Suốt một năm từ ngày cổ phiếu NVL giảm sàn 17 phiên liên tiếp, Novaland đã sống ra sao?

Ngày 31/10/2022 là ngày đánh dấu cho chuỗi giảm "lịch sử" của cổ phiếu NVL của CTCP Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL). Ở thời điểm đó, cổ phiếu này đã ghi nhận chuỗi 17 phiên giảm điểm liên tiếp, từ mức giá 70.000 đồng/cp xuống còn 20.450 đồng/cp. 

Trong một năm qua, giá cổ phiếu NVL biến động lên xuống liên tục quanh mức 20.000 đồng/cp và chưa có dấu hiệu quay lại thời đỉnh cao khi xưa. Kết thúc phiên giao dịch ngày 30/10, thị giá NVL đạt mức 13.300 đồng/cp, giảm 35% so với thời điểm dừng chuỗi giảm sàn một năm trước. Thậm chí, cổ phiếu này còn bị loại khỏi rổ chỉ số VN30 và rơi vào diện cảnh báo. 

Hệ lụy lớn nhất của phiếu NVL tụt giá là việc các cổ đông lớn của doanh nghiệp này liên tục thông báo bị bán giải chấp cổ phiếu. Nhóm cổ đông lớn nhất của công ty là các cá nhân và pháp nhân liên quan đến ông Bùi Thành Nhơn đã giảm sở hữu tại công ty từ gần 60% vốn về còn 43% vốn. Việc tăng số lượng lớn cổ đông nhỏ lẻ cũng là một trong những nguyên nhân khiến cổ phiếu NVL chưa thể qua lại vùng đỉnh của mình. 

Kết quả kinh doanh trồi sụt, nợ vay ở mức cao

Nguyên nhân lớn nhất cho sự đi xuống của cổ phiếu NVL vẫn đến từ việc nội tại của Novaland. Trong giai đoạn 2016-2022, Novaland đều đặn báo lãi hàng nghìn tỷ.

Tuy nhiên, đến năm 2023, mặc dù đã báo lãi 170 tỷ đồng trong quý 3/2023, nhưng 2 quý đầu năm công ty này đã lỗ đậm. Khoản lãi trong quý 3 vừa rồi của doanh nghiệp này không đến từ hoạt động kinh doanh thuần túy mà đến từ khoản 2.230 tỷ đồng doanh thu tài chính chủ yếu đến từ việc bán tài sản để tái cấu trúc nợ .

Lũy kế 9 tháng, doanh nghiệp lỗ tổng cộng 841,5 tỷ đồng. Thị trường bất động sản đóng băng cùng các dự án vướng pháp lý đã khiến doanh thu của công ty sụt giảm, dẫn đến thua lỗ. 

Bên cạnh kết quả kinh doanh trồi sụt thì những khoản nợ vay lớn cũng đang khiến Novaland lao đao. Trong giai đoạn bùng nổ của trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2020-2021 thì Novaland cũng là một trong những công ty tích cực phát hành nhất với hàng chục nghìn tỷ đồng.

Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại khi hàng loạt lô trái phiếu bắt đầu đáo hạn thì thị trường bất động sản lại "đóng băng", khiến các dự án của doanh nghiệp bất động sản này bị đình trệ, việc trả nợ trái phiếu hay nợ vay trở nên khó khăn. 

Tính đến cuối quý 3/2023, tổng nợ vay tài chính của Novaland ở mức 58.216 tỷ đồng, giảm hơn 6.000 tỷ đồng so với đầu năm và giảm gần 3.500 tỷ đồng so với cuối quý 2/2023. Trong đó, dư nợ trái phiếu là hơn 40.000 tỷ đồng, dư nợ ngân hàng là 9.053 tỷ đồng. 

Trong quý 3/2023, công ty đã có những nỗ lực để giảm số nợ vay của mình xuống dưới mức 60.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp bất động sản này đã liên tiếp gia hạn hàng loạt lô trái phiếu, sử dụng bất động sản để thanh toán lãi và gốc trái phiếu. Cuối tháng 9, Novaland cũng đã bất ngờ mua lại 2.300 tỷ đồng trái phiếu trước hạn. Tuy nhiên, các thông báo chậm trả gốc và lãi trái phiếu vẫn được liên tục đưa ra. 

