Sửa Luật Đất đai: Cần tạo quỹ đất để phát triển du lịch

Ngày 19/10/2023, Hội thảo khoa học với chủ đề “Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch” nhằm lấy ý kiến của các nhà khoa học, các chuyên gia, các luật sư, các lãnh đạo doanh nghiệp về việc tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động kiến tạo hạ tầng du lịch trong Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được đưa ra bàn thảo và thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV khai mạc ngày 23/10/2023. Hội thảo do Báo Đầu tư tổ chức,

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính- tiền tệ Quốc gia, mặc dù quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất đối với các loại dự án này. Doanh nghiệp kinh doanh du lịch hiện chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất lại phụ thuộc phần lớn vào quỹ đất do địa phương nắm giữ và phụ thuộc vào ngân sách của địa phương và khả năng thỏa thuận đền bủ giải phóng mặt bằng dự án (cần thỏa thuận đền bù với 100% số hộ dân). Đây là một trong những vướng mắc lớn, khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại.

Quan trọng hơn, Điều 79 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, nhưng lại không có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí.

Đối với lĩnh vực du lịch, đất đai là nguồn lực quan trọng để thu hút nguồn vốn xã hội bởi muốn phát triển đồng bộ, bền vững các dự án đầu tư khu du lịch cần số vốn đầu tư lớn, quỹ đất phát triển tương xứng cùng với thời gian đầu tư và vận hành dài hạn. Việc không quy định lĩnh vực du lịch thuộc các trường hợp thu hồi đất như trên có thể khiến việc tìm kiếm các nguồn quỹ đất cho các dự án du lịch quy mô lớn có thể tiếp tục gặp khó khăn, trở thành rào cản phát triển.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cũng bày tỏ đồng tình với quan điểm cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở). Bởi, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn như các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng quy mô hàng nghìn héc-ta, vốn đầu tư vài tỷ USD để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực.

“Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc”, ông nói và phân tích thêm: "Để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải “nhét” một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất".

Ông Đỉnh cho rằng, hình thức “lách” này sẽ gây ra hệ lụy khiến quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực; hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch, việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng. Do vậy, theo ông cần bổ sung vào Điều 79 dự thảo trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần không có chức năng nhà ở.

Đồng quan điểm, TS. Đỗ Thanh Trung - Cố vấn Ban giám đốc - Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cũng cho rằng, quy định dự án du lịch, vui chơi, giải trí (sử dụng nguồn vốn tư nhân) không thuộc các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ khiến nhà đầu tư khó tiếp cận quỹ đất để triển khai dự án.

Đặc biệt, với những dự án có quy mô lớn, nhà đầu tư chỉ có thể tiếp cận đất đai để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại một khu đất với diện tích lớn thì việc thỏa thuận được 100% các hộ dân là điều rất khó. 

Bởi lẽ, sẽ có trường hợp một số hộ dân không chấp nhận mức đưa ra của chủ đầu tư. Hơn nữa, tại khu đất thực hiện dự án không phải chỉ là những người dân thuần túy sinh sống mà có khả năng có các nhà đầu cơ nên có thể xảy ra tình trạng ép giá đối với các nhà đầu tư. 

Trong khi Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại không quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp không thỏa thuận nhận chuyển nhượng được toàn bộ thì Nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi đất.

“Vì vậy, việc kiến nghị bổ sung loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn: “dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300 ha”, “dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng” thuộc phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất để có sự can thiệp của Nhà nước trong việc thu hồi đất là cần thiết”, ông Trung nhấn mạnh. 

Từ góc độ cơ quan thẩm tra dự án luật, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng điều 79 không tiếp cận theo hướng đất du lịch. Hiện nay, có nhiều đất liên quan đến công trình, hạ tầng du lịch gồm 7 nội dung: hạ tầng giao thông cáp treo, khu vui chơi giải trí bãi tắm, các cơ sở văn hóa và di tích lịch sử danh lam thắng cảnh, các dịch vụ xã hội (nghỉ dưỡng), hoạt động dự án lấn biển có giao đất một lần, các dự án nhà ở thương mại dịch vụ. Đây đều là những hạ tầng quan trọng liên quan đến hoạt động du lịch

"Nếu tiếp cận về đất du lịch trong luật đất đai là không khả thi và khó định hình bởi du lịch rất rộng, nên tiếp cận theo dự án phải xác định được ranh giới, không tiếp cận cào bằng, đa số mà tiếp cận những dự án quan trọng, dự án theo chuỗi, có tiêu chí điều kiện cụ thể, tránh tình trạng lạm dụng, lãng phí. Mặc dù dự thảo luật đã có một số tiêu chí cơ  bản nhưng chi tiết hóa nên giao cho Chính phủ quy định", ông Hiếu nói.