Bức tranh “kém sắc” tại Việt Nam
Nhận định về thị trường cho thuê văn phòng Việt Nam thời điểm hiện tại, các chuyên gia đến từ những đơn vị nghiên cứu thị trường nhìn chung đều chia sẻ quan điểm về việc thị trường này đang ở trong giai đoạn có nhiều thử thách.
Theo đó, mặc dù vẫn trong giai đoạn tăng trưởng đều với tỷ lệ 12% mỗi năm và theo thống kê vào quý 1/2023 số lượng dự án là 379 dự án đang hoạt động mang tổng diện tích 2,6 triệu m2. Tuy nhiên, nhu cầu thuê văn phong lại không tăng tương ứng với nguồn cung.
Cụ thể, theo một báo cáo gần đây của JLL Việt Nam, nguồn cung trong quý 1/2023 ghi nhận sự gia tăng khi hạng A đạt tổng diện tích hơn 300,000 m2 nhưng đối nghịch với đó là nhu cầu giảm, tỷ lệ trống phân khúc văn phòng tại khu trung tâm tăng 5,6%.
Không chỉ giảm về nhu cầu thuê mới, theo CBRE Việt Nam, làn sóng trả mặt bằng hoặc thu hẹp mặt bằng hiện hữu cũng đang diễn ra.
“Do khó khăn về kinh tế đã tạo ra áp lực lớn đối với thị trường văn phòng cho thuê sau đợt dịch đầu tiên, diện tích thuê mới còn hạn chế, diện tích bị trả mặt bằng và thu hẹp tăng cao, diện tích trống hạng A tăng 3.500 m2, trong khi diện tích cho thuê mới của văn phòng hạng B chỉ tăng hơn 2.200 m2”, bà Thanh Phạm - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết.
Nhiều chuyên gia cũng nhận định thị trường văn phòng cho thuê đang đứng trước nguy cơ gặp khủng hoảng thừa bởi nguồn cung cao nhưng lại thiếu hụt khách thuê.
Lý giải về vấn đề này, Savill cho biết trong quý 1, số doanh nghiệp đóng cửa nhiều hơn doanh nghiệp thành lập mới và tái hoạt động với 60.241 doanh nghiệp giải thể và chỉ có 59.946 doanh nghiệp đăng kí mới.
“Từ đầu năm 2023 đến nay, số lượng và giá trị đơn hàng gia công phần mềm giảm mạnh, bên cạnh việc cắt giảm nhân sự, chi phí lương thưởng, chúng tôi cũng đã phải trả lại phân nửa diện tích văn phòng đang thuê để tiết giảm chi phí”, anh Quách Thế Hào, CEO một doanh nghiệp về công nghệ thông tin đang thuê văn phòng tại một tòa nhà văn phòng mặt đường Lê Văn Lương (Hà Nội) nói với MarketTimes.
Nhìn chung, trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay, tâm lý khách thuê hiện nay khá cẩn trọng, giữ nguyên mặt bằng thuê hoặc chỉ muốn giảm diện tích thuê để tiết kiệm chi phí hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy Hạng A và B giảm nhẹ so với quý trước, ở mức chỉ 0.7% và 2.7%. Nhiều đơn vị cho thuê văn phòng ở khu vực trung tâm từ đầu năm đến nay đã phải đóng cửa, trả lại mặt bằng thuê trước hạn. Nhiều giao dịch thuê văn phòng trong quá trình thương thảo cũng đã bị trì hoãn cho bên thuê cắt giảm chi phí hoặc thay đổi phương án kinh doanh.
Và thế khó trên toàn cầu
Thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường hàng đầu cho thấy thị trường văn phòng tại nhiều nước đang gặp khó khăn, đối diện với làn sóng trả mặt bằng hoặc thu hẹp quy mô khiến số lượng văn phòng bị bỏ trống tăng cao.
Theo thống kê của nhà cung cấp dịch vụ bảo mật Kastle, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các văn phòng chưa đạt một nửa so với mức đã đạt được trong tháng 3/2020.
Theo JLL cho biết tỷ lệ này đã tăng khoảng 20,2% trong Q1/2023 và đạt mức cao hơn 19,6% so với ba tháng cuối năm ngoái.
Nhiều văn phòng tại các khu vực từ Dallas, Minneapolis cho đến New York và Los Angeles hầu như bị bỏ trống bởi ảnh hưởng từ xu hướng làm việc tại nhà. Bên cạnh đó là những khó khăn do các chủ sở hữu bắt đầu vỡ nợ vì không hoàn tất thanh toán các khoản vay, hoặc đàm phán không thành công trong với các bên cho vay. Theo dự đoán, mức giá bất động sản văn phòng tại Mỹ có thể giảm 30% trong năm 2023.
Tỷ lệ trống của các văn phòng Mỹ hiện nay đang là lời cảnh báo về sự suy thoái của thị trường bất động sản tại nước này. Các yếu tố bất ổn tác động dến thị trường có thể kể đến như lãi suất cao, giá trị bất động sản tại các tòa nhà văn phòng sụt giảm và là phản ứng tiêu cực dây chuyền tới các ngân hàng. Không chỉ ở bất động sản văn phòng, thị trường này còn ảnh hưởng tới các loại hình khu chung cư, nhà kho cũng như các khu thương mại và gần đây nhất tỷ lệ giảm này đạt mức 15%.
Tại Hồng Kông, có thể thấy đây là đất nước đứng thứ 2 trên thế giới về chi phí cho thuê văn phòng với hơn 242 USD/m2/tháng ( tức 5,8 triệu đồng/m2/tháng). Tuy nhiên, dựa trên số liệu của công ty quản lý bất động sản Colliers International Group, trong tháng 4 vừa qua, tỷ lệ trống các tòa nhà hạng A tại Hồng Kông đạt mức gần 15%, tăng gấp ba lần so với năm 2019.
Colliers International Group cho biết, thị trường cho thuê hạng A và sự phát triển của nước này bị ảnh hưởng bởi quan hệ Mỹ - Trung leo thang căng thẳng, cùng với đó là thu nhỏ kế hoạch mở rộng các ngân hàng Mỹ.
Cụ thể, với ngân hàng Morgan Stanley sau khi cắt giảm 50 nhân viên vào năm 2022, ngân hàng này đang có kế hoạch cắt giảm thêm 7% nhân viên tại khắp các chi nhánh thuộc khu vực châu Á-Thái Bình Dương. Tương tự, các ngân hàng Deutsche Bank, Standard Chartered và BNP Paribas… đã bỏ văn phòng ở Hong Kong và triển khai nhiều biện pháp để cắt giảm chi phí hoạt động.
MSCI Real Assets cho biết, trong Q1 năm nay lượng giao dịch văn phòng tại Hồng Kông giảm 50% so với mức trung bình trong 5 năm. Trong đó, chi phí thuê văn phòng cao cấp trong tháng 3 năm nay đã giảm 26% so với mức cao kỷ lục năm 2018.
