Tại hội thảo “Sửa Luật Đất đai: Tạo đất cho du lịch”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết hiện tại Việt Nam đang có hơn 200 dự án bất động sản du lịch đã được triển khai, tạo ra gần 100.000 căn condotel, 3.000 các căn villa biệt thự, 15.000 căn khách sạn mới.
Tới năm 2030, Việt Nam có thể trở thành cường quốc du lịch, với 160 triệu lượt khách trong nước, 50-70 triệu khách quốc tế thì để đảm bảo hạ tầng lưu trú phải có khoảng 500.000 căn phòng lưu trú, chưa kể các loại hình dịch vụ, đặc biệt là du lịch cao cấp gần như không có.
Trong khi đó, Việt Nam mới đạt được 1/3 hệ thống hạ tầng để có thể đáp ứng được và chất lượng chưa cao. Vì vậy cần phải tạo điều kiện cho các nhà phát triển bất động sản du lịch.
Tuy nhiên, ông Đính cho biết Luật Đất đai hiện chưa nhắc tới tên các nhà phát triển bất động sản du lịch, nhóm đối tượng này thiếu vắng từ Luật Đất đai, Luật Đầu tư, các quy định khác liên quan tới thị trường bất động sản…
"Có khoảng hơn 100 dự án khu du lịch quy mô lớn đang nằm đắp chiếu chờ sự tháo gỡ của pháp luật. Nếu tiếp tục tình trạng này thì sẽ không khuyến khích đầu tư du lịch, làm nản lòng nhà đầu tư, ngay cả chính quyền địa phương muốn thúc đẩy đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn", ông Đính nói.
Băn khoăn Condotel có phải dự án kinh doanh bất động sản?
Liên quan đến loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, trong đó tiêu biểu nhất là căn hộ du lịch (Condotel), vào tháng 4/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Đáng chú ý đó là việc bổ sung khoản 5 Điều 32, liên quan đến việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, với quy định mới về cấp chứng nhận sở hữu căn hộ condotel.
Cụ thể, đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai.
Nghị định này đã có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5/2023, theo đó, thời hạn sở hữu của căn hộ condotel phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất, theo quy định hiện hành thời hạn sở hữu không vượt quá 50 năm theo thời hạn đối với đất được nhà nước giao, cho thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Do đó, khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel, người mua chỉ được sử dụng đất và sở hữu căn hộ trong thời gian sử dụng đất còn lại của chủ đầu tư, chứ không được sử dụng ổn định lâu dài như loại đất ở.
Dù đã có quy định về việc cấp “sổ” nhưng theo các chuyên gia, với quy định sửa đổi tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP thì vẫn làm cho các địa phương khó cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ condotel của các dự án du lịch vì không xác định được các dự án này đã đăng ký đầu tư không theo Luật Kinh doanh Bất động sản.
Cụ thể, theo Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TPHCM, nội dung Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã có quy định về việc cấp giấy chứng nhận toàn bộ công trình cho chủ đầu tư. Tại nội dung bổ sung khoản 4 tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP với cách ghi chi tiết cho từng hạng mục công trình. Tuy nhiên, Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định cấp giấy chứng nhận riêng cho từng hạng mục riêng thì chưa rõ ràng, dễ áp dụng sai cho việc cấp giấy chứng nhận cho từng sạp trong trung tâm thương mại, từng ô chăn nuôi trong trang trại chăn nuôi…
Cũng theo Luật sư Phượng, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chỉ quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 02/2022/NĐ-CP đều không có quy định để xác định dự án nào là dự án kinh doanh bất động sản. Thậm chí dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay vẫn còn chưa có quy định xác định về dự án kinh doanh bất động sản.
Trên thực tế, nhiều dự án du lịch hiện nay chỉ được quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có căn cứ theo Luật Du lịch mà không căn cứ theo Luật Kinh doanh Bất động sản, có mục tiêu là hoạt động du lịch. Các chủ đầu tư thường đăng ký bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản vào ngành nghề kinh doanh nhưng không phải là mục tiêu hoạt động của dự án.
Do đó, Nghị định 10/2023/NĐ-CP hiện vẫn làm cho các địa phương khó cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ condotel của các dự án du lịch vì không xác định được các dự án này đã đăng ký đầu tư không theo Luật Kinh doanh Bất động sản.
