PGS.TS Vũ Thị Minh: Cải tạo chung cư cũ “không nên dàn hàng ngang”

Tập trung thí điểm thành công

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư với quy định rõ các trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, công tác cải tạo cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội từng được kỳ vọng sẽ có những chuyển biến mạnh.

Tuy nhiên, thực tế thực hiện vẫn đặt ra một số vấn đề cần giải quyết như ở góc độ doanh nghiệp là bài toán lợi ích, ở góc độ người dân là sự nghi ngại về chất lượng kiểm định các khu chung cư cũ.

Về vấn đề này, PGS.TS Vũ Thị Minh, Tổng Thư ký Hội Khoa học Kinh tế Hà Nội cho rằng việc tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các chung cư cũ trên địa bàn thành phố là cần thiết.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn lực ngân sách còn hạn chế và đặc biệt là thực tế ì ạch của công tác cải tạo chung cư cũ thời gian qua thì việc dành quá nhiều nguồn lực cho công tác kiểm định có thể cần được xem xét và cân nhắc.

Theo đó, hiện tại số lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội là rất lớn, do vậy để kiểm định toàn bộ chất lượng xây dựng các khu chung cư cũ rồi mới xây sẽ khó đảm bảo về tiến độ. Phương án tổ chức thí điểm cải tạo và xây dựng lại 05 khu chung cư cũ trước khi thực hiện đồng loại diện rộng, đặc biệt là tại 3 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D gồm Giảng Võ, Thành Công và Ngọc Khánh có thể sẽ là hợp lý hơn.

Đồng thời với đó, việc tiếp tục kiểm định, đánh giá, thu thập và xây dựng các thông số về hiện trạng toàn bộ các khu chung cư cũ trên địa bàn để chuẩn bị cho việc triển khai nhân rộng mô hình thí điểm sau khi thực hiện thành công là cần thiết, PGS.TS Vũ Thị Minh nêu quan điểm.

Kết hợp giải pháp “cương nhu”

Một trong những điểm mới được Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định là việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư cũ có thể thực hiện cùng với việc tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và việc lập phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Thực tế, từ năm 2016, thành phố Hà Nội đã có Quyết định di dời khẩn cấp người dân sở hữu nhà chung cư cũ để phục vụ công tác cải tạo, xây dựng lại tại một số khu tuy nhiên sau đó do nhiều lý do, đến nay công tác này vẫn chưa được hoàn thành.

Một trong những nguyên nhân được chỉ ra là việc các hộ dân sở hữu nhà chung cư không đồng tình với kết quả kiểm định xếp hạng của các khu chung cư cũ.

Về quy định này, PGS.TS Vũ Thị Minh cho rằng trong lập quy hoạch này thì việc công khai lấy ý kiến tham gia của người dân đối với các đồ án quy hoạch chi tiết nhằm tiếp thu ý kiến công khai, rộng rãi của người dân là rất cần thiết.

Tuy nhiên cũng cần có các quy định cụ thể về quá trình lấy ý kiến và tiếp thu ý kiến đóng góp của cộng đồng cư dân nơi có dự án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ. Trong đó, khuyến khích thực hiện các biện pháp tuyên truyền, vận động tạo đồng thuận trong nội bộ cộng đồng cư dân.

Về phương án lập quy hoạch cải tạo nhà chung cư, theo PGS.TS Vũ Thị Minh, các phương án của thành phố Hà Nội đang chủ trương là tương đối hợp lý.

Cụ thể, quy hoạch sẽ được phân làm 3 cấp độ gồm: Khu chung cư cũ (quy mô lập đồ án quy hoạch chi tiết); Nhóm chung cư cũ (quy mô lập tổng mặt bằng); Tập hợp các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ (quy mô lập tổng mặt bằng nhà đơn lẻ và có thể nghiên cứu phương án quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận).

Tuy nhiên, bên cạnh mục đích cải tạo chung cư cũ là nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân còn có các mục đích chung về chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị văn minh hiện đại. Do đó, cần nghiên cứu kết hợp các biện pháp khác “cứng rắn” hoặc có các cơ chế, chính sách đặc thù trong việc cải tạo các chung cư cũ nguy hiểm cấp D.

Hài hòa lợi ích

Thực tế cho thấy, bên cạnh các yếu tố đã nói ở trên như lập quy hoạch, kế hoạch và kiểm định,… thì điều quan trọng nhất để cải tạo được chung cư cũ dù là nhà nước hay doanh nghiệp tham gia có thể nói là cơ chế tài chính cho dự án.

Nêu quan điểm về vấn đề này, PGS.TS Vũ Thị Minh cho rằng vốn quỹ đất là có hạn và cần phải được sử dụng tiết kiệm nhất có thể, do đó, đối với các dự án cải án cải tạo và xây lại nhà chung cư cũ thì cần có cơ chế huy động nguồn lực tài chính đất đai từ chính các các khu chung cư cũ.

Đề xuất lời giải cho vấn đề trên, PGS.TS Vũ Thị Minh cho rằng, hiện nay, khi tiến hành cải tạo tổng thể các khu chung cư cũ sẽ có phần diện tích đất khoảng trống, sử dụng chung của các chung cư cũ sẽ được quy hoạch và bố trí phục vụ mục đích công cộng như công viên, cây xanh, tiện ích khác và một phần diện tích đất và không gian xây dựng sẽ bố trí diện tích để làm mặt bằng kinh doanh thương mại.

Theo đó, theo PGS.TS Vũ Thị Minh các cơ quan chức năng cũng có thể tính đến việc nghiên cứu cơ chế, chính sách để đầu tư xây dựng phần diện tích ngầm để phục vụ các mục đích thương mại. Đây sẽ là các nguồn lực tài chính bền vững cho quá trình cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

"Trên thực tế, đã có kinh nghiệm quốc tế từ các nước vận dụng rất thành công công cụ tài chính đất đai trong tái thiết các chung cư cũ như Nhật Bản, Hàn Quốc,… thông qua quy hoạch tái thiết, tạo mạng đường phố dạng ô cờ để tạo ra nhiều mặt tiền và tận dụng không gian ngầm. Nhìn chung, trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì luôn cần sự linh hoạt, sáng tạo từ việc xây dựng chính sách đến thừa hành, thực hiện để có thể thực hiện thành công”, PGS.TS Vũ Thị Minh nêu quan điểm.