PGS.TS Ngô Trí Long: Đừng chỉ hỏi bất động sản có tăng giá hay không, hãy hỏi tài sản đó tạo ra giá trị gì

Ngày 6/6, Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã tổ chức Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”. 

Tại hội thảo, PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính), cho rằng để dự báo chính xác xu hướng tài chính của thị trường bất động sản năm 2026, cần dựa trên những căn cứ rõ ràng thay vì các kỳ vọng mang tính cảm tính. Theo ông, chỉ khi nhận diện đúng xu hướng, mới có thể đưa ra các khuyến nghị đầu tư phù hợp cho nhà đầu tư.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, cách tiếp cận đối với bất động sản trong giai đoạn tới cần có sự thay đổi căn bản. Nếu trước đây nhiều người mặc định bất động sản là loại tài sản luôn tăng giá, thì nay cần nhìn nhận đây là một tài sản có điều kiện, giá trị của nó phải được kiểm chứng thông qua nhiều yếu tố cụ thể.

Theo đó, một bất động sản chỉ thực sự có giá trị khi đáp ứng đồng thời các tiêu chí quan trọng như pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền, mức giá mua hợp lý, tính thanh khoản tốt và phù hợp với năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Ông cho rằng, nhà đầu tư chuyên nghiệp không nên bắt đầu bằng câu hỏi bất động sản có tăng giá hay không, mà phải đặt câu hỏi tài sản đó tạo ra giá trị gì và nếu cần bán thì ai sẽ là người mua cuối cùng. Đây cũng chính là ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ. Nếu đầu cơ dựa trên kỳ vọng bán lại cho người khác với giá cao hơn, thì đầu tư là quá trình tạo ra giá trị thực từ chính tài sản sở hữu.

Đánh giá triển vọng năm 2026, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng có nhiều cơ sở để nhận diện xu hướng vận động của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Thứ nhất, nền kinh tế đang trong quá trình phục hồi nhưng mặt bằng lãi suất khó có thể quay trở lại giai đoạn vốn rẻ như trước đây. Vì vậy, nhà đầu tư không nên xây dựng chiến lược dựa trên kỳ vọng lãi suất sẽ tiếp tục giảm sâu.

Thứ hai, tín dụng dành cho bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Dòng vốn có xu hướng ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc thuộc các phân khúc có khả năng tạo ra giá trị kinh tế như bất động sản công nghiệp và logistics.

Thứ ba, thị trường vốn cho bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ cũng như khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án.

Thứ tư, tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường vẫn chưa được giải quyết triệt để. Nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân còn hạn chế, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ như đất nền tại nhiều khu vực xa trung tâm vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể.

Từ những yếu tố trên, PGS.TS Ngô Trí Long dự báo dòng tiền trên thị trường sẽ có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu ở thực.

Theo ông, thị trường cũng sẽ bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư. Các doanh nghiệp phát triển dự án đáp ứng nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với những mô hình dựa vào đầu cơ ngắn hạn.

Đáng chú ý, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ không còn là lợi thế như trong các chu kỳ tăng trưởng trước đây.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả đưa ra một số khuyến nghị quan trọng.

Trước hết, không nên mua bất động sản chỉ vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Một quyết định thiếu thận trọng có thể khiến dòng vốn bị “chôn” trong nhiều năm và đánh mất những cơ hội đầu tư hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý, bảo đảm tài sản không vướng tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch hoặc các rủi ro pháp lý tiềm ẩn khác.

Ông cũng lưu ý cần đặt khả năng tạo dòng tiền lên trước kỳ vọng tăng giá. Nhà đầu tư cần đánh giá rõ khả năng cho thuê, tỷ suất khai thác và mức thu nhập thực tế mà bất động sản có thể tạo ra.

Ngoài ra, việc sử dụng đòn bẩy tài chính chỉ nên nằm trong giới hạn có thể kiểm soát và chịu đựng được trước những biến động của thị trường. Đồng thời, không nên dựa vào giá chào bán để đánh giá thị trường, bởi giá giao dịch thực tế mới là thước đo phản ánh chính xác sức mua và thanh khoản.

Đánh giá về triển vọng dài hạn, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn rất tích cực khi hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư mạnh mẽ, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh và nhu cầu nhà ở còn lớn.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh không phải mọi dự án đều đáng để đầu tư. Giai đoạn tới sẽ là thời kỳ sàng lọc mạnh mẽ, trong đó thị trường sẽ ưu tiên những tài sản có giá trị thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác hiệu quả.

“Năm 2026 sẽ là phép thử cho sự trưởng thành của nhà đầu tư bất động sản. Thị trường sẽ không còn thưởng cho những quyết định mang tính cảm tính mà sẽ ưu tiên những người có kiến thức, có khả năng phân tích và quản trị rủi ro tốt”, PGS.TS Ngô Trí Long nhận định.

Khép lại phần tham luận, vị chuyên gia gửi gắm thông điệp, đừng chỉ hỏi bất động sản năm 2026 có tăng giá hay không, điều quan trọng hơn là phải hỏi liệu tài sản đó có được bảo vệ về pháp lý, có tạo ra giá trị thực và có đủ sức đứng vững khi thị trường đối mặt với những giai đoạn khó khăn hay không.