Việc phải sử dụng bất động sản để thanh toán gốc và lãi trái phiếu cũng thể hiện doanh nghiệp này đang kẹt tiền mặt. Tính đến cuối tháng 9/2023, các khoản tiền mặt, tiền gửi và tương đương tiền của Novaland chỉ còn hơn 3.400 tỷ đồng, giảm 62%với thời điểm đầu năm nay. Trong đó, tiền mặt chỉ còn hơn 4 tỷ đồng, còn lại là các khoản tương đương tiền.

Khoản mục tiền và các khoản tương đương tiền được NVL dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay và bảo lãnh là 132 tỷ đồng và được quản lý bởi ngân hàng cho vay theo mục đích sử dụng cho từng dự án là 958 tỷ đồng. Do đó, gần như lượng tiền mặt sẵn sàng để sử dụng ở mức rất thấp so với nhu cầu chi tiêu thường xuyên lẫn đột xuất.

Các dự án trọng điểm gặp nhiều vấn đề

Một vấn đề nhức nhối khác của Novaland trong một năm qua là việc một loạt dự án trọng điểm có tổng mức đầu tư hàng tỷ USD của công ty đang bị chậm tiến độ hay gặp vấn đề về pháp lý. Có thể kể đến như Aqua City tại Đồng Nai, Nova World Phan Thiết tại Bình Thuận hay Nova World Hồ Tràm tại Bà Rịa - Vũng Tàu...

Sau nhiều nỗ lực tháo gỡ cùng kiến nghị đến các cấp chính quyền, những tín hiệu tích cực cũng đã đến với các dự án của doanh nghiệp này. 

Đơn cử như, vào tháng 8/2023, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai đã có công văn cho phép các bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh đối với các căn nhà ở thấp tầng thuộc phân khu I và V dự án Aqua City (Đồng Nai), tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, bán hàng đối với các hạng mục phù hợp với quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

Dự án NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu) cũng đang được UBND Tỉnh chỉ đạo đẩy nhanh thủ tục pháp lý.

NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) đã hoàn tất điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cho toàn bộ các hạng mục cho cả Dự án. Trước đó, Tổ công tác của Thủ tướng do Thứ trưởng Bộ Xây dựng chủ trì kết luận giữ nguyên chủ trương đầu tư theo quyết định số 934 đã được UBND tỉnh Bình Thuận cấp tháng 04/2019, đồng thời trong quá trình triển khai nếu Dự án thuộc trường hợp phải điều chỉnh chủ trương đầu tư thì Chủ đầu tư sẽ điều chỉnh theo quy định. Bên cạnh đó, tỉnh Bình Thuận cũng đang tiến hành các bước pháp lý tiếp theo để điều chỉnh hình thức từ trả tiền thuê đất hàng năm sang trả một lần tại Dự án.

Các dự án trung tâm TP.HCM cũng đã và đang được quan tâm nhận nhiều tín hiệu tích cực trong việc tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, thủ tục đầu tư.

Tuy nhiên, đến cuối quý 3/2023 lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp vẫn còn khá lớn, ở mức 137.594, lớn thứ hai trong lịch sử sau mức 139.000 của quý 2/2023.Đây chủ yếu gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và các chi phí khác trực tiếp liên quan đến các dự án. 

Con số này giảm xuống nhờ việc trong quý vừa qua công ty đã bàn giao tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City, Saigon Royal và các dự án BĐS trung tâm khác. 

Novaland vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn trong suốt 1 năm sau khi NVL có chuỗi lao dốc mạnh. Tuy nhiên, công ty này vẫn đang nỗ lực xin chủ trương, cố gắng tháo gỡ các vướng mắc tại các dự án để có thể thoát ra khỏi những khó khăn ở hiện tại, đặc biệt là trước khi các khoản nợ lớn sẽ liên tục đáo hạn trong các năm tới.