Quan điểm "người đẻ, đất không đẻ" đã không còn phù hợp

Nội dung chính:

• Thị trường sẽ gặp khó khăn khi có sự chênh lệch lớn giữa cung - cầu như một số phân khúc bất động sản hiện nay. 
• Ngân hàng Nhà nước khuyến khích các ngân hàng dành nguồn vốn cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. 
• Dự báo ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023. 

Trong hai phiên giao dịch đầu tuần, cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản liên tiếp giảm điểm do chịu ảnh hưởng từ tin tức Hội nghị tín dụng bất động sản diễn ra tuần trước. 

Nhiều nhà đầu tư đổ dồn vào thị trường bất động sản với tinh thần “người đẻ, đất không đẻ”, nghĩa là khi dân số ngày càng tăng, nhu cầu nhà ở nâng cao trong khi quỹ đất ngày càng hạn chế. Từ đó, giá bất động sản sẽ có xu hướng tăng cao, dẫn đến tình trạng nhiều người đầu cơ vào “miếng bánh béo bở” này. 

Nhưng ông Long nhận định bất động sản là một loại tài sản đầu tư, đồng thời là sản phẩm kinh doanh. Khi một thị trường bất kỳ có sự chênh lệch lớn giữa cung - cầu như thị trường bất động sản hiện nay tại một số phân khúc, thị trường chắc chắn sẽ gặp khó khăn. Vấn đề trên đã hiện hữu vài năm nay nhưng không được chú trọng.

Chênh lệch cung - cầu nằm ở chỗ nhu cầu của người dân đối với nhà ở giá rẻ khá cao nhưng nguồn cung phân khúc này tương đối thấp, ngược lại các dự án cao cấp lại thừa cung, thiếu cầu. 

Nhiều dự án bất động sản vẫn “ế”, phản ánh qua số lượng tồn kho của các doanh nghiệp đầu ngành. Hiện nay, lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.

“Nếu không thể bán được, các chủ đầu tư sẵn sàng ôm hàng chờ đến khi thị trường hồi phục chứ nhất định không giảm giá” - bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills nói. 

Trong khi người có nhu cầu ở thực lại không thể mua được căn hộ phù hợp túi tiền. 

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy năm 2022, cả nước có 252 dự án với 65.909 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (giảm gần 50.000 căn hộ và bằng khoảng 58% so với năm 2021). Trong đó, chỉ có 27 dự án nhà ở xã hội và 4 dự án nhà ở công nhân. Số lượng căn hộ nằm trong các dự án này chỉ chiếm 16% tổng số căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Dành tiền cho nhà ở giá rẻ

Theo đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN), trong năm 2023, nguồn vốn chảy vào bất động sản sẽ tập trung vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở, đảm bảo pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn. Còn phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung, kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường, NHNN vẫn sẽ kiểm soát chặt rủi ro.

Cũng tại Hội nghị tín dụng bất động sản, NHNN khuyến khích các ngân hàng dành nguồn vốn cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân để đáp ứng nhu cầu nhà ở chính đáng của người dân. 

Theo báo cáo Nhìn lại 2022 & Triển vọng thị trường vốn 2023 của FiinRatings, ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023. Việc thắt chặt tín dụng như vậy không chỉ làm giảm nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác. Vì vậy, doanh nghiệp sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp

Nhận định của ông Phan Lê Thành Long được chia sẻ tại chương trình Đi theo dòng tiền: Thị trường chứng khoán kỳ vọng vào báo cáo lạm phát Mỹ. Bạn đọc có thể xem toàn bộ chương trình tại đây.