Nơi đang có hơn 1,6 triệu căn nhà không có người ở, giá trị cả trăm tỷ USD

Theo The Nation (ấn bản tiếng Anh), Thái Lan hiện có khoảng 1,64 triệu căn nhà không có người ở, với giá trị kinh tế ước tính 3,45 nghìn tỷ baht (khoảng hơn 105tỷ USD); riêng phân khúc chung cư, gần 1/4 số căn trống và khu vực đô thị Bangkok chịu ảnh hưởng lớn nhất. Tờ này dẫn lo ngại về rủi ro ổn định tài chính nếu tồn kho kéo dài và đầu cơ quá mức tiếp diễn. 

Bức tranh cục bộ ở Bangkok cho thấy quy mô đáng kể. Theo Bangkok Post, đến cuối năm 2023, vùng Bangkok mở rộng có 209.894 căn nhà chưa bán được, tổng giá trị 1,17 nghìn tỷ baht, tăng 13,7% về số căn và tăng 25,2% về giá trị so với cùng kỳ, phản ánh tồn kho dồn lại sau dịch cùng sức cầu yếu. 

Dữ liệu chính thức từ Ngân hàng Trung ương Thái Lan (BoT) cung cấp thông tin bổ sung. Theo bộ chỉ báo thị trường bất động sản của BoT, lượng nhà ở mới, đăng ký chung cư và các chỉ số liên quan cho thấy chu kỳ cung ứng đã chậm lại ở nhiều quý gần đây, trong khi chỉ số giá nhà ở toàn quốc tiếp tục nhích tăng do chi phí đất đai và xây dựng cao. 

Ở góc độ doanh nghiệp, Bangkok Post cho biết đầu tư bất động sản bị cắt giảm trong bối cảnh cầu yếu; số dự án phân lô đất giảm 32,3% và số căn giảm 40,2% so với năm trước, còn diện tích xây dựng được phê duyệt cũng đi xuống.

Nghiên cứu ngành của Krungsri Research đánh giá giai đoạn 2025–2027, lượng nhà mới đưa ra thị trường giảm 37,8% theo năm xuống còn 55.915 căn, cho thấy nhà phát triển thận trọng hơn sau khi nguồn cung tăng nhanh nhiều năm trước.

Phản ứng chính sách đã được kích hoạt để giảm áp lực. Theo Reuters, BoT nới quy định tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) lên 100% cho mọi hợp đồng mua nhà, áp dụng từ tháng 5/2025 đến giữa năm sau, với mục tiêu hỗ trợ thị trường đang chịu cung dư – cầu yếu và chuẩn duyệt vay khắt khe.

Cùng lúc, Bộ Tài chính Thái Lan thông báo kế hoạch giảm phí trước bạ chuyển nhượng và đăng ký thế chấp nhằm khơi thông giao dịch.

Reuters lưu ý nợ hộ gia đình ở mức cao (16,34 nghìn tỷ baht, khoảng 89% GDP) tiếp tục đè nặng tiêu dùng, khiến tác động kích cầu của các biện pháp có thể hạn chế. 

Ở phía thị trường, các hãng tư vấn quốc tế nhận định giai đoạn 2025 là thời kỳ “tái cân đối” hơn là bùng nổ. Theo CBRE Thailand, dư cung khiến 2025 là năm củng cố ở phân khúc nhà ở, trong khi cho thuê thương mại được kỳ vọng giữ nhịp khả quan hơn.

Nhìn rộng hơn chu kỳ, BoT từng cảnh báo rủi ro tích lũy dư cung và đầu cơ tại khu vực Bangkok từ giai đoạn trước đại dịch, khi nguồn cung mới tăng nhanh trong lúc nhu cầu suy yếu. Diễn biến sau đại dịch về cơ bản khuếch đại các rủi ro đó: cầu yếu do thu nhập phục hồi chậm, tiêu chuẩn tín dụng chặt chẽ và gánh nặng nợ hộ gia đình cao. 

Năm 2025, nền kinh tế Thái Lan dự kiến tăng trưởng khoảng 3,2 % sau khi đạt ~2,9 % năm 2024, theo ước tính của Ngân hàng Trung ương Thái Lan (BoT). Tiêu dùng nội địa hồi phục chậm, trong khi xuất khẩu bị ảnh hưởng bởi cầu toàn cầu yếu; tuy nhiên, ngành du lịch được cải thiện rõ rệt với lượng khách quốc tế tăng gần 20%, theo Bộ Du lịch Thái Lan. Điều này góp phần làm dịu áp lực thị trường bất động sản – vốn đang đối mặt với dư cung – và tạo không gian cho chính sách hỗ trợ thanh khoản nhằm kích cầu nhà ở.