"Quy chụp hoàn toàn cho môi giới bất động sản đẩy giá là bất hợp lý"

Số ít cá nhân môi giới BĐS bị lợi ích chi phối

Gần đây, trước thực trạng giá BĐS tại Hà Nội neo ở mức cao và liên tục tăng mạnh, nhiều thông tin cho rằng nguyên nhân của thực trạng trên là do các cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS có hành vi cấu kết, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường.

Nhận định về vấn đề này, ông ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Đại biểu Quốc hội khóa 12, nguyên Phó chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội khẳng định: “ Việc môi giới BĐS đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường là có nhưng mà cũng không, không nhưng mà cũng có. Thực tế, ngoài các nhà môi giới hoạt động chuyên nghiệp, có kiến thức, kỹ năng hành nghề, chấp hành tốt các quy định pháp luật, thì cá biệt vẫn còn có một số ít cá nhân môi giới BĐS bị lợi ích chi phối, bất chấp quy định pháp luật, cấu kết với các nhà đầu tư kinh doanh BĐS nâng giá hoặc dìm giá thị trường. Nhưng chắc chắn hiện tượng này không thể tránh khỏi trong nền kinh tế thị trường”.

Dưới góc độ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes lại cho rằng: “Thị trường BĐS bao gồm ba chủ thể chính là chủ đầu tư, môi giới và người mua. Để thị trường vận hành, không thể thiếu vai trò của môi giới nhưng việc đẩy giá BĐS lại quy chụp hoàn toàn do môi giới là bất hợp lý. Môi giới BĐS là đối tượng không mong muốn giá BĐS tăng nhất bởi khi chủ đầu tư bán giá cao, cơ hội chốt khách sẽ khó khăn hơn, môi giới sẽ vất vả hơn, nhưng thực tế phần phí cho môi giới họ nhận về vẫn không thay đổi”.

Là người gắn bó với hoạt động môi giới BĐS ngay từ thời kỳ sơ khai nhất, ông Nguyễn Văn Phúc cho rằng nghề môi giới BĐS là một nghề vô cùng quan trọng, việc siết chặt các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS là cần thiết và phù hợp.

Tuy nhiên, để đảm bảo hoạt động quản lý môi giới đạt hiệu quả, môi giới cần tham gia tổ chức xã hội nghề nghiệp. Tổ chức xã hội nghề nghiệp cho các nhà môi giới cần được hoạt động độc lập, có tư cách pháp nhân.

Không chỉ là cơ quan quản lý, đào tạo, tổ chức xã hội nghề nghiệp của các nhà môi giới còn là cơ quan đại diện cho tiếng nói chung của các cá nhân, tập thể hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh môi giới BĐS, là cầu nối giữa những cá nhân này với cơ quan quản lý Nhà nước. Đồng thời ban hành các quyết định kỷ luật khi các cá nhân môi giới thực hiện các hành vi sai phạm.

Nhu cầu nhà ở thị trường không được đáp ứng

Về giá bán, chia sẻ với vai trò là một người tiêu dùng, ông Lê Đình Chung cho biết, xu hướng tăng giá BĐS là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, việc giá BĐS tăng trưởng mạnh trong một thời gian rất ngắn là điều bất bình thường.

Lý giải về nguyên nhân BĐS tăng giá nóng, ông Lê Đình Chung khẳng định nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn còn rất khan hiếm so với nhu cầu. Chi phí đầu tư tăng cao, khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận. Những người hoạt động môi giới BĐS không có khả năng can thiệp về mức giá của thị trường.

Đồng quan điểm với ông Chung, bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc sàn bán lẻ Nhà ở ngay, đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường thứ cấp cho biết thêm, thị trường BĐS chỉ ghi nhận tăng trưởng “nóng” tại Hà Nội.

Trong giai đoạn 2020 - 2023, nhu cầu mua nhà của người dân vốn đã lớn lại ngày càng tăng trưởng cùng làn sóng nhập cư. Trong khi đó, giai đoạn này, mỗi năm thị trường chỉ ghi nhận một vài dự án căn hộ mở bán, chỉ có thể đáp ứng một phần rất nhỏ nhu cầu.

Cụ thể, có khoảng hơn 4 triệu người ở khu vực đô thị Hà Nội nên nhu cầu mua nhà rất cao. Mỗi năm, có khoảng từ 150 - 200 nghìn người nhập cư tới Hà Nội và đều có nhu cầu mua nhà. Trong khi giai đoạn 2020-2023, Hà Nội chỉ có khoảng 10 nghìn sản phẩm mới được chào bán.

Theo quan điểm của bà Mai, do nhu cầu về nhà ở không được thị trường sơ cấp đáp ứng, nhu cầu mua nhà đổ dồn vào thị trường thứ cấp trong giai đoạn 2020-2023 khiến giá nhà ở thứ cấp tăng lên. Chủ đầu tư dự án sơ cấp căn cứ vào mức giá thứ cấp này và nhu cầu mua nhà để ở của người dân để xác định giá bán. Do đó, mức giá bán sơ cấp vì thế cũng tăng lên.

Về giải pháp điều tiết thị trường BĐS, TS. Nguyễn Minh Phong, Phó Ban tuyên truyền lý luận, Tiến sĩ kinh tế, Biên tập viên Cao cấp, Thư ký Hội đồng khoa học - nghiệp vụ Báo Nhân Dân cho biết, thực tế hiện nay, tất cả các chủ thể trên thị trường, từ các cá nhân, tổ chức đầu tư, kinh doanh, các tổ chức xã hội nghề nghiệp tới cấp quản lý Nhà nước, đều khẳng định giá BĐS tăng cao bất hợp lý.

Thế nhưng, trên thực tế, hiện hành lang pháp luật của nước ta vẫn chưa có bất kỳ một công cụ chính thức nào để chứng minh sự tăng trưởng bất hợp lý về giá của BĐS.

Do đó, để quản lý và có các chỉ đạo điều tiết kịp thời, TS. Nguyễn Minh Phong kiến nghị, Việt Nam cần xây dựng bộ chỉ số giá về nhà ở, giá đất và BĐS thương mại, để đo lường mức độ thay đổi về giá theo thời gian.

Đây cũng là bộ chỉ số quan trọng, đã được nhiều quốc gia trên thế giới xây dựng, sử dụng để phân tích kinh tế vĩ mô, phản ánh sự tăng trưởng kinh tế, đo lường rủi ro,... cũng như hỗ trợ người dân, doanh nghiệp trong việc ra quyết định liên quan đến BĐS.

Ngoài ra TS. Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh, để thị trường có thể vận hành một cách thực sự minh bạch thì cơ sở thông tin, dữ liệu là vô cùng quan trọng. Cần có một kho dữ liệu đủ lớn, đảm bảo tính chính xác, như vậy công tác nghiên cứu thị trường mới hiệu quả. Từ đó, các cơ chế, chính sách nhằm điều tiết thị trường mới có thể đúng và trúng.