Quận Thủ Đức (cũ) là quận lâu đời nhất Tp.Thủ Đức. Nơi đây không khác gì các quận nội thành của Tp.HCM khi cư dân hiện hữu đông đúc, buôn bán sầm uất. Các tiện ích truyền thống như chợ, chùa, trường học, bệnh viện, siêu thị… đã mọc từ rất lâu và hình thành nên cụm cộng đồng ổn định từ vài thập kỉ trước. Theo đó, quỹ đất phát triển dự án mới khan hiếm và mặt bằng giá bất động sản khá cao so với các quận khác của Tp.Thủ Đức như quận 2, quận 9.
Nếu nhiều khu vực tại Tp.HCM vài năm là xuất hiện một vài án mới thì quận Thủ Đức (cũ) có nhiều năm mới có một dự án căn hộ ra thị trường. Điều này tạo ra trạng thái khan cung. Ngay cả khi giá bán căn hộ nơi đây khá cao nhưng vẫn thiếu hụt sản phẩm đáp ứng đa dạng nhu cầu của thị trường.
Về mặt bằng giá, hầu hết các dự án nơi đây đều có ngưỡng giá cao. Theo số liệu từ Nhà Tốt, giá trung bình căn hộ nơi đây tính đến quý 1/2023 đã đạt mức 78,7 triệu đồng/m2, tăng khoảng 12 triệu đồng/m2 so với cùng kì. Mức giá này tiếp tục biến động theo các năm. Với các dự án gần tuyến vành đai 2, vành đai 3 Tp.HCM mức độ tăng giá dự báo còn tăng mạnh trong tương lai.
Đáng nói, dù giá cao nhưng mặt bằng giá bất động sản quận Thủ Đức (cũ) luôn giữ ổn định. Vừa qua, thị trường gặp khó khăn, nếu giá chung cư, đất nền quận 9 và quận 2 (cùng thuộc Tp.Thủ Đức) có hiện tượng giảm nhiệt (giảm giá) thì quận Thủ Đức vẫn giữ ổn định, thậm chí xác lập mặt bằng mới. Điều này cho thấy, có nhiều yếu tố vững bền để khu vực này có thể giữ được giá trị của sản phẩm.
Dạo quanh một vòng các dự án bất động sản nơi đây đã chào bán từ 5-10 năm về trước, hầu hết đã kín người ở và rất ít hoạt động rao bán lại. Một số dự án căn hộ đã hình thành từ khá lâu như chung cư Tam Phú, Chung cư Sun View Cây Keo, Chung cư Đạt Gia, Chung cư 4S Linh Đông… là dòng căn hộ trung cấp, bình dân. Quỹ đất phát triển căn hộ cao cấp, sở hữu vị trí đẹp và chất lượng cao tại khu vực này rất hiếm hoi.
Theo các môi giới, những người mua bất động sản quận Thủ Đức (cũ) đa phần là ở thực. Gần đây, thị trường này xuất hiện xu hướng nhiều gia đình ở nhà phố khu vực quận trung tâm như quận 1, 3 đang thuê căn hộ gần trung tâm với giá đắt đỏ đã dịch chuyển về quận Thủ Đức (cũ) để mua căn hộ cao cấp, rộng thoáng hơn (2-3 phòng ngủ) với giá hợp lý hơn. Thế nhưng môi giới cũng không có nhiều nguồn hàng để giới thiệu cho người mua.
Do nguồn cung ít ỏi nên thanh khoản chỉ tập trung ở một số dự án nhất định. Các dự án này gần như “gánh” sức cầu cho cả thị trường khu vực quận Thủ Đức. Một số khách mua có điều kiện và sẵn dòng tiền, chấp nhận mua nhà với giá cao song không dễ tìm kiếm căn hộ cao cấp tại đây.
Các vướng mắc về pháp lý khiến những quỹ đất tại Tp.HCM nói chung, quận Thủ Đức (cũ) nói riêng không thể triển khai. Bên cạnh đó, mật độ cư dân cao, quỹ đất phát triển nhà cao tầng khan hiếm khiến nơi đây suốt nhiều năm không có nguồn cung căn hộ mới ra thị trường.
Trong quý đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Tp.HCM có đến 82% tập trung ở Quận 9, Bình Tân và Bình Chánh. Trong khi quận Thủ Đức (cũ) vẫn nhỏ giọt nguồn cung mới. Số lượng dự án ra thị trường ít ỏi đến mức khó tin.
Dự báo trong vài năm tới, nơi đây vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện nguồn cung mới. "Khi nhu cầu mua cao, sản phẩm sơ cấp khan hàng, những chủ đầu tư có dự án khởi động ra thị trường trong năm nay được xem là lợi thế rất lớn. Dĩ nhiên giá bất động sản quận Thủ Đức (cũ) sẽ tiếp tục đà tăng trong thời gian tới", một chuyên gia trong ngành khẳng định khi chia sẻ về cán cân cung - cầu của thị trường bất động sản quận Thủ Đức (cũ).
