Phục hồi thị trường bất động sản từ cơ chế chính sách đến hiệu quả thực thi?

Việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản còn nhiều hạn chế do các khó khăn, vướng mắc đã tồn tại từ lâu, sức khỏe của các doanh nghiệp BĐS đã suy yếu kết hợp với tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm dẫn đến đùn đẩy, né tránh, giải quyết chậm, không dám đề xuất, không dám quyết định của một số cán bộ tại  địa phương.

Tuy nhiên, rất nhiều địa phương đã có những kết quả hết sức tích cực trong tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản, chỉ tính riêng tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, gần 500 dự án đã được chỉ đạo và giải quyết tháo gỡ vướng mắc.

Thị trường đã có những tín hiệu tích cực hơn là nhờ vào sự chung tay của các bộ, ngành và các doanh nghiệp BĐS. Đặc biệt là nhờ vào công tác chỉ đạo điều hành của Chính phủ thông qua những chính sách then chốt, có tác động mạnh mẽ đến hoạt động của thị trường BĐS.

Trong đó, Nghị quyết số 33/NQ-CP được xem là “kim chỉ nam”, thể hiện một cách khá rõ ràng quan điểm và quyết tâm khôi phục thị trường BĐS từ phía Chính phủ, các bộ ngành. Nghị định số 08/NĐ-CP đang cho thấy các kết quả tương đối khả quan. Quyết định số 388/QĐ-TTg vẫn là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp BĐS cũng như cơ quan, sở ngành. Nghị định số 10/NĐ-CP được trông chờ sẽ có thêm những quy định, hướng dẫn chi tiết, cụ thể để góp phần tạo cú hích lớn cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng trong thời gian tới.

Đánh giá về mức độ tác động của các cơ chế, chính sách

Để đảm bảo các cơ chế, chính sách có tính thực tiễn, trong các buổi Hội nghị trực tuyến, các buổi họp cấp cao của Nhà nước đều có sự tham gia, góp mặt của đại diện các doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS, các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực kinh tế, tài chính, BĐS. Tuy nhiên, từ cơ chế, chính sách đến hiệu quả thực thi vẫn là một vấn đề rất nan giải.

Đánh giá về mức độ tác động của các cơ chế, chính sách, khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) với hơn 500 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực BĐS. Trong đó, có 11% doanh nghiệp phát triển dự án, 60% doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ và 29% doanh nghiệp hoạt động đa lĩnh vực, cho thấy:

Về nguồn cung, có tới 43% doanh nghiệp được khảo sát cho biết các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đã có tác động tích cực, rất tích cực tới nguồn cung BĐS. 57% doanh nghiệp đánh giá các cơ chế, chính sách này mới chỉ ghi nhận tác động ở mức độ bình thường.

Về tâm lý nhà đầu tư, dữ liệu khảo sát cho thấy, chỉ có 21% doanh nghiệp được khảo sát đánh giá các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đến nay thực sự có tác động tích cực, rất tích cực tới tâm lý nhà đầu tư. Các doanh nghiệp còn lại đều cho rằng, sau một thời gian quan sát và theo dõi, không thấy được sự chuyển biến thực sự và rõ rệt của thị trường nên khách hàng/nhà đầu tư sau khi ổn định tâm lý, vẫn xác định “chậm mà chắc”, vô cùng “thận trọng” trước các quyết định của mình.

Về tiếp cận vốn, có tới hơn 70% doanh nghiệp cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy được tác động tới doanh nghiệp. 30% còn lại ghi nhận tác động tích cực của những chính sách này thuộc nhóm có nhu cầu, cần giải quyết các vấn đề liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu. Sau khi nghị định số 08/NĐ-CP và một số động thái từ phía Ngân hàng nhà nước, huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi.

Động thái của chính quyền địa phương trong khâu thực thi các cơ chế, chính sách mới được ban hành

Đánh giá về động thái của chính quyền địa phương trong khâu thực thi các cơ chế, chính sách mới được ban hành, có tới 50% doanh nghiệp được khảo sát cho biết, cơ quan quản lý tại địa phương đã bắt đầu tổ chức thực hiện các cơ chế, chính sách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS; 14% cho biết các hoạt động này đã mang lại kết quả cụ thể, các dự án căn bản đã xác định được hướng giải quyết. Trong đó, điển hình phải kể đến là các địa phương như TP. Hồ Chí Minh, Bình Thuận, Đà Nẵng, Hà Nội,…

Đánh giá về hoạt động điều hành, hỗ trợ doanh nghiệp của chính quyền địa phương nơi doanh nghiệp đăng ký kinh doanh/phân phối/phát triển dự án, ⅔ doanh nghiệp cho biết, chính quyền địa phương nơi doanh nghiệp hoạt động kinh doanh đã có động thái tuyên truyền, hướng dẫn, tổ chức thực hiện chính sách. Nhưng chỉ có gần 15% doanh nghiệp đánh giá việc thực hiện các chính sách hỗ trợ tiếp cận đất đai, bao gồm công tác giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất,.... đạt mức độ hiệu quả, rất hiệu quả. 28% đánh giá việc thực hiện các chương trình tiếp cận vốn vay ưu đãi, các chương trình hỗ trợ xúc tiến, kết nối là không hiệu quả, rất không hiệu quả. Một số địa phương có hoạt động điều hành, hỗ trợ doanh nghiệp được đánh giá cao như Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Đà Nẵng, Nghệ An, Hồ Chí Minh,...

Kết quả khảo sát cũng chỉ ra, các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Cụ thể, 50% doanh nghiệp cho biết họ gặp khó khăn lớn nhất về giao dịch, tiếp đến là khó khăn về pháp lý đất đai; vốn, thị trường trái phiếu, tín dụng với lần lượt 21%, 22% doanh nghiệp được khảo sát lựa chọn.

Số lượng doanh nghiệp BĐS giải thể tiếp tục xu hướng tăng là minh chứng rõ nhất về việc các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức.

Dữ liệu từ Khảo sát của VARS với các Hội viên VARS là sàn giao dịch BĐS cho thấy, có tới 20% sàn đối diện nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt . Phần còn lại có khả năng chống đỡ, nhưng sức chống chịu không cao. Số lượng doanh nghiệp BĐS quay trở lại hoạt động, tuyển dụng ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường BĐS phục hồi tốt nhưng không nhiều. Nếu tình hình khó khăn trên thị trường BĐS tiếp tục duy trì, có tới 25% doanh nghiệp chỉ có thể trụ được tới hết quý 3.2023, nếu khó khăn tiếp tục duy trì đến hết năm 2023, số lượng doanh nghiệp có nguy cơ phá sản sẽ tiếp tục tăng cao. Các môi giới, sàn giao dịch cũng đang đối diện với những rủi ro không nhận được hoa hồng đúng hẹn. Các sàn giao dịch cũng có khả năng bị phạt, bị xử lý vì đến hạn mà không có tiền nộp thuế, không có tiền nộp bảo hiểm xã hội,... do không có nguồn thu; Hay bị chủ cho thuê mặt bằng đòi mặt bằng trước hạn, cắt nước, cắt điện... do chậm thanh toán, không có tiền thanh toán.