 2 kịch bản chính.

Kịch bản 1, thuế đối ứng tiếp tục là rào cản, duy trì tâm lý thận trọng. Bất động sản dòng tiền (tạo ra thu nhập ổn định) sẽ là lựa chọn "trú ẩn an toàn" và giữ vai trò chủ đạo, đáp ứng tiêu chí an toàn vốn và sinh lời ổn định.

Kịch bản 2, chính sách thuế được "cởi trói" hoặc điều chỉnh giảm nhẹ, tâm lý nhà đầu tư thoải mái hơn, thúc đẩy phân khúc đất nền "cất cánh" trở lại.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra 3 kịch bản: Thứ nhất, thị trường ổn định, phục hồi chậm.Nếu chính sách tiếp tục thận trọng, thị trường tăng trưởng nhẹ và bền vững trong 2-3 năm tới.

Thứ 2, thị trường phục hồi mạnh, nếu tín dụng được nới lỏng và pháp lý được tháo gỡ triệt để, thị trường có thể phục hồi rõ nét từ năm 2026.

Thứ 3 (thị trường tăng trưởng nóng trở lại). Nếu có cú hích lớn từ chính sách ưu đãi (gói tín dụng, ưu đãi thuế), thị trường có thể bùng nổ, nhưng đi kèm rủi ro đầu cơ nếu không kiểm soát tốt.