Phó giám đốc Quốc gia IFC Việt Nam kiến nghị cho doanh nghiệp thế chấp đất đai để vay vốn nước ngoài

Tại Hội thảo lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa diễn ra tại TP.HCM, ông Darryl Dong đã đưa ra đề xuất doanh nghiệp được thế chấp bất động sản trực tiếp hoặc gián tiếp.

Cụ thể, nếu thế chấp trực tiếp tại các tổ chức tài chính quốc tế thì quy định thêm giới hạn để giảm rủi ro nếu không trả được nợ và vẫn đảm bảo nguyên tắc thực thể nước ngoài không được phép sở hữu bất động sản ở Việt Nam.

Theo ông Darryl Dong gợi ý, điều kiện có thể là quy định bên cho vay quốc tế không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của một số loại đất (khu vực có thể gây rủi ro cho quốc phòng, an ninh quốc gia); không được sở hữu, chiếm giữ tài sản thế chấp. Khi xử lý tài sản thế chấp, chỉ được nhận giá trị bất động sản sau khi chuyển nhượng cho tổ chức hợp pháp.

Cơ chế khác ông Darryl Dong nêu ra là thế chấp gián tiếp. Theo đó, tổ chức tín dụng trong nước đại diện bên cho vay nước ngoài, đứng ra quản lý và xử lý tài sản thế chấp. Nguyên tắc tương tự các khoản vay trong nước. Trường hợp doanh nghiệp không trả được nợ, tổ chức tín dụng trong nước bán tài sản thế chấp, thu lại tiền để trả bên cho vay nước ngoài.

Đại diện IFC cho biết thế chấp bất động sản là giải pháp vốn hoá đất đai đã được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới, như Trung Quốc, Campuchia, Thái Lan. Việc Việt Nam không có quy định này đang làm giảm nguồn tài trợ quốc tế và tăng chi phí vay vốn của doanh nghiệp. Hệ quả là giảm đáng kể lợi thế cạnh tranh so với doanh nghiệp nước ngoài. Lãi suất vốn vay nước ngoài của doanh nghiệp Việt Nam sẽ bị đội lên do rủi ro khoản vay cao hơn thông thường, và bên cho vay sẽ tính vào lãi suất. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến các dự án phát triển cơ sở hạ tầng hay sản xuất quy mô lớn, phải huy động vốn nước ngoài.

Cũng theo thông tin từ ông Darryl Dong, ước tính của các tổ chức quốc tế cho thấy, thế chấp đất đai làm giảm rủi ro khoản vay, lãi suất cho doanh nghiệp Việt vay có thể giảm 0,3-0,5%, tương ứng với hàng triệu USD.

"Thay đổi luật, tiền sẽ đổ về Việt Nam. Còn nếu không, các quốc gia khác sẽ hút hết nguồn vốn này", ông Darryl Dong nói.

Dưới góc độ chuyên gia có nhiều năm nghiên cứu về pháp lý bất động sản, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM Nguyễn Văn Hậu đánh giá dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện chưa làm rõ có cho phép thế chấp quyền sử dụng đất với tổ chức tài chính có vốn đầu tư nước ngoài, hay tổ chức kinh tế nước ngoài hay không.

Theo Luật sư Hậu, dự thảo sửa đổi lần này quy định, doanh nghiệp Việt Nam được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho "các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân".

Ngoài ra, cũng theo Luật sư Hậu, cụm từ "tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam" có thể dẫn đến cách hiểu: không được thế chấp tại các chi nhánh ngân hàng nước ngoài được hoạt động tại Việt Nam, hay tại các tổ chức tài chính nước ngoài khác.

Từ những phân tích của mình, Luật sư Hậu cho rằng việc thế chấp gián tiếp sẽ dễ và khả thi hơn. Bởi dự thảo luật đã bao gồm quyền này, chỉ cần bổ sung thêm một số quy định.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành và là đơn vị phụ trách xây dựng Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết nội dung nói trên thực chất chưa được đề cập trong dự thảo và do đây là vấn đề mới nên Bộ sẽ đánh giá tác động nhằm đảm bảo phù hợp với thực tiễn tại Việt Nam, từ đó có phương án đề xuất cơ quan có thẩm quyền